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舊城商業(yè)街開發(fā)的模式探討
周利華
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舊城商業(yè)街開發(fā)的模式探討
To discuss the mode of aged-city-commerce-street development
周利華 Zhou Lihua
摘 要：舊城商業(yè)街改造是都市復(fù)興計(jì)劃的一個(gè)重要部分，針對(duì)舊城商業(yè)街的發(fā)展及其面臨問題，從區(qū)域背景與自身特點(diǎn)的影響、改造模式、改造效果等方面比較國內(nèi)舊城商業(yè)街不同的開發(fā)模式。在此基礎(chǔ)上，提出了舊城商業(yè)街開發(fā)相結(jié)合的復(fù)合開發(fā)模式，并闡述了復(fù)合開發(fā)模式的主要內(nèi)容。
關(guān)鍵詞：舊城商業(yè)街；空間結(jié)構(gòu)調(diào)整；復(fù)合開發(fā)模式；
Absrtact:The transformation of business street of old city is an important part planned in city rejuvenation, facing to the development of the business street of old city and problems, from the influence , transforming , transforming the result ,etc. of regional background and one's own characteristic, this paper compares to such more domestic different development modes of business street of old city and puts forward the mode of combining business street of old city with development, and explains the main content of the multiple development mode.
Key words:business street of old city, Space structural adjustment, multiple development mode
中分分類號(hào)：TU984.11+4
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1008-0422(2005)04-0058-04
1 研究的目的與意義
傳統(tǒng)商業(yè)街由于其獨(dú)特的地位，它的改造與再開發(fā)成為城市空間內(nèi)部調(diào)整的一個(gè)舉足輕重的熱點(diǎn)，國內(nèi)外有很多著名的實(shí)例：國外通過恢復(fù)與重建傳統(tǒng)商業(yè)活動(dòng)中心而形成的富有傳統(tǒng)特色的步行商業(yè)街，如德國慕尼黑的商業(yè)步行街區(qū)、美國舊金山的漁人碼頭等（PIER 39），往往作為城市復(fù)興的成功標(biāo)志[1]：國內(nèi)也有北京的王府井、琉璃廠、上海的南京路以及南京夫子廟等改造項(xiàng)目。
1.2 舊城商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀與面臨問題
舊城商業(yè)街一般處于舊城的中心區(qū)，具有悠久的歷史人文傳統(tǒng)以及交通便利等特點(diǎn)。但目前作為城市歷史文明的主要象征之一的舊城商業(yè)街，非但不復(fù)往日的繁華，更面臨衰敗的危險(xiǎn)。總結(jié)商業(yè)街的存在與發(fā)展[2]，取決十多種不變因素和可變因素，這些因素統(tǒng)稱為環(huán)境因素，主要包括生產(chǎn)力的發(fā)展、消費(fèi)入口的聚集、商業(yè)設(shè)施的規(guī)模與檔次、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完好程度。而其中有一些客觀因素如生產(chǎn)力等問題是很難在短時(shí)間發(fā)生改變的。因此，本文主要分析與研究舊城商業(yè)街在規(guī)劃布局、經(jīng)營(yíng)模式、交通、輔助設(shè)施等方面存在的問題。
1.2.1 現(xiàn)有布局狀況與交通問題
世界各大城市的多種類型商業(yè)街，均反映出傳統(tǒng)區(qū)位理論與現(xiàn)代布局理論的撞擊、蠶食與結(jié)合：由于傳統(tǒng)商業(yè)街幾乎都位于城市的幾何中心，因此商業(yè)街往往同時(shí)擔(dān)負(fù)著城市干道的職責(zé)，因此造成了現(xiàn)在商業(yè)流與人流混為一體的特定格局，加上傳統(tǒng)商業(yè)街原有線形的空間，使商業(yè)設(shè)施營(yíng)業(yè)場(chǎng)所腹地過于狹窄，迫使大量顧客擁擠在商業(yè)中心的交通干線上；再者，很多城市舊城商業(yè)街一般形成于車馬交通時(shí)代，街道寬度遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代都市大規(guī)模的交通流量要求，因此容易造成人車混雜擁擠堵塞。而由于傳統(tǒng)商業(yè)街交通便捷性的降低，使購物者望而卻步。但是，如果為解決交通問題簡(jiǎn)單加以拓寬，一則破壞原有親切的街道尺度，再則將造成較大規(guī)模的拆遷，使開發(fā)成本劇增。因此一些城市將商業(yè)街改造成為步行街，既可以改變?nèi)塑嚮祀s的交通危險(xiǎn)性，另外為在商業(yè)街中增加綠化、小廣場(chǎng)、小品等設(shè)施以創(chuàng)造良好外部環(huán)境提供了場(chǎng)地，但這依賴于在區(qū)域的范圍內(nèi)調(diào)整交通結(jié)構(gòu)。
1.2.2 購物環(huán)境
對(duì)于商業(yè)建筑而言，客源是最重要的，現(xiàn)代都市生活對(duì)于購物環(huán)境的要求越來越高，在國外有的大型商場(chǎng)設(shè)計(jì)為公園式購物環(huán)境[3]，使顧客在購物過程中享受到旅游的樂趣。一般來講，商業(yè)街存在購物環(huán)境品質(zhì)低劣、基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重、輔助設(shè)施嚴(yán)重不足等方面缺點(diǎn)，不能滿足現(xiàn)代人需要的安全、舒適、便捷、多樣化、參與式的購物環(huán)境要求。
1.2.3 經(jīng)營(yíng)方式與競(jìng)爭(zhēng)方面問題
縱觀商業(yè)街發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境，傳統(tǒng)商業(yè)街一方面要面臨多個(gè)新興商業(yè)街的竟?fàn)帀毫Γ磁c新興商業(yè)街爭(zhēng)奪顧客的隱性壓力；另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)商業(yè)街又將面對(duì)———購物中心、超級(jí)市場(chǎng)的顯性挑戰(zhàn)。尤其是后者，在經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作模式方面，相比較新興零售業(yè)態(tài)的超市、商場(chǎng)等，傳統(tǒng)商業(yè)街存在運(yùn)作模式單一、規(guī)模小等方面的問題[4]，從而也導(dǎo)致在效益、成本、貨源、以及產(chǎn)品宣傳環(huán)境改善的投資等方面都處于劣勢(shì)，而因?yàn)樘幱诔鞘兄行牡貛�，高昂的租金以及其它各種費(fèi)用使得小本經(jīng)營(yíng)的商業(yè)鋪面，包括很多著名的老字號(hào)不堪重負(fù)，這樣，一方面?zhèn)鹘y(tǒng)商業(yè)街遠(yuǎn)未能達(dá)到現(xiàn)代都市不同層次顧客多樣化需求，因此對(duì)客源市場(chǎng)有著嚴(yán)重的影響，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)額的減少，更加使商業(yè)街無力改變自身的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，只有任由其惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致商業(yè)街的衰敗，但從另外一方面而言，這種商業(yè)模式對(duì)保持城市多樣性方面具有不可估量的價(jià)值[5]，無論是從蘊(yùn)涵的文化價(jià)值還是商業(yè)價(jià)值來看，任其衰敗都是非常不明智的。綜上所述，舊城商業(yè)街的改造，無論從城市還是自身角度都勢(shì)在必行。
2 國內(nèi)外發(fā)展動(dòng)態(tài)
舊城商業(yè)街改造的成敗不僅擔(dān)負(fù)著自身經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境狀況改善，還要帶動(dòng)舊城區(qū)復(fù)興的重任，從另一方面而言，由于涉及面太廣，不確定因素太多，人們認(rèn)識(shí)到舊城商業(yè)街開發(fā)的復(fù)雜性與艱巨性，因此迫切需要對(duì)國內(nèi)外已有的實(shí)例進(jìn)行總結(jié)分析，為今后相關(guān)項(xiàng)目提供指導(dǎo)與借鑒作用。
從國內(nèi)外商業(yè)街改造的情況來看，可分為不同的類型，例如從改造的范圍來講分為（街區(qū)）整體改造與（街道自身）局部改造兩種；從改造的力度可分為全部拆建、局部拆建與以環(huán)境改造為主的三種模式；從開發(fā)主要參與者來看有政府主導(dǎo)；政府與開發(fā)商合作開發(fā)；政府、開發(fā)商、市民共同參與等模式。
2.1國外（西方為主）
西方發(fā)達(dá)國家在商業(yè)街改造方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)[7-10]，例如大多從街區(qū)甚至城市的角度，來整體考慮商業(yè)街區(qū)的改造與開發(fā)問題，另外市民階層能夠在參與開發(fā)中發(fā)揮一定的作用，也體現(xiàn)出其成熟性，因此這樣的案例通常能取得較好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。
歐洲的許多城市有將歷史保護(hù)區(qū)作為步行商業(yè)街區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的。德國慕尼黑的步行區(qū)就是商業(yè)街與歷史保護(hù)區(qū)的結(jié)合，以市政廳所在的瑪利亞廣場(chǎng)為中心，向周圍地區(qū)輻射。西班牙城市巴塞羅那將中世紀(jì)形成的歷史街區(qū)開發(fā)為一大片步行街區(qū)，形成了豐富多彩的城市空間(圖1)。在北美，由于氣候條件，發(fā)展了室內(nèi)購物中心，20世紀(jì)80年代，北美的城市更新計(jì)劃的特點(diǎn)就是室內(nèi)外空間、公共與私有空間相結(jié)合，形成容許部分車輛通行的步行商業(yè)街區(qū)。
2.2國內(nèi)
由于地區(qū)間發(fā)展很不平衡，各城市的舊城商業(yè)街面臨問題、規(guī)劃決策者的專業(yè)素養(yǎng)也有很大差別等原因，比較西方普遍采用比較成熟的模式而言，國內(nèi)城市之間舊城商業(yè)步行街的再開發(fā)改造水平參差不齊，下面想重點(diǎn)就以改造的力度來劃分的不同改造模式來探討國內(nèi)舊城商業(yè)街改造存在的問題（如表1）。
3 三種不同改造模式的比較
以改造的力度來劃分的三種模式在國內(nèi)城市都有相應(yīng)的實(shí)例：由于北京、上海、長(zhǎng)沙三個(gè)城市在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、地域等方面的差異，孤立地比較商業(yè)步行街改造的成功與否，意義不大，而應(yīng)該立足各自案例在城市中的地位與作用以及自身特點(diǎn)進(jìn)行具體分析。
3.1區(qū)域背景與自身特點(diǎn)的影響
例如從區(qū)域背景來看，各城市情況各不相同，上海對(duì)于舊城區(qū)的整體改造由于采用內(nèi)部調(diào)整與對(duì)外擴(kuò)張相結(jié)合的策略；而長(zhǎng)沙與北京主要立足于原有城市結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上的內(nèi)部調(diào)整；從商業(yè)街自身問題來看，上海因?yàn)槠鋮^(qū)位優(yōu)勢(shì)而擁有廣大的客源市場(chǎng)，可以確保傳統(tǒng)商業(yè)街上商鋪（特別是老字號(hào)）能夠在市中心高昂的費(fèi)用要求下生存，而持續(xù)有效的城市空間結(jié)構(gòu)調(diào)整使南京路步行街的交通問題在區(qū)域內(nèi)得到調(diào)整，加上南京路本身就是具有“兩高”（高成本、高消費(fèi)）特點(diǎn)的商業(yè)街，因此只存在改善環(huán)境的問題；而長(zhǎng)沙案例中的店鋪就沒這么幸運(yùn)，由于城市整體消費(fèi)水平以及外來客源人數(shù)的限制，傳統(tǒng)店鋪在面對(duì)大型連鎖店、超市、商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中，本來就難以維持，因此在環(huán)境、交通、經(jīng)營(yíng)方式等方面都需要改變；北京雖然在區(qū)位上與上海相似，也擁有足夠的客源市場(chǎng)，但由于在城市空間結(jié)構(gòu)以及商業(yè)街運(yùn)作模式存在一些問題[7]，需要解決的問題與長(zhǎng)沙相似；從建成時(shí)間以及開發(fā)模式來看，北京上海幾乎是同一時(shí)間，長(zhǎng)沙稍晚。
3.2 改造模式的選擇
從各案例采用的模式來看，主要是從時(shí)間、區(qū)位、現(xiàn)在面臨問題等方面出發(fā)，也反映了各自在經(jīng)濟(jì)社會(huì)等方面的特點(diǎn)：首先，上海與北京案例基本還是以政府開發(fā)為主，而長(zhǎng)沙則是由政府對(duì)前期的投入與開發(fā)商后期建設(shè)相結(jié)合的模式。一方面可以看出開發(fā)模式在市場(chǎng)化運(yùn)作程度在時(shí)間上的差別，另一方面，主要也是由于原有商業(yè)街經(jīng)濟(jì)狀況決定的，上海不用考慮這個(gè)問題，因此只要從環(huán)境角度入手，北京由于除環(huán)境以外還存在交通等其它問題，因此進(jìn)行拓寬街道等局部調(diào)整，而長(zhǎng)沙主要從經(jīng)濟(jì)角度，解決傳統(tǒng)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)方式存在的問題，采取了“拆除重建”以及收回土地重新分配給開發(fā)商的極端模式。
3.3 改造的效果比較
對(duì)于舊城商業(yè)街改造效果的評(píng)估，主要針對(duì)上述那些通過改造能夠起作用的因素進(jìn)行量化分析。改造的效果首先要解決商業(yè)街面臨的實(shí)質(zhì)性問題，由于三者情況不同，因此很難就單項(xiàng)作出比較，但從商業(yè)街可持續(xù)發(fā)展的角度，由于傳統(tǒng)商業(yè)街與其他商業(yè)機(jī)構(gòu)與設(shè)施相比較主要是在傳統(tǒng)文化上具有優(yōu)勢(shì)，因此改造的重點(diǎn)就是要維護(hù)傳統(tǒng)文化的特色，因此可以將對(duì)傳統(tǒng)文化的“保護(hù)性開發(fā)”成功與否作為評(píng)價(jià)商業(yè)街的一個(gè)主要原則。
“保護(hù)性開發(fā)”包涵即保護(hù)與開發(fā)兩個(gè)層面的意思：保護(hù)是指保留原街道親切宜人的空間尺度以及騎樓等有價(jià)值的建筑等；開發(fā)是指在設(shè)計(jì)建筑與環(huán)境的外部特征中運(yùn)用傳統(tǒng)的文化符號(hào)，以體現(xiàn)與傳統(tǒng)的溝通與交流，而達(dá)到使顧客產(chǎn)生共鳴的目的，近年對(duì)于商業(yè)街的改造中，逐漸開始擺脫具象模仿如大屋頂?shù)葌鹘y(tǒng)建筑局部特征的初級(jí)手法，轉(zhuǎn)而用更抽象的方法追求對(duì)于傳統(tǒng)文化的神似，例如在上海南京路的改造中[8]，在對(duì)景觀環(huán)境改造和設(shè)計(jì)中，以深紅色花崗巖鋪筑的設(shè)施帶———“金帶”作為步行街的骨架貫穿始終，并且在步行街的中部開辟了一片綠地和“世紀(jì)廣場(chǎng)”，稱之為“金坪”等，體現(xiàn)了上海南京路作為商業(yè)金融城市中心的文化特點(diǎn)；而北京王府井與長(zhǎng)沙黃興路主要在建筑的立面改造還有環(huán)境設(shè)施上下功夫，力圖體現(xiàn)現(xiàn)代與傳統(tǒng)的交融。
傳統(tǒng)商業(yè)街的“保護(hù)性開發(fā)”還包括一個(gè)容易讓人忽略的特征：傳統(tǒng)商業(yè)街得以存在的內(nèi)涵保護(hù)，如對(duì)傳統(tǒng)老字號(hào)商鋪的保留，但無論是局部改造還是拆除重建，拆遷費(fèi)用在總成本中占據(jù)很重要地位，這樣投資者為收回成本，容易產(chǎn)生“三高”（拆遷開發(fā)的高成本、出租、售門面的高價(jià)格、商品的高消費(fèi)）等問題，而使很多傳統(tǒng)老字號(hào)商鋪被排除在改造后商業(yè)街以外，從而使傳統(tǒng)商業(yè)街完成“老瓶裝新酒”的轉(zhuǎn)變，就象長(zhǎng)沙黃興路商業(yè)步行街那樣[9]。這種拆除重建的做法，由于其中涉及到傳統(tǒng)文化的形式與內(nèi)容，以及對(duì)顧客、市民產(chǎn)生的表層與潛在的心理影響等社會(huì)問題，尤其是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，給商業(yè)街帶來了哪些方面的影響等方面存在著很多的不確定因素，也引起了很多爭(zhēng)議：例如支持者認(rèn)為，既然商業(yè)街是城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，那么隨著服務(wù)對(duì)象的改變，在功能與結(jié)構(gòu)上也應(yīng)該相應(yīng)變化，對(duì)于商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)者也應(yīng)該遵循優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則；而反對(duì)者則主要從社會(huì)倫理的角度，即商業(yè)街改造服務(wù)對(duì)象的層次和范圍問題提出疑義，商業(yè)街的改造是否應(yīng)該將原來經(jīng)營(yíng)者（老字號(hào)）以及相關(guān)消費(fèi)階層的利益排除在外？這其中還關(guān)涉到開發(fā)的另一個(gè)層面，即開發(fā)的參與范圍與開發(fā)利益的分配問題，目前來看，如何改變政府與開發(fā)商在開發(fā)中權(quán)利分配的壟斷地位，而更有利于推動(dòng)社會(huì)公平等方面也值得進(jìn)一步探討與研究的問題。
從開發(fā)范圍造成的效果來看，由于上海南京路商業(yè)街改造作為城市整體開發(fā)中的一個(gè)有機(jī)部分，開發(fā)效果比較理想；北京王府井商業(yè)街在區(qū)位優(yōu)勢(shì)與上海相似，號(hào)稱北京的“金街”,但由于北京本身商業(yè)設(shè)施過剩、商業(yè)街所在位置交通等問題仍然存在，開業(yè)不久就陷入冷清之中；而長(zhǎng)沙黃興南路步行街的改造也不容樂觀，由于只涉及到街道“一層皮”的改造，而沒有將與其相連的街區(qū)考慮在內(nèi)，雖然環(huán)境以及城市公共空間上相比較原來有了一定的改善，在目前也一定程度上滿足市民要求，但根據(jù)馬斯洛人心理需求的“五層次原則”，可以預(yù)見，隨著人民生活水平與文化素質(zhì)的進(jìn)一步提高，僅僅商業(yè)街的“一層皮”改造，在城市空間規(guī)模以及多樣化需求等方面，很難滿足一個(gè)城市幾百萬人口對(duì)城市中心區(qū)的需求，從經(jīng)濟(jì)效益來說，昂貴的地價(jià)和租金、不菲的物業(yè)管理費(fèi)、居高的成本勢(shì)必使商品零售價(jià)水漲船高，再加上含金量模糊的名貴品牌，都可能讓顧客望而卻步，勢(shì)必影響客源市場(chǎng)；另一方面，與煥然一新的商業(yè)街具有很大反差的是，商業(yè)街后面衰敗的舊城區(qū)得不到及時(shí)的改造，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等問題仍然存在，商業(yè)步行街對(duì)舊城區(qū)的發(fā)展沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。
4 復(fù)合開發(fā)模式的提出
從前面的分析看出，長(zhǎng)沙模式由于存在的問題，加之選擇以追求經(jīng)濟(jì)效益為主的開發(fā)策略等方面原因，導(dǎo)致商業(yè)街開發(fā)“開發(fā)有余、保護(hù)不足”、“局部有余、整體不足”、“形式有余、內(nèi)容不足”的局面。而相對(duì)于北京上海而言，長(zhǎng)沙所面臨的問題在中國的城市中似乎更具有普遍性：在經(jīng)濟(jì)能力與客源市場(chǎng)有限，又無法回避自身種種問題以及與商業(yè)街緊密相關(guān)的舊城衰敗等城市問題的情況下，怎樣實(shí)現(xiàn)舊城商業(yè)街的改造？從可持續(xù)發(fā)展的角度來看，商業(yè)街改造的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益同等重要，因此本文更加傾向于保護(hù)與開發(fā)、形式與內(nèi)容、局部與整體并重的“復(fù)合型”開發(fā)與改造模式[10]。在這里，復(fù)合開發(fā)應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：開發(fā)的范圍、開發(fā)的步驟、改造的力度、改造的模式。
4.1 開發(fā)范圍
由國內(nèi)外舊城商業(yè)街改造開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)來看，舊城商業(yè)街改造從范圍來看：應(yīng)該在城市空間整體開發(fā)的角度上，從原有建筑環(huán)境的保護(hù)，開發(fā)，重組與外部新建， 擴(kuò)張引入新的活力兩方面同時(shí)展開，但是應(yīng)該看到，各地舊城商業(yè)街的衰退程度不同，開發(fā)的目的有所區(qū)別，地域性差異較大，因此那些模式是否適用于國內(nèi)城市，還需要對(duì)舊城商業(yè)街改造調(diào)整作進(jìn)一步的研究。對(duì)大多數(shù)欠發(fā)達(dá)中小城市，由于在建設(shè)資金方面的限制，更應(yīng)該偏重商業(yè)街內(nèi)部空間環(huán)境結(jié)構(gòu)的調(diào)整與轉(zhuǎn)型。
4.2 開發(fā)步驟、改造力度與模式探討
在很多城市人財(cái)物力有限的情況下， 對(duì)于舊城商業(yè)街而言，只能采取分步走的策略，首先使舊城商業(yè)街改造成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)點(diǎn)，將周邊的舊城區(qū)用地分二期、三期開發(fā)。在這里，改造的力度就顯得格外重要了，合適的改造力度可保證開發(fā)步驟的可持續(xù)發(fā)展，因此在開發(fā)模式上，改變政府統(tǒng)的“過多過死”的局面，還要避免孤注一擲的“三高”開發(fā)的出現(xiàn)，而是從客源市場(chǎng)購買力入手、降低成本，低造價(jià)地解決，走多種營(yíng)銷手段相結(jié)合的多樣化開發(fā)思路[11]，例如采取遵循政府、開發(fā)商（小范圍）重點(diǎn)項(xiàng)目+小規(guī)模改造相結(jié)合的開發(fā)模式，以便充分利用全社會(huì)的智慧與資源，良性帶動(dòng)舊城商業(yè)街區(qū)的整體開發(fā)；從社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益而言，改造要遵循保護(hù)與開發(fā)并重的原則，主要包括以下幾個(gè)方面：保護(hù)優(yōu)秀的歷史建筑與景觀風(fēng)貌；挖掘歷史文化內(nèi)涵，創(chuàng)造高品質(zhì)的空間景象；開辟公共活動(dòng)空間，促進(jìn)城市更新[12]。最終舊城商業(yè)街的目標(biāo)是向“多形式、多攻能、多空間、多結(jié)構(gòu)以及立體、科學(xué)、系統(tǒng)”的方向發(fā)展[13]以達(dá)到良好的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益。
5 小結(jié)
舊城商業(yè)街在現(xiàn)有布局狀況與交通問題、購物環(huán)境、經(jīng)營(yíng)方式等方面存在著種種問題,而且由于具有的優(yōu)勢(shì)，舊城商業(yè)步行街的改造成為都市復(fù)興計(jì)劃的一個(gè)重要部分，針對(duì)目前國內(nèi)外舊城商業(yè)街的發(fā)展及其面臨問題，從區(qū)域背景與自身特點(diǎn)的影響、改造模式、改造效果等方面比較國內(nèi)舊城商業(yè)街不同的開發(fā)模式，并探索適宜舊城商業(yè)街改造的方法與建議。
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作者單位：湖南省株洲市規(guī)劃設(shè)計(jì)院
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