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當(dāng)前位置：城市首頁——南京

編輯：yingeryy 007abbs

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比翼上海浦東談何容易？南京新城建設(shè)遭遇劇痛 [推薦]

　　南京市政府的河西CBD“新浦東”規(guī)劃為南京河西新區(qū)繪制了一幅美麗藍(lán)圖，但由于南京房地產(chǎn)市場的疲軟，導(dǎo)致政府土地收益銳減，新區(qū)建設(shè)面臨資金尷尬。同時，CBD計劃與南京城市定位的沖突更是令“比翼浦東”的夢想成為了南京市政府難言之痛

　　12月14日下午，一場主題為“河西地產(chǎn)”的內(nèi)部會議在南京市房產(chǎn)局會議室舉行。

　　這場會議上，房產(chǎn)局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)將南京市河西發(fā)展現(xiàn)狀統(tǒng)一口徑為“在政策宏觀調(diào)控前線，河西房價穩(wěn)步上揚(yáng)”。

　　同時，南京市房產(chǎn)局一份“歲末盤點(diǎn)”的報告正在籌備中，這份報告將對前一段時間“媒體一些不正當(dāng)說法”進(jìn)行糾正，同時發(fā)布南京市對于河西發(fā)展的“官方解釋”。

　　“河西的開發(fā)就如同上海浦東的發(fā)展，都始于一開始的概念‘炒作’。如果將‘炒作’解釋為烈火噴油，那就要保證不停地‘噴油’�？墒且荒晗聛�，消費(fèi)者已經(jīng)發(fā)現(xiàn)以前政府承諾的諸多配套并沒有完成。這個時候‘油’少了，‘火’自然也沒有去年燒得旺。”南京市房產(chǎn)局一位深諳河西房產(chǎn)的工作人員用了這樣一個巧妙的比喻。

　　如果說以上海浦東開發(fā)為模板的南京河西開發(fā)，在2003年曾經(jīng)達(dá)到銷售的高潮，那么2004年，河西房產(chǎn)市場已經(jīng)隨著消費(fèi)疲軟不得不冷靜下來。政府操縱地價

　　一家調(diào)查機(jī)構(gòu)新出爐的報告表明，42%的南京市民認(rèn)為房價在一年內(nèi)不會有變化，33%的人則認(rèn)為房價會下跌，只有25%的人認(rèn)為明年房價會漲。南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅認(rèn)為：從市場實(shí)際情況看，明年南京房價會基本與目前持平，在局部地段還有可能下挫。主要原因是，不少南京本地開發(fā)商的在售樓盤，當(dāng)初都是以協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式拿的地，地價還是幾年前甚至是10年前的價格，相對便宜，在樓盤供應(yīng)量大的情況下，應(yīng)該有價格下調(diào)的空間。

　　宋堅提出的這個“價格下調(diào)的空間”已經(jīng)在河西的房產(chǎn)市場中有所顯現(xiàn)。“住宅用地所占比例大，導(dǎo)致所有的住宅產(chǎn)品趨同，在同一時間段、同一產(chǎn)品層次，發(fā)起了價格競爭�！蹦暇┦蟹康禺a(chǎn)市場發(fā)展研究中心研究部經(jīng)理簡飛說。

　　協(xié)議和掛牌出讓土地的同時存在是河西房價開始競爭的根源所在。

　　南京市政府在決定把奧體中心放在河西的消息透露出來之前，先把奧體中心周邊的土地大量儲備起來。后來，這些地塊因奧體中心身價陡增，迅速形成河西最新焦點(diǎn)板塊，然后政府又以招標(biāo)、拍賣或掛牌上市的方式出讓使用權(quán)。

　　政府的操作直接抬升了河西區(qū)的地價。從2002年開始，河西區(qū)的地價已漲到每畝七八十萬元甚至上百萬元，有些用地甚至每畝上升到了200萬元左右，而1999年的地價僅為每畝45萬元左右。在2003年6月份的“金洽會”上，河西一塊地甚至賣出了390萬元／畝的天價。無疑市政府成了最大的贏家。

　　南京河西新城區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部指揮長李強(qiáng)透露：“河西將按照‘經(jīng)營城市’的理念，抓好土地運(yùn)作，力爭新城區(qū)土地出讓收益最大化。2002年以來已出讓3430畝，2003年出讓1440畝，2004年出讓2219畝，2005年將出讓2060畝，累計出讓土地9149畝,預(yù)計籌措資金約105億元�！�

　　李強(qiáng)還強(qiáng)調(diào)，針對土地閑置狀況，河西新城區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部還將“積極拓展思路，變地塊‘曬熱’為‘做熱’”，將那些拆完待開發(fā)的地塊，按新城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃建設(shè)一批大型的餐飲、娛樂、購物設(shè)施，進(jìn)行招商租賃經(jīng)營。

　　從2003年開始，河西區(qū)經(jīng)營性開發(fā)用地全面公開掛牌出讓。

　　“但是，由于南京市曾經(jīng)采用土地協(xié)議出讓的方式進(jìn)行土地出讓，而后來又采取了掛牌出讓的方式。相比于后期的掛牌出讓模式，前期很多開發(fā)商可能用幾十萬、幾百萬就拿到了一塊地。這是河西現(xiàn)在房價存在競爭的源頭所在�！敝槿烁嬖V記者：“這導(dǎo)致的一個后果就是，很多通過掛牌出讓模式取得地塊的開發(fā)商，通過計算成本，測算出4500元/平方米是河西的房價底線。如果跌落這個底線，開發(fā)商也無法想象會產(chǎn)生什么后果。但是現(xiàn)在，河西有些樓盤已經(jīng)以4800元、5000元的價格開盤銷售，已經(jīng)是在警戒線邊緣�！焙游鰿BD“新浦東”計劃受阻

　　一則傳聞一直在從河西開發(fā)商內(nèi)部流傳：有開發(fā)商已經(jīng)暗中將手中的河西CBD項目轉(zhuǎn)手，還有開發(fā)商正在找下家；另外，在現(xiàn)在河西CBD寫字樓的開發(fā)建設(shè)中，酒店式公寓所占比例明顯超出規(guī)定。因為在河西“開發(fā)住宅更容易收回資金”。

　　作為河西新城區(qū)十大重點(diǎn)標(biāo)志性項目之一，號稱要投資9.9億元的“歐洲城”地產(chǎn)項目于日前剛開始打樁。十大標(biāo)志性建筑從2002年就被列入南京規(guī)劃日程，時至今日，卻幾乎沒有動工的跡象�！皟H有不到3家開發(fā)商給出明確的開盤時間。開發(fā)商還在觀望階段，大多按兵不動。”知情人士說。

　　南京市市長羅志軍曾經(jīng)在一次會議上表示，河西新區(qū)建設(shè)在“實(shí)際操作中出現(xiàn)了規(guī)劃定位與投資需求之間的矛盾�！�

　　這就是幾個超高層項目開發(fā)商遲遲不動工的理由。南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展研究中心一位工作人員表示：“對比河西的住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是中長線的項目。這個主要體現(xiàn)在資金的回收要放慢。同時，商業(yè)建設(shè)同期成熟落后于住宅。而住宅先導(dǎo)是目前河西開發(fā)的一個主要模式�！�

　　CBD與市場要有一個磨合期。南京河西新城區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部指揮長李強(qiáng)不得不承認(rèn)，在河西新區(qū)建設(shè)中還是無法避免政府主導(dǎo)與市場運(yùn)作、規(guī)劃定位與投資需求等矛盾。

　　南京市建鄴區(qū)政府發(fā)布的消息：河西要圍繞“奧體中心”概念打造一個超大型的CBD。十運(yùn)會之前，“以10余棟160萬平方米的標(biāo)志性建筑為主體，河西CBD雛形顯現(xiàn)�！边@十大標(biāo)志性建筑有南京宋都集團(tuán)投資的集商業(yè)（零售、餐飲、娛樂等）、SOHO公寓為一體的宋都大廈、江蘇雨潤集團(tuán)投資的具有同樣綜合性功能的朗瑪國際廣場等等。

　　似乎河西的每一個規(guī)劃定位都在向上海浦東看齊。從幾年前的“國際性大都市”到包裝“六朝古都”。南京在不斷更改其城市定位。最近的是在去年的南京市第十三屆人代會第一次會議上，南京市為今后五年發(fā)展定下基調(diào)：把南京建設(shè)成為充滿經(jīng)濟(jì)活力、富有文化特色、人居環(huán)境優(yōu)良的現(xiàn)代化中心城市。

　　但是從河西規(guī)劃出臺，“打造一個‘新浦東’”已經(jīng)被列入了日程，這一規(guī)劃并沒有隨著南京城市定位而更改。

　　然而不可否認(rèn)的是，上海浦東新區(qū)的很大部分并非用于住宅建設(shè)。而金融貿(mào)易區(qū)、高科技園區(qū)、公園和球場等在占據(jù)了浦東很大面積同時，進(jìn)一步刺激了對浦東住宅用地的需求。對比南京，開發(fā)進(jìn)程中的河西地區(qū)、城南地區(qū)和江寧地區(qū)，本身幾乎并不涉及到拆遷問題，成片的農(nóng)田出讓給房產(chǎn)商之后，幾乎都作為住宅用地被進(jìn)行成片開發(fā)。

　　“南京近年來開發(fā)的新城區(qū)面積同老城區(qū)相比相當(dāng)龐大，比幾乎類似浦東與上海老城區(qū)的面積。但是同時不容忽略的是：南京老城區(qū)人口密度大大小于上海老城區(qū)，南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、投資規(guī)模也大大低于上海。實(shí)際上和浦東產(chǎn)業(yè)帶動相比，河西缺少發(fā)展的后勁，如何達(dá)成一個完全以‘住宅’為中心的新城區(qū)，成為現(xiàn)在河西亟待解決的問題。”南京市一位資深房產(chǎn)記者說。

　　有開發(fā)商對記者坦言：河西新的區(qū)域是奧體中心這一塊，奧體中心的十大標(biāo)志性建筑，有相當(dāng)一部分不是寫字樓，也不是商業(yè)地產(chǎn)，可能是中央商務(wù)區(qū)這樣一個帽子下面的住宅，甚至還有提出顛覆傳統(tǒng)。這樣處理新區(qū)開發(fā)和舊城之間的協(xié)同關(guān)系，意味著奧體中央商務(wù)區(qū)，仍然不能承擔(dān)南京這樣的城市功能所應(yīng)該具有的中央商務(wù)區(qū)。

　　打造河西新區(qū)，南京市政府已經(jīng)做好了“新浦東”全盤的規(guī)劃。但事實(shí)是，政府不可能代替開發(fā)商們進(jìn)場開發(fā)，真正的主導(dǎo)是市場，而目前市場近乎沉默。資金尷尬

　　2003年，南京市政府有關(guān)官員曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)：為河西區(qū)將“輸血”240億元，用于基建項目。

　　2004年，政府對河西新城區(qū)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套項目建設(shè)51億元，拉動社會投資項目75個，資金投入210億元。

　　“這些資金都要從土地收益中來�！蹦暇┦姓鞔_表示。

　　但是，自今年4月份以來，收縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模的金融政策，對南京市土地的成交量產(chǎn)生了巨大影響。南京市今年土地實(shí)際成交41幅，總面積264.9萬平方米，成交價為52.7億元。與過去拍賣現(xiàn)場的火熱場面相反，今年南京多處地塊在競拍中還遭遇了流拍的尷尬。數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達(dá)到高峰以來，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年3、7、10月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的紀(jì)錄。

　　結(jié)果是，南京市從土地出讓中獲取的收益大大減少：1~9月份南京市土地成交金額為42.62億元。同時銀行收縮對固定資產(chǎn)投資的信貸，使得政府財政明顯吃緊，全年基建投資計劃400億元，上半年僅投入170億元，資金缺口較大。

　　“浦東和河西的資金來源有所不同。對于南京來說，只能以‘土地’和‘住宅開發(fā)’所獲取的資金作為前期的新城啟動費(fèi)用。但是現(xiàn)在可以看出，資金成為問題，起碼河西開發(fā)的資金已經(jīng)存在問題�！敝槿烁嬖V記者。

　　10月份中旬，南京市政府召集南京市主要的商業(yè)銀行老總碰頭，希望河西能夠得到各家商業(yè)銀行支持，但某銀行江蘇省分行方面表示，商業(yè)銀行目前都是垂直管理，不會做違背自身利益的事情。資金瓶頸如何突破？成了一個擺在南京市政府臺面上的問題。　　

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