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解放碑業(yè)態(tài)初現(xiàn) 重慶欲打造中國(guó)西部CBD [推薦]
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作為中國(guó)第4個(gè)直轄市，作為一個(gè)后來(lái)者，重慶有理由充分籌劃自己宏偉的發(fā)展藍(lán)圖，有理由拋出令世人為之一驚的CBD建設(shè)規(guī)劃，這就是范圍超過(guò)北京、上海等城市的重慶新的中央商務(wù)區(qū)。
就在10月中旬，重慶市長(zhǎng)王鴻舉率重慶大批要員到港招商，江北城CBD專題推介會(huì)如期在香格里拉大酒店舉行。會(huì)上據(jù)負(fù)責(zé)江北城CBD建設(shè)的業(yè)主——重慶市城市建設(shè)投資公司董事長(zhǎng)雷尊宇介紹，到港推介的項(xiàng)目有商業(yè)、金融、保險(xiǎn)、寫字樓、酒店、高級(jí)商住樓等，預(yù)計(jì)該區(qū)建設(shè)需要10至15年，總投入大約需上千億元人民幣！
外界的理解對(duì)此可能會(huì)出現(xiàn)偏差：1000億元＝一個(gè)CBD！其實(shí)，江北城CBD只是重慶中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)硬核的一個(gè)部分，整體的中央商務(wù)區(qū)結(jié)構(gòu)模式在空間上應(yīng)分為硬核與核緣兩個(gè)部分，硬核由“兩點(diǎn)”組成，即現(xiàn)在的解放碑和擬開發(fā)的江北城，核緣則由硬核周邊區(qū)域和長(zhǎng)江以南彈子石濱江地帶(被稱之為“一線”)所組成，總用地規(guī)模達(dá)5至6平方公里，硬核部分為4平方公里，大于北京的3.99和上海的3平方公里。
必然選擇
規(guī)模大小并不能決定其輻射功能的強(qiáng)弱。北京朝陽(yáng)、上海浦東因其所在地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和歷史地位，CBD的服務(wù)對(duì)象是全國(guó)和全世界。前不久有媒體披露中國(guó)約有40個(gè)城市計(jì)劃建設(shè)CBD，已經(jīng)實(shí)施的城市達(dá)七八個(gè)，那么重慶又如何給自己定位呢？
在這個(gè)問(wèn)題上，重慶很有自知之明。重慶市規(guī)劃局提供的《重慶中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃介紹》確定的功能定位是：長(zhǎng)江上游和西南地區(qū)的區(qū)域性商務(wù)中心。市規(guī)劃局編制處處長(zhǎng)顧緋在向本報(bào)記者介紹相關(guān)情況時(shí)說(shuō)：根據(jù)建設(shè)長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心和西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的總體發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，重慶市政府委托上海市發(fā)展研究中心和上海市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院共同進(jìn)行論證，提出了建設(shè)區(qū)域性商務(wù)中心的設(shè)想。按照這個(gè)指導(dǎo)思想，重慶選定在長(zhǎng)江、嘉陵江兩江交匯的“金三角”地區(qū)，由尚待開發(fā)的江北城現(xiàn)代商務(wù)區(qū)、解放碑傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)和彈子石濱江地帶功能配套區(qū)共同組成重慶中央商務(wù)區(qū)，形成“兩點(diǎn)一線”，其中重點(diǎn)是“兩點(diǎn)”，即江北城和解放碑。
顧緋認(rèn)為，不是每個(gè)城市想搞CBD就可隨便搞的，重慶是在充分論證的前提下作出的規(guī)劃。建設(shè)CBD，并不以—個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力或GDP總量的大小來(lái)決定。南京的實(shí)力強(qiáng)，但是太靠近上海，沒(méi)有自己的輻射范圍，天津太靠近北京，廣州又靠近香港，都存在這樣的問(wèn)題。西部地區(qū)雖然欠發(fā)達(dá)，但也正需要發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，包括金融、保險(xiǎn)、咨詢和總部經(jīng)濟(jì)等，加之輻射功能強(qiáng)大，所以打造區(qū)域性中央商務(wù)區(qū)便成為重慶的必然選擇。
業(yè)態(tài)初現(xiàn)
政府的規(guī)劃是一回事，在老百姓心中，目前真正的商務(wù)中心或商貿(mào)中心只有解放碑地區(qū)才算得上。彈子石作為配套服務(wù)區(qū)，其長(zhǎng)江濱江路的建設(shè)才剛剛起步；江北城原先基本上被視為貧民區(qū)，一直承受著巨大的開發(fā)壓力，至目前122萬(wàn)平方米的舊房拆遷才剛剛結(jié)束，還是一張白紙。所以，重慶新的CBD概念要獲得世人的認(rèn)同，還有待時(shí)日。
解放碑歷來(lái)是重慶的象征。渝中半島雖是彈丸之地，卻是重慶的母城和發(fā)源地。重慶有3000年的歷史，抗戰(zhàn)時(shí)又一度成為國(guó)民政府的陪都，可以說(shuō)舊中國(guó)時(shí)代重慶就相當(dāng)繁榮了，所謂經(jīng)濟(jì)、文化中心一說(shuō)，主要也指解放碑這一塊。1997年重慶直轄后，解放碑地區(qū)的發(fā)展日新月異，隨著李嘉誠(chéng)旗下和記黃浦入駐大都會(huì)廣場(chǎng)和海逸酒店的開業(yè)，國(guó)際上不少知名企業(yè)和商家都紛紛搶灘解放碑，有的在此設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行幾乎都在這里設(shè)點(diǎn)布陣。如今，這里高樓林立，商賈云集，是重慶市集商業(yè)、金融、餐飲、娛樂(lè)、旅游、中介、信息服務(wù)于一體的最繁華的商貿(mào)中心區(qū)。據(jù)相關(guān)資料介紹，這里常住人口約7萬(wàn)人，流動(dòng)人口日均超過(guò)30萬(wàn)人，重大節(jié)日最高日流量可達(dá)90余萬(wàn)人。2003年，解放碑中心區(qū)實(shí)現(xiàn)商貿(mào)銷售總額達(dá)到162.6億元；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到76.8億元，占重慶市的比重為9.2%。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商務(wù)類建筑面積92萬(wàn)平方米，商貿(mào)類建筑面積83萬(wàn)平方米，住宅類建筑面積127萬(wàn)平方米，中央商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)初現(xiàn)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
但是，解放碑CBD也存在“硬傷”：由于位處兩江環(huán)抱的渝中半島之上，已無(wú)拓展空間。所以，政府要做的事就是進(jìn)一步完善功能，提升檔次，致力于打造重慶中央商務(wù)區(qū)的商貿(mào)中心。
潛力無(wú)限
從在港招商的情況看，政府的意圖已顯露無(wú)疑，這就是要拼盡全力精心打造江北城CBD。
其實(shí)，江北城的機(jī)遇在于她是—張白紙，開發(fā)得最晚的地方卻得到了最好的發(fā)展機(jī)遇。這樣說(shuō)來(lái)，多少對(duì)解放碑有些不公。但是有句話叫做“機(jī)遇不會(huì)照顧每一個(gè)人”，所以更多的人只有在一旁靜觀江北城的精彩表演了。
從規(guī)劃上看，江北城CBD是重慶中央商務(wù)區(qū)硬核部分的商務(wù)中心，承擔(dān)以商務(wù)辦公為主的商務(wù)職能，同時(shí)也包括部分商貿(mào)職能。這里將集中建設(shè)城市的金融中心、商務(wù)辦公寫字樓以及一系列包括大劇院、科技館在內(nèi)的大型公共服務(wù)設(shè)施。
合理的功能分區(qū)是規(guī)劃的一大特色，整體上分為商務(wù)辦公區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、混合使用區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)和配套居住區(qū)，總占地約為205公頃。實(shí)際上，這完全是再造一座新城！按照重慶市城市建設(shè)投資公司的設(shè)想，江北城CBD采取滾動(dòng)開發(fā)的實(shí)施方案穩(wěn)步推進(jìn)。首期開發(fā)以大劇院、科技館、都市舞臺(tái)以及江北嘴的濱江綠化帶建設(shè)為主，盡快形成規(guī)模，提高投資吸引力。二期開發(fā)嘉陵江沿江地段和北部長(zhǎng)江沿江地段，以獲得較高收益。三期開發(fā)主要集中完成整體建設(shè)以及配套設(shè)施建設(shè)，形成片區(qū)良好的形象。雷尊宇說(shuō)，目前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入已達(dá)30億元人民幣，未來(lái)2至3年準(zhǔn)備再投入50億元，預(yù)計(jì)至2020年初步建成。
據(jù)說(shuō)，江北城CBD方案還獲得了全國(guó)優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)一等獎(jiǎng)。該規(guī)劃充分體現(xiàn)了記憶與未來(lái)之城的雙重主題，具有超前的設(shè)計(jì)理念，為江北城CBD描繪了美好的前景。
幾點(diǎn)困惑
重慶CBD的建設(shè)、尤其江北城CBD建設(shè)已引起國(guó)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。有傳言說(shuō)李嘉誠(chéng)有意一口吃下江北城CBD的開發(fā)。但記者經(jīng)多方采訪，目前依然無(wú)法證實(shí)。
無(wú)論一口吃下或是幾口吃下，對(duì)于江北城CBD的開發(fā)建設(shè)都是好事。只是有幾個(gè)問(wèn)題需要引起足夠重視：
一是功能的定位，難免出現(xiàn)交叉重疊。規(guī)劃中確定江北城是重慶中央商務(wù)區(qū)硬核部分的商務(wù)中心，承擔(dān)以商務(wù)辦公為主的職能，同時(shí)也包括部分商貿(mào)職能；解放碑是硬核部分的商貿(mào)中心，承擔(dān)以商貿(mào)為主的功能，同時(shí)也包括部分商務(wù)辦公的職能；彈子石是核緣部分，承擔(dān)配套服務(wù)功能，包括高級(jí)居住、公寓、酒店和文化設(shè)施等。其中，兩個(gè)硬核的功能區(qū)分并不明顯，交叉重疊似在必然。這樣一來(lái)，可能會(huì)讓人難以適從。
二是對(duì)外形象不統(tǒng)一，可能削弱招商力度�，F(xiàn)在能看到的提法，是把重慶中央商務(wù)區(qū)這個(gè)整體進(jìn)行了肢解，分別為江北城、解放碑、彈子石，這樣給人一個(gè)誤會(huì)，以為重慶出了3個(gè)中央商務(wù)區(qū)，讓人莫名其妙。在提法上，應(yīng)避免運(yùn)用江北城CBD、解放碑CBD、彈子石CBD的提法，應(yīng)使用整體的、統(tǒng)一的提法較為妥當(dāng)。
三是業(yè)主不同，有點(diǎn)各行其是。解放碑CBD由渝中區(qū)政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)相關(guān)開發(fā)建設(shè)事宜，江北城CBD則由重慶市政府下屬重慶市城市建設(shè)投資公司負(fù)責(zé)。在招商方面，現(xiàn)在市政府的重點(diǎn)是江北城，然而解放碑和彈子石也在各自加大力度，并不示弱。為什么不統(tǒng)籌兼顧、統(tǒng)一行動(dòng)呢？
四是被規(guī)劃視為“核緣部分”的周邊地區(qū)正在迅速崛起，包括主城的北部新區(qū)、江北商圈、南坪商圈、沙坪壩商圈、高新區(qū)、上清寺等，商務(wù)以及商貿(mào)氛圍越來(lái)越濃，已經(jīng)有與解放碑地區(qū)平分秋色之勢(shì)。這無(wú)形中給中央商務(wù)區(qū)的設(shè)置造成壓力。為此，重慶市總商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)吳曉光指出，要防止在CBD周圍地區(qū)(核緣周邊)借CBD大興土木，建造大量的住宅和商務(wù)設(shè)施，從而弱化CBD的核心功能和凝聚力，并造成資源的浪費(fèi)。
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