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建筑再生專題：工業(yè)地產成為投資熱點
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建筑再生讓工業(yè)地產成為投資熱點
城市里的工業(yè)建筑的再生利用，近年來成為西方大都市發(fā)展的一個必經之路。在我國，上海已經先行一步，涌現(xiàn)出了一個個生機盎然的都市工業(yè)園，不但帶動了都市經濟的飛速發(fā)展，而且成為城市里的一道美麗的風景線。同樣，青島作為發(fā)展勢頭迅猛的城市，以上海為借鑒，從去年下半年開始，將都市工業(yè)園的理念注入了閑置廠房和經營困難的老企業(yè)。市北區(qū)、四方區(qū)在區(qū)政府的牽頭指引下，將瀕臨絕境的老工業(yè)企業(yè)打造成為頗具生命力的都市工業(yè)園，企業(yè)被救活了，城市經濟也得到了發(fā)展。據了解，目前市北區(qū)政府和四方區(qū)政府正在抓緊都市工業(yè)園的繼續(xù)改造，加快都市經濟發(fā)展的步伐，年底之前還會出現(xiàn)將近10家新的都市工業(yè)園。
面對都市經濟的發(fā)展和城市房地產開發(fā)的市場化趨向，當我們站在房地產開發(fā)的角度來審視都市工業(yè)園的時候，這種開發(fā)模式會帶給地產開發(fā)企業(yè)哪些啟發(fā)呢？
一、實現(xiàn)建筑資源的可持續(xù)發(fā)展和循環(huán)利用
市北區(qū)作為青島的老工業(yè)區(qū)，擁有一大批地理位置優(yōu)越、廠房結構合適、配套設施齊全的區(qū)屬和駐區(qū)工業(yè)企業(yè)，其中相當一部分由于機制不活、競爭力不強和環(huán)境污染等因素而使企業(yè)的廠房閑置，舊有的廠房利用率不高。都市工業(yè)園的崛起，使原有的閑置廠房煥發(fā)了生機，其原設計的使用用途也可以得到最大程度上的發(fā)揮。據青島海錦都市工業(yè)園的負責人介紹，海錦都市工業(yè)園的廠房當初設計的用途是適合染織等企業(yè)的，一樓的層高達到8米，二樓的層高是7米。根據房屋的功用要求，園區(qū)主要面向印刷、絲織等中小型企業(yè)以及服務休閑業(yè)招商，既適合入園企業(yè)的要求，又可以最大程度地發(fā)揮廠房的效用。目前園區(qū)內除了有35家經營項目類似的企業(yè)外，還有2家在廠房的基礎上順勢改造而成的羽毛球館。房地產投資開發(fā)業(yè)內知名人士分析，這種利用已經建成的廠房投資，不需要投入基礎建設的資金，以最低的成本實現(xiàn)了資源的最大化可持續(xù)利用，符合我國國情的需要，在豐富并發(fā)展都市經濟類型的同時，又改善了城市環(huán)境，保留了城市原有的風味，還節(jié)約了大批資源；同時也為缺少資金的中小型房地產開發(fā)企業(yè)提供了另外一種房地產投資開發(fā)的新思路。
二、適合小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)，為城市的發(fā)展增添后勁
對小型企業(yè)來講，他們缺少的是廉價的廠房和便利的地理位置；對閑置廠房的擁有者來說，他們關心的是能否讓廠房發(fā)揮最大的效能并帶來經濟效益。都市工業(yè)園無疑為這兩者提供了最好的結合，低廉的租金和合理的廠房設計既讓小企業(yè)如魚得水，又讓閑置廠房獲得了“新生”；更具有意義的是，它在促進城市經濟發(fā)展的同時，將原有的廠房變成了環(huán)保建筑，改善了城市的生態(tài)環(huán)境，更加適宜周邊人們的居住。
在今年剛剛開園的新格都市工業(yè)園內，筆者看到軟件研制開發(fā)、儀器儀表制造等企業(yè)的入駐，以及井然有序的物業(yè)服務，使曾經蕭條的廠區(qū)煥發(fā)出勃勃生機。據新格都市工業(yè)園的楊主任介紹，有23家軟件開發(fā)、醫(yī)療器械制造、儀器儀表制造行業(yè)的企業(yè)已經在園區(qū)安家，工業(yè)園的推出不但為中小企業(yè)的發(fā)展提供了良好的平臺，也救活了瀕臨倒閉的顯像管廠，目前有40多名顯像管廠的員工正在新格都市工業(yè)園從事物業(yè)管理服務。另外，都市工業(yè)園的成功打造也為周邊的居民帶來了環(huán)境效益，以往的工業(yè)噪音等污染現(xiàn)象現(xiàn)在消失了。
通過都市工業(yè)園的運作，都市型經濟得到了發(fā)展，同時也盤活了城市的空間布局和城市的產業(yè)布局，對推動區(qū)域經濟的健康持續(xù)發(fā)展起到了積極的作用，并給處于成長過程中的中小民營企業(yè)提供了孵化基地，而現(xiàn)有資源的整合又發(fā)揮出了最大的效益，據不完全統(tǒng)計，都市工業(yè)園的建立促使市北區(qū)街道財政收入，從2000年的1000萬元猛增到去年的6700萬元。隨著大量國有閑置資產的再生，財政收入的增長，在增加了許多就業(yè)機會的同時也改善了城市形象，更為城市的發(fā)展提供了充足的動力。
三、風險小、投資少、見效快
隨著都市工業(yè)園的興起，工業(yè)地產已經引起了房地產投資開發(fā)企業(yè)的高度關注。工業(yè)地產方面的投資，可以用風險小、投資少、見效快這九個字加以概括。這其中，房地產投資開發(fā)企業(yè)的運營理念是至關重要的，如何抓住商機，如何整合房地產投資開發(fā)企業(yè)內部的各類資源，是工業(yè)地產投資的切入點和成敗的關鍵。
據業(yè)內人士介紹，目前在工業(yè)地產投資方面做得頗為到位的當屬青島中聯(lián)建業(yè)股份有限公司，該公司打造的中聯(lián)建業(yè)商務廣場、中聯(lián)都市工業(yè)園兩個以商務租賃為主的園區(qū)，都是在工業(yè)廠房的基礎上進行了重新設計、分割、裝修，并配備了完善的商務辦公設備，同時再將原來工業(yè)廠區(qū)的敞開空間規(guī)劃為諾大的停車場，商戶入駐率達到了100％。此外，魯邦地產無疑是做得比較靈活的一家企業(yè)。魯邦地產利用機遇拿到了顯像管廠可以出讓的一畝地之后，進行了土地開發(fā)建設，在新格都市工業(yè)園的旁邊建起了魯邦新格商務會館。這些實例告訴我們，抓住工業(yè)地產的商機，同樣也會獲取可觀的利潤。對房地產開發(fā)企業(yè)來說，相對于開發(fā)商業(yè)樓盤、住宅樓盤等新樓盤的投資，工業(yè)地產的投資風險較小，而且投資少、見效快，既能帶來社會效益（政府的支持），又能使開發(fā)商避免開發(fā)住宅或商務樓宇帶來的銷售風險。
四、地理位置不好的舊廠房怎么辦
青島的經營城市理念帶動了城市建設的飛速發(fā)展，隨著城中村的改造、有污染工業(yè)企業(yè)的外遷、效益不好的工業(yè)企業(yè)的蕭條，集中在市北區(qū)和四方區(qū)出現(xiàn)了很多閑置廠房，這些廠房大多處在一個非常好的地理位置。針對地理位置不好的閑置廠房，房地產開發(fā)投資如何介入，成為考驗房地產投資開發(fā)企業(yè)運營理念的一道難題。業(yè)內人士認為，分析項目周邊的自然環(huán)境和社會環(huán)境尤為重要，本著建筑再生的理念，在如何幫助再生建筑取得合理的空間感、時間感的同時，還要考慮再生建筑的時代要求和本身原有規(guī)定用途的最大化發(fā)揮，另外還要汲取其它都市工業(yè)園的成功經驗，做好同質企業(yè)的招商工作。
五、工業(yè)地產再生帶來的主要問題
在土地市場化日漸成熟的今天，投資工業(yè)地產都會帶來哪些最主要的問題？業(yè)內專家分析指出，一是地產性質的問題，一是物業(yè)管理的問題。
據了解，現(xiàn)有的閑置廠房大多坐落在屬于國家劃撥的工業(yè)用地上，土地性質屬于國有，不允許出讓，更不允許轉變性質進行開發(fā)。即使企業(yè)倒閉或者企業(yè)改制，土地性質要想改變，必須經過一系列符合國家法律規(guī)定的程序后，通過土地市場進行出讓。而閑置廠房也屬于國有資產，盡管面臨明年即將到期的國有資產徹底撤出的有關政策的規(guī)定，但是廠房的使用權是屬于其擁有者的。工業(yè)企業(yè)是倒閉還是改制，廠房的權屬將歸向何方？無形之中，工業(yè)企業(yè)的命運似乎正在成為決定閑置廠房使用性質改變的關鍵。房地產投資開發(fā)企業(yè)如何應對同現(xiàn)有國有工業(yè)企業(yè)的關系，如何規(guī)避風險，如何應對性質改變后地產稅費的變化，如何能抓住政策的機遇，從而使自己的利益最大化，這些是令我們非常關注的話題。另外，隨著國家土地政策在今年8.31之后的新一輪調整，工業(yè)地產的土地性質如何界定以及未來的走向，也會在一定程度上左右房地產投資開發(fā)企業(yè)的運營決策。
投資工業(yè)地產給房地產投資企業(yè)帶來的另外一個重要的直接挑戰(zhàn)和機遇就是物業(yè)管理問題。已經開園的10幾個都市工業(yè)園一致反映的普遍話題是，工業(yè)園的物業(yè)管理是當前房地產物業(yè)管理當中的一個嶄新的課題。如何根據駐園企業(yè)的特點做好物業(yè)服務，如何提煉出其中的共性并廣泛應用到所有都市工業(yè)園的物業(yè)管理，如何打造一支過硬的都市工業(yè)園物業(yè)管理隊伍，如何形成物業(yè)管理品牌并進軍整個都市工業(yè)園物業(yè)管理圈，已經成為現(xiàn)有的都市工業(yè)園物業(yè)管理公司和一些專業(yè)的房地產物業(yè)管理公司尋找新的經濟增長點的機遇。據了解，目前新格都市工業(yè)園、海錦都市工業(yè)園的物業(yè)管理部門已經開始了在這一方面的理論探討和具體實踐。
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