|
|
|
武漢城郊住宅邁向更高處
|
“會(huì)當(dāng)凌絕頂，一覽眾山小”，置身高處時(shí)總會(huì)有別樣的風(fēng)景在眼前心頭。當(dāng)高層住宅開(kāi)始出現(xiàn)時(shí)，景觀也許是其惟一的優(yōu)勢(shì)。
武漢高層住宅最早始建于20世紀(jì)80年代中期，經(jīng)過(guò)20年的磨礪、變遷，自21世紀(jì)起，平地拔起的高層住宅不斷推陳出新已成為武漢城市中心的一道風(fēng)景線。
而近一兩年，隨著人們居住觀念的多樣化，這道風(fēng)景線已延長(zhǎng)至以前由多層一統(tǒng)天下的金銀湖、沌口、光谷、湯遜湖等市郊板塊。
驅(qū)車到金銀湖、湯遜湖、沌口等地轉(zhuǎn)一圈，武漢各市郊住宅小區(qū)出現(xiàn)了不少小高層矗立在多層中間，小高層、高層住宅再也不是中心區(qū)的“專利”產(chǎn)品。在金銀湖板塊，高爾夫城市花園二期麗湖區(qū)·加州遠(yuǎn)眺自推出以來(lái)，關(guān)注者較多。同樣處于該板塊的耀江·麗景灣、碧�；▓@三期、金珠港灣均以多層和（�。└邔踊旌衔飿I(yè)形態(tài)為主。沌口片區(qū)則以金色港灣、南國(guó)明珠、名流雅閣、金荷花園四期為代表。今年以來(lái)表現(xiàn)活躍的光谷板塊，新嘉園二期、學(xué)府家園三期、東林外廬三期所推出的小高層基本售罄，只剩下尾盤(pán)。
小高層緣何不斷在幾個(gè)郊區(qū)板塊崛起？記者近日采訪了一些業(yè)內(nèi)人士。
原因之一：地價(jià)上漲催生高層住宅
市開(kāi)發(fā)辦李處長(zhǎng)分析，現(xiàn)在地價(jià)越來(lái)越高，由于土地資源不可再生，開(kāi)發(fā)商考慮到降低土地成本，必然會(huì)建設(shè)一批小高層或高層住宅。武漢市土地儲(chǔ)備整理中心最近一次土地掛牌，積玉橋地塊的每畝單價(jià)接近278萬(wàn)元，新華路地塊則高達(dá)448．9萬(wàn)元／畝。近幾年來(lái)，我市郊區(qū)住宅發(fā)展勢(shì)頭良好，在多層住宅暢銷的同時(shí)，小高層也開(kāi)始吸引購(gòu)房者。開(kāi)發(fā)商紛紛看好小高層住宅的優(yōu)勢(shì)：用地節(jié)約、綠化率高、利潤(rùn)大于多層等。
原因之二：高層提升住宅品質(zhì)
據(jù)佳境·江南家園的策劃部岳經(jīng)理介紹，在該樓盤(pán)的建筑規(guī)劃中，之所以考慮要建設(shè)部分小高層，一是基于樓盤(pán)面臨南湖這一先天優(yōu)越的自然條件，小高層可以充分體現(xiàn)出樓盤(pán)的觀景需求。二是從整體上來(lái)講，小高層可以在規(guī)劃上豐富小區(qū)的天際線，使整個(gè)小區(qū)錯(cuò)落有致，且能便于社區(qū)協(xié)調(diào)布局。三是可以在更廣的層面上以多樣的建筑形式，滿足不同客戶的需求。據(jù)漢盛·關(guān)山春曉營(yíng)銷中心售樓人員介紹，漢盛·關(guān)山春曉正力推一棟18層高的光谷“樓王”，同樣是以景觀等因素為賣點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)視野的開(kāi)闊性與景觀的均好性，以及大開(kāi)間、大間距給住戶帶來(lái)的舒適感覺(jué)與滿足感。
在高爾夫樓盤(pán)銷售現(xiàn)場(chǎng)，30多歲的陳先生選購(gòu)了一套140多平方米的小高層住宅。陳先生是附近電信公司的職工，他認(rèn)為買小高層，可以更好的看到對(duì)面的湖景，而且可以看到高爾夫球場(chǎng)，高層采光效果好、通風(fēng)較好，上下樓乘電梯也非常便利，樓盤(pán)非常適合他的喜好，和住多層相比，生活的舒適程度大為提升。居住的需求細(xì)分造就城郊多樣化的建筑形態(tài)，是城郊（�。└邔幼≌瑧�(yīng)運(yùn)而生的主要原因。
城郊高層住宅瓶頸有待突破
一位地產(chǎn)策劃人告訴記者，郊區(qū)和城郊接合處的購(gòu)房者大多屬于工薪階層，從經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的角度考慮，價(jià)格便宜的多層自然是首選。另外，從得房率的角度來(lái)看，一般高層得房率在80％左右，小高層的得房率在84．5％左右，多層得房率大概在88％左右，得房率是影響市民購(gòu)買多層的重要原因。郊區(qū)小高層應(yīng)以中等戶型為主的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然小高層是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，但至少在幾年內(nèi)，多層仍是非中心區(qū)的市場(chǎng)主流。他認(rèn)為，郊區(qū)和城郊接合處還應(yīng)以發(fā)展多層為主，小高層為輔的居住小區(qū)。
記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)位于非中心區(qū)的小高層戶型品種比較單一，僅有三四種，有的只有兩種，大多為100平方米以上，而旁邊的多層樓房大多有十幾種戶型可供選擇、甚至有的達(dá)到二十幾種戶型，選擇范圍從幾十平方米到兩百平方米，選擇面十分大。一位購(gòu)房者告訴記者，小高層的確方便居住，但是戶型偏大，總價(jià)大多在30多萬(wàn)元，選擇余地有些小，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在小高層中設(shè)計(jì)出更多種類的戶型，滿足普通消費(fèi)者的需要。
湯遜湖小高層陽(yáng)光海岸是目前湯遜湖區(qū)域惟一建有小高層的項(xiàng)目。陽(yáng)光海岸的殷總介紹，陽(yáng)光海岸二期小高層已全部賣完，應(yīng)該說(shuō)銷售情況還不錯(cuò)。同多層比起來(lái)，小高層由于造價(jià)較高、公攤面積大，因此，相對(duì)價(jià)格也要高。比如在陽(yáng)光海岸，同樣的面積，買小高層得比多層多付出6~8萬(wàn)元。如此一來(lái)，兩者同時(shí)推出的時(shí)候，小高層便會(huì)有銷售阻力。
購(gòu)房者在做選擇時(shí)，不單單是在多層或小高層之間作比較，還有居住環(huán)境、物業(yè)管理、戶型等各方面的考慮。小高層開(kāi)發(fā)商如果從這些方面著手，讓小高層達(dá)到多層的舒適度，就有可能出現(xiàn)“小高層市場(chǎng)”。具體說(shuō)來(lái)，吳曉建議從三個(gè)方面入手。首先，小高層的戶型不能參照多層，應(yīng)在滿足居住功能的前提下，縮小單套面積，比如現(xiàn)在的三室二廳面積多在130~140平方米，那么小高層的三室二廳放在120平方米左右會(huì)比較合適，總價(jià)降低，減小了購(gòu)房者的付款壓力；其次，小高層最好采取“板式”，不宜采取“點(diǎn)式”。點(diǎn)式易帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題：“黑房”和電梯緊張。板式在避免了這兩個(gè)問(wèn)題的同時(shí)，和多層一樣的結(jié)構(gòu)還會(huì)帶來(lái)相似的居住感受；最后，還要將小高層的尊貴程度與多層區(qū)分開(kāi)來(lái)。這主要是從一些附加設(shè)施上下工夫，如居住環(huán)境、物業(yè)管理等。小高層的購(gòu)買成本比多層高，如果居住環(huán)境優(yōu)于多層，物業(yè)管理更為周到，會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)心理上的滿足感，從而樂(lè)意購(gòu)買小高層。
�。ㄐ。└邔哟黉N開(kāi)發(fā)商各顯神通
記者走訪了一些城郊接合部發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)樓盤(pán)小高層的售價(jià)與多層差不多，有的甚至低于多層售價(jià)100~200元／平方米不等。泰合李經(jīng)理介紹，泰合百花公園一期曾推出兩棟小高層，由于當(dāng)時(shí)有多層住宅可供選擇，大多購(gòu)房者不愿意選擇小高層，最后公司以比多層住宅優(yōu)惠的價(jià)格將小高層銷售完畢。小高層在郊區(qū)銷售不如多層，與人們的消費(fèi)習(xí)慣有重要關(guān)系。李經(jīng)理介紹，該公司前不久做了一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，市民對(duì)小高層的認(rèn)可度為39％，比起3年前的10％大大提高，可相比多層50．4％的認(rèn)可率，還是有一定距離。
一樓盤(pán)銷售經(jīng)理給記者算了一筆賬，目前多層的物管費(fèi)在1元以下，而小高層則為1元以上，物管費(fèi)相差一倍，再加上電梯的公攤電費(fèi)，居住成本增加了一倍還要多。再看房?jī)r(jià)，以一套2800元／平方米的小高層為例，購(gòu)買100平方米需要28萬(wàn)元左右，而相同地段的多層只要2600元／平方米左右，30萬(wàn)元的總價(jià)可以購(gòu)買114平方米，比購(gòu)買小高層多出了一間房間。因此，不少樓盤(pán)以低價(jià)來(lái)吸引購(gòu)房者，多層住宅價(jià)格比高層價(jià)格大約高100~200元／平方米，以此來(lái)吸引客戶。
沿海麗水佳園開(kāi)發(fā)的小高層，在江城首創(chuàng)夾復(fù)式，可以提高使用面積一半以上，一推出市場(chǎng)立即受到市場(chǎng)追捧，反映良好。沿海物業(yè)的方總認(rèn)為，雖然小高層的公攤面積比較大，但電梯的便捷，使生活在小高層的居住者生活品質(zhì)更高些。
華工·鏡湖園常經(jīng)理說(shuō)，人們來(lái)到這里，最常用的一個(gè)詞就是“風(fēng)水好”。因此，“觀景”可以說(shuō)是該項(xiàng)目小高層最主要的功能。紫菘楓亭策劃部經(jīng)理胡焰認(rèn)為，城市的發(fā)展必然會(huì)帶來(lái)越來(lái)越多的高層建筑，光谷是武漢發(fā)展?jié)摿薮蟮膮^(qū)域，因此未來(lái)趨勢(shì)必將以小高層與高層為主。光谷的消費(fèi)群以高知人群居多，一方面，他們有足夠的購(gòu)買能力，做小高層與高層建筑，最主要的是要保證居住的舒適度。
城郊（�。└邔幼≌�需創(chuàng)新
1999年，麗島便較早推出了小高層。聯(lián)合置業(yè)的策劃總監(jiān)姚華說(shuō)，麗島從兩方面融解了小高層的銷售難度。姚總提醒城郊小高層在建的項(xiàng)目：多層一定要與小高層拉開(kāi)距離。充分利用小高層的觀景優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)上要讓小高層更好用。如該空出來(lái)的地方一定要空出來(lái)，給住戶更多的綠地。姚總認(rèn)為，與消費(fèi)者的溝通也很重要。你必須很了解你的客戶都有哪些需求，通過(guò)溝通，你可以將客戶所擔(dān)心的問(wèn)題去掉。姚總認(rèn)為，“創(chuàng)新”也是必不可少的。
長(zhǎng)城建設(shè)的湯經(jīng)理認(rèn)為，消費(fèi)心態(tài)是需要引導(dǎo)的。如果小高層的建筑材料、電梯的品質(zhì)等各方面都比多層做得更好，越來(lái)越理性的購(gòu)房者會(huì)將目光更多地投向小高層。耀江·麗景灣副總經(jīng)理陸怡認(rèn)為，市郊樓盤(pán)一般擁有大的社區(qū)環(huán)境，開(kāi)發(fā)商也要考慮在利用稀缺的土地資源時(shí)，在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面如何將產(chǎn)品突出出來(lái)。小高層在沿海城市發(fā)展已經(jīng)非常成熟，這是值得本地開(kāi)發(fā)商借鑒的。
德盛行物業(yè)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理吳曉分析，由于售價(jià)相對(duì)較高，因此，小高層在市場(chǎng)推廣時(shí)有一定的難度，但也并非不能逾越。吳曉提出，郊區(qū)要建小高層，不能跟多層搶市場(chǎng)，而應(yīng)另辟一個(gè)“小高層市場(chǎng)”。她分析說(shuō)，從購(gòu)房者的需求層面上來(lái)講，購(gòu)房是個(gè)綜合的過(guò)程。購(gòu)房者在做選擇時(shí)，不單單是在多層或小高層之間作比較，還有居住環(huán)境、物業(yè)管理、戶型等各方面的考慮。小高層開(kāi)發(fā)商如果從這些方面著手，將小高層的劣勢(shì)降到最低，優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得最大，讓小高層達(dá)到多層的舒適度，就有可能出現(xiàn)“小高層市場(chǎng)”。
具體說(shuō)來(lái)，吳曉建議從三個(gè)方面入手。首先，小高層的戶型不能參照多層，應(yīng)在滿足居住功能的前提下，縮小單套面積，比如現(xiàn)在的三室二廳面積多在130~140平方米，那么小高層的三室二廳放在120平方米左右會(huì)比較合適。一來(lái)總價(jià)降低，減小了購(gòu)房者的付款壓力，二來(lái)，由于在居住方面不會(huì)受到明顯的影響，較為容易得到購(gòu)房者的認(rèn)可。其次，小高層最好采取“板式”，不宜采取“典式”。典式易帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題：“黑房”和電梯緊張。板式在避免了這兩個(gè)問(wèn)題的同時(shí)，和多層一樣的結(jié)構(gòu)還會(huì)帶來(lái)相似的居住感受。最后，還要將小高層的尊貴程度與多層區(qū)分開(kāi)來(lái)。這主要是從一些附加設(shè)施上下工夫，如居住環(huán)境、物業(yè)管理等。小高層的購(gòu)買成本比多層高，如果居住環(huán)境優(yōu)于多層，物業(yè)管理更為周到，會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)心理上的滿足感，從而樂(lè)意購(gòu)買小高層。
[更多新聞]
|
|
