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上海舊公房加裝電梯 是重啟還是又一次"死機"？ [推薦]
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給舊公房加部電梯！住在高層電梯房的老百姓也許覺得，這壓根就不是什么難事兒？！
然而這項早在2003年就曾進(jìn)行試點的民生工程，在之后的近十年里卻和城市發(fā)展的腳步格格不入，陷入停滯不前的境地。直到不久前，市加裝電梯試點工作協(xié)調(diào)小組舉行第一次工作會議，標(biāo)志著這項工作的重新啟動。誰來給加裝電梯掏腰包？此舉能撬動電梯行業(yè)多大的蛋糕？對于舊公房加裝電梯所涉及的經(jīng)濟(jì)話題，記者進(jìn)行了一番深入調(diào)查。
進(jìn)展調(diào)查
浦東普陀試點小區(qū)推進(jìn)程度低于預(yù)期
就在不久前的8月1日，市住房保障和房屋管理局的官網(wǎng)上掛出了一條名為“本市成立加裝電梯試點工作協(xié)調(diào)小組”的行業(yè)動態(tài)，平淡無奇的內(nèi)容背后，許多業(yè)內(nèi)人士感覺到“舊公房加裝電梯”的春天到了！
人大代表曾多次建言
市人大代表、長征鎮(zhèn)祥和花園(小區(qū)網(wǎng) 論壇)居委會書記接正萍告訴記者：“舊公房加裝電梯的議案從2010年起我就已經(jīng)連續(xù)兩年在人大會議上提出了，兩次給的答復(fù)都是‘留作參考’。由于前兩次的提議都沒有進(jìn)展，所以我覺得希望不大，今年我便沒有再提交此議案！”曾經(jīng)在上海兩會上提過相關(guān)議案的，還有曹兆麟、陳志夏、盧威等多位代表。不過由于市房管局就此專門召開了一次解釋會，就“舊公房加裝電梯”實施的困難作出了說明，所以許多代表們都幾乎快“死心”了。
然而，正是多年的沉寂后的重啟，讓人振奮。祥和小區(qū)47號的居民徐建華甚至已經(jīng)迫不及待地自己向鄰居們做起了“意見征詢”，“大家都表示就算全部自己出錢也要裝上電梯，裝了電梯，不僅方便，而且也有利于自己房子的升值，何樂而不為呢？我現(xiàn)在天天關(guān)注新聞，覺得又有了盼頭。”
試點小區(qū)遲遲難以開工
浦東上南九村(小區(qū)網(wǎng) 論壇)14號樓就是這次重啟“舊公房加裝電梯”后，主要推進(jìn)單位之一的市老年基金會選定的試點建筑之一，也是徐建華最羨慕的小區(qū)。不過記者前往現(xiàn)場探訪時，了解到的情況卻有些出乎意料。
居委會富書記透露，今年5月份老年基金會的相關(guān)人士曾來到小區(qū)調(diào)研并表示將選取一幢樓作為試點加裝電梯�！�14號樓由于幾乎每戶都有老人居住，再加上一梯四戶的優(yōu)勢被選為試點樓。”
在業(yè)委會副主任楊寶群的帶領(lǐng)下記者來到了14號樓前，記者走進(jìn)樓道，正看到一位拄著拐杖的老人步履蹣跚地在爬樓梯，破舊的樓梯及樓道里雜亂無章的電線顯得有些觸目，這是一幢急需要電梯的舊公房。
在得知老年基金會有這個計劃之后，楊寶群曾經(jīng)在樓里做過一次征詢工作。“開始的時候說是梯井的錢需要居民來出，所以我們就估算了一下，一個梯井的造價估計大概十萬余元，除去一樓外，我們假設(shè)了一個階梯式的收費方案：六樓的居民收費最高，每家7000元，五樓為6000元，以此類推。此方案的征求意見結(jié)果除了二樓一戶年輕夫妻家庭不同意外其余都沒有意見�！�
“市老年基金會曾表示，加裝電梯的費用將計劃由市老年基金會、市政府、電梯企業(yè)及居民四方承擔(dān)。但具體的承擔(dān)比例和費用明細(xì)至今沒有給我們，自然也很難開展進(jìn)一步的工作，本來都說要八月份開工的。”富書記告訴記者。
“完美”方案一年半沒有下文
相比之下，普陀區(qū)華師大三村(小區(qū)網(wǎng) 論壇)小區(qū)“加裝電梯”的進(jìn)展更讓人窩心。小區(qū)業(yè)委會陳主任告訴記者，三年前他們就第一次提出了老公房裝電梯的建議，并得到了有關(guān)部門的高度重視，后經(jīng)專業(yè)部門測試后，15幢老公房里有9幢可以加層再裝電梯。一年半前，業(yè)委會與一家房地產(chǎn)商將一個幾近“完美”的策劃案遞交了相關(guān)部門。他們的愿景是可以將9幢樓加層的樓面作為商品房出售，所得的房款用來改造所有老公房的電梯和小區(qū)環(huán)境，此過程不需居民出一分錢，甚至今后的運營費等相關(guān)費用也不需居民來出。即整個過程完全走市場化道路，通過“改建+擴建”方案，擴建后的面積產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，出售的獲利填補建設(shè)、維修保養(yǎng)電梯的投入。
“只要上面審批下來，最快八九月份就可以開工，不到6個月便可完工�，F(xiàn)在我們所有都準(zhǔn)備就緒，就等一紙蓋章文件了�！标愔魅蜗蛴浾哒f道。他還表示，方案已經(jīng)交了一年半未有回應(yīng)，主要是其中的過程實在太復(fù)雜，“前后涉及好幾個部門，要蓋十幾個公章，太麻煩了�！标愔魅胃嬖V記者。
重啟之后推進(jìn)政策“難產(chǎn)”
舊公房加裝電梯，是政府在面對城市日益老齡化的大背景下，出臺的一項民生政策。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在重啟的消息傳出之后似乎事情的推進(jìn)并不太順利。一位試點工作協(xié)調(diào)小組的成員告訴記者，在十年之前，閘北區(qū)及長寧區(qū)曾有兩幢樓作為試點樓房裝上了電梯，當(dāng)時的一切費用全部由政府出資。但是，如今有一幢已經(jīng)停運，主要是因為有些居民不愿出后續(xù)的電梯運營費等相關(guān)費用，足可見此事件的艱難程度。記者致電市老年基金會，相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，如今老年基金會就“助老電梯”項目正在討論研究。因為涉及多方面問題，有許多困難，基金會將在日后出臺相應(yīng)政策，但具體的時間表沒有透露。而市房管局也表示，自己只是成員單位之一，在這個節(jié)點上不方便說什么。
瓶頸探因
一臺電梯初始安裝費45萬元惠民工程該用誰的“錢袋子”
記者在采訪中了解到，舊公房加裝電梯難實施，最重要的問題還是在于錢。最初的設(shè)備投入及安裝費用誰來出、怎么出……這些都成了眾口難調(diào)之事。
主流意見：政府百姓分?jǐn)?BR>
加裝電梯，最需要突破的是最初安裝的費用由誰來出？市電梯行業(yè)協(xié)會副會長梅水麟給記者粗略算了一筆賬：一臺六層樓的電梯的設(shè)備造價在15萬元左右，而電梯井的造價一般是電梯價格的兩倍即30萬元。也就是說，一幢六層樓舊公房安裝一臺電梯的基本花費就要45萬元。要讓居民全部從自己的口袋里掏出45萬元，看起來是不可能實現(xiàn)的。于是，目前市面上最主流的觀點是電梯費用應(yīng)該由市政府，區(qū)政府和居民三方面分?jǐn)偂＝诱季徒ㄗh：由市、區(qū)兩級政府支付費用的百分之七十，居民承擔(dān)百分之三十，而后續(xù)的運營費等相關(guān)費用由居民自己支付。這樣，政府可以出面安排工程隊等方面工作，加裝電梯工程的質(zhì)量安全也可以得到保障。
其實，這一方案稱不上新穎。早在十年前，本市首次嘗試在閘北區(qū)陸豐路一幢1980年建造的六層樓住宅中加裝電梯，就曾采取類似的作法。加裝電梯的資金由改造后各戶增加的房屋面積的出售房款和政府投資等多部分組成。
加層出售可“免費”加裝電梯
安奉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是華師大三村電梯改造的合作方。該公司項目負(fù)責(zé)人告訴記者，通過電梯改造的同時給樓房加層，加層后再出售，出售所得資金用于加裝電梯是目前國內(nèi)比較新穎的作法。
在華師大三村的方案里，改造中的老房子頂樓將會加一層，總面積大約為380平方米。建成后再依所在區(qū)域的市場價進(jìn)行出售，大概22000元/平方米，一層樓就可售出836萬元，一共九幢樓可改造，那總共售出所得就可達(dá)7524萬元左右。這些資金用來加裝電梯及改造小區(qū)整個環(huán)境已經(jīng)足夠了。除了加層，出于樓體加固的考慮，改造的樓內(nèi)所有住戶都要擴建。根據(jù)協(xié)議，每戶業(yè)主增加面積不少于8—10平方米，擴建部分只向住戶收取基本的建筑成本價，約為2000元/平方米。這一方案既不要業(yè)主出錢建電梯，又讓業(yè)主可以獲得更大的房屋面積，使房產(chǎn)升值，曾受到廣泛的好評。
百姓逐層分?jǐn)偣こ踢\行費
記者在采訪中還了解到，本市也有些舊樓房加裝電梯采用居民按樓層分?jǐn)傄徊糠謹(jǐn)?shù)額不等的加裝費和管理費的方式。以六層樓房為例，老公房加裝電梯所發(fā)生的費用可分為工程費、運行費和維護(hù)費三部分。工程費和運行費部分，底層不支付費用，二至六層先平均分?jǐn)偣こ藤M的75%作為基數(shù)，余下的25%按樓層逐級遞增，均按建筑面積計算單價，即二至六層分別承擔(dān)18%、19%、20%、21%和22%。維護(hù)費部分，物業(yè)有維修基金的從維修基金中支出。如無，二層以上業(yè)戶按建筑面積每月繳納一定數(shù)量的維護(hù)費，結(jié)余部分留存維修基金。
后續(xù)投入也須明確出處
不過，加裝電梯所涉及的“錢袋子”，遠(yuǎn)非數(shù)十萬元的初始投入那么簡單。加裝電梯后一系列的相關(guān)費用如果沒有相應(yīng)的政策法規(guī)能夠明確出處，舊公房即便裝上了電梯也很難順利運行。
采訪中業(yè)內(nèi)人士給記者列舉了一系列需要解決的費用，例如電梯日常維護(hù)、保養(yǎng)、年檢費用歸誰承擔(dān)；電價按商業(yè)價還是按居民價收��；電梯常年運行，如發(fā)生傷人事故賠償歸誰出面協(xié)調(diào)，賠償款從何處走賬；加裝電梯后的費用分?jǐn)倢Φ捅艉推渌щy戶是否有所優(yōu)惠或減免等等，這些問題看似瑣碎，但只要運行一天就必須解決。
產(chǎn)業(yè)前景
電梯行業(yè)預(yù)期樂觀：或撬動千億元“大蛋糕”
給舊公房加裝電梯，不僅是一項民生工程，對于上海乃至國內(nèi)電梯制造以及相關(guān)行業(yè)，都是一項極大的利好。市電梯行業(yè)協(xié)會副會長梅水麟告訴記者：“也許未來十年內(nèi)，整個行業(yè)都會受益于這項惠民工程�！�
新增需求超過全國一年產(chǎn)量
據(jù)介紹，除了一些因建筑布局受制約無法改造的多層住宅外，上海目前有25萬多棟多層住宅可以加裝電梯，以每棟住宅加裝2至3部電梯估計，上海對民用電梯的新增需求數(shù)量在50萬至75萬部之間，由此，將撬動千億規(guī)模的“大蛋糕”。
這一需求究竟有多龐大？梅水麟給出了一個形象的比較。“去年全國生產(chǎn)的電梯總數(shù)量不過40萬部；國內(nèi)第一大的電梯生產(chǎn)企業(yè)上海三菱，其一年電梯的生產(chǎn)能力在5萬部；上海近幾年，每年新建建筑所使用的電梯數(shù)量不過一萬余部�！边@些數(shù)據(jù)和50萬至75萬部的需求相比，顯得非常渺小。
滬生產(chǎn)企業(yè)表示高度樂觀
上海本地的上海機電、新時達(dá)兩家電梯及電梯設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)均對其市場前景表示高度樂觀。“舊宅加裝電梯的事情說了很多年，終于有了實質(zhì)性動作，相信市場需求會有一個細(xì)水長流的釋放過程�！鄙虾C電證券事務(wù)代表告訴記者，上海機電的電梯類產(chǎn)品占總營收的79%，以中高檔產(chǎn)品為主，且在上海地區(qū)市場份額領(lǐng)先。“我們估計這次政府主導(dǎo)的電梯采購將會以招標(biāo)形式進(jìn)行，選擇性價比較高、技術(shù)有保障的產(chǎn)品，我們肯定會積極參與�！毙聲r達(dá)占據(jù)國內(nèi)電梯成套系統(tǒng)市場40%市場份額，公司董事長紀(jì)德法表示，市政府和電梯制造商之間有可能采用大數(shù)量低價采購的合作模式，而上海的企業(yè)有望首先獲益�！按送猓虾５呐f宅加裝電梯工作如果進(jìn)展順利，很有可能向江浙乃至全國推廣，這樣，普通民用電梯的需求量將出現(xiàn)井噴�！�
民營企業(yè)可能獲益更大
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前上海市場上有16家建筑用電梯生產(chǎn)企業(yè)，其中大型的品牌企業(yè)像上海三菱、永大日立等就有10家，其余的是民營的電梯制造企業(yè)。梅水麟表示，相對于大型品牌電梯制造企業(yè)，民營企業(yè)可能從中獲得的利益更大�！吧虾５钠放齐娞葜圃炱髽I(yè)目前在國內(nèi)市場的占有率比較高，目光主要放在大型公共建筑市場和新建住宅小區(qū)項目上。像舊房改造中所需要的小型電梯，技術(shù)上的要求可能相對較低，民營企業(yè)生產(chǎn)靈活、成本控制的優(yōu)勢會更加明顯�！泵匪胝f。
此外，舊公房加裝的電梯因為場地的限制，需要更加“袖珍”，生產(chǎn)企業(yè)要對此額外進(jìn)行專門的技術(shù)研發(fā)，這對于上海電梯制造的能力也將是一次提升的機會。
電梯土建和維保行業(yè)將受益
50萬至75萬部舊公房電梯上馬之后，對于電梯領(lǐng)域的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也將起到極大的帶動作用，首當(dāng)其沖的便是和電梯相關(guān)的建筑及維修保養(yǎng)行業(yè)。通常一部電梯，其機電設(shè)備的造價和電梯井的土建造價比例為1比2，即一部20萬元的電梯其電梯井的造價就要達(dá)到40萬元。這對于具有電梯專業(yè)建筑資質(zhì)的土建企業(yè)來說，無疑是一塊送到嘴邊的“肥肉”。
大量公房電梯上馬后，對于維修保養(yǎng)的需求也將呈現(xiàn)幾何級增長。為此，市電梯行業(yè)協(xié)會眼下正在著手制訂新版的電梯維保指導(dǎo)價格，其中一部6層樓電梯新的保養(yǎng)費指導(dǎo)價約在500元左右，一年則近乎6000元�！ �
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