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當(dāng)前位置：城市首頁——深圳

編輯：yingeryy 007abbs

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深圳土地告急高密度建設(shè)摩天大樓是必然選擇 [推薦]

　　拔地而起的摩天大樓儼然已經(jīng)成為深圳的一個鮮明城市特征，眾多外來游客對此印象深刻。而向天空生長，實際也暗含了這座年輕城市的一種無奈。

　　本月，深圳最新的第一高樓、備受各方關(guān)注的京基100將正式封頂，并將在今年的大運會前投入使用。此外，未來新的第一高樓平安金融大廈也正在緊鑼密鼓的建設(shè)中，預(yù)計將在2015年落成，并至少是全國的第二高。鱗次櫛比的高樓拔地而起，成為深圳城市建設(shè)的一道亮麗風(fēng)景線，為深圳日益增添大都會的風(fēng)情與韻味；但高樓構(gòu)筑的鋼筋水泥森林，也對整個城市生態(tài)帶來了深遠(yuǎn)的影響。

　　高樓加速

　　總部高樓　扎堆南山

　　2010年8月24日，深圳的高度紀(jì)錄被再次刷新。這一天，隨著深圳市羅湖區(qū)蔡屋圍在建的深圳京基金融中心大廈第74層核心筒墻體混凝土澆注順利完成，京基超越地王大廈的高度，深圳沉寂14年的高度歷史被打破。正式建成后的京基金融大廈主體高度將達(dá)到441.8米，這也將是內(nèi)地第二高樓，僅次于上海的環(huán)球金融中心。

　　到目前，深圳城市發(fā)展中的三座“第一高樓”都坐落于羅湖。

　　最早的國貿(mào)大廈不但是深圳改革開放的標(biāo)志，創(chuàng)造了“三天一層樓”的建設(shè)奇跡，鄧小平等國家領(lǐng)導(dǎo)也專程登上大廈遠(yuǎn)眺香港。而后起之秀的地王大廈直接帶動了蔡屋圍金融區(qū)的發(fā)展。正在建設(shè)中的平安金融大廈坐落于福田區(qū)的C BD，那里將成為深圳今后金融發(fā)展的主要集中地。

　　繼羅湖、福田之后，南山又將成為深圳新的高樓密集區(qū)。根據(jù)南山區(qū)的規(guī)劃，華潤集團將位于香港華潤大廈的總部及注冊地搬遷至深圳灣，華潤25家直屬企業(yè)中的15家內(nèi)地總部也會隨之遷至南山的華潤總部大廈。未來，除華潤總部、華潤萬家總部外，根據(jù)深圳市政府最新制定的央企引進(jìn)責(zé)任分工，還將有8家央企區(qū)域總部落戶于南山區(qū)。再加上位于蛇口的招商地產(chǎn)總部、華潤的15家企業(yè)內(nèi)地總部、華僑城等，南山的央企全國以及區(qū)域總部數(shù)量，將更為驚人。相較之深圳的其他區(qū)域，南山成為深圳聚集央企區(qū)域總部的密集地，也將是深圳另一高樓林立所在。

　　土地告急　向上生長

　　按照國家《民用建筑設(shè)計通則》的規(guī)定：公共建筑及綜合性建筑超過100米的被稱為超高層建筑。

　　在市規(guī)劃國土委一位相關(guān)負(fù)責(zé)人眼里，深圳高樓風(fēng)起云涌，背后有其深刻背景：高層建筑可以帶來一定的社會經(jīng)濟效益，通過空間上的集中發(fā)展，可以提高城市運作效率，減少市政建設(shè)投資和縮短建筑工期；通過高層建筑還可以豐富城市景觀層次，適當(dāng)?shù)某邔咏ㄖ䲡蔀槌鞘械貥?biāo)亮點。

　　“更為重要的是可以節(jié)約集約利用城市建設(shè)土地，緩解當(dāng)前用地緊張狀況�！睂τ谕恋刭Y源日趨緊張的深圳來說，這才是最核心。

　　根據(jù)《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020)》草案的披露，目前，深圳未利用地4360公頃，僅占全市總面積的2.23%。未來深圳基本生態(tài)控制線外新增建設(shè)用地潛力不足150平方公里。

　　而伴隨著城市經(jīng)濟社會發(fā)展轉(zhuǎn)型，粗放外延擴張的土地利用模式呈現(xiàn)出巨大的慣性，未來一段時期全市各類用地需求高達(dá)300平方公里。巨大的土地缺口相當(dāng)嚇人。

　　市規(guī)劃國土委主任王芃曾多次對深圳的土地資源緊張問題憂心忡忡：“全市新增土地供應(yīng)已經(jīng)到了一個臨界點�！比绮贿M(jìn)行建設(shè)用地清退，到2020年深圳實際可使用建設(shè)用地規(guī)模僅約78平方公里。

　　更多的摩天大樓成為一種時尚之外的實用性選擇。

　　“密度很多人不關(guān)注，(但)城市的密度是很重要的，不然我們沒有足夠的城市用地�！毕愀鄞髮W(xué)教授葉嘉安先生是著名規(guī)劃專家，他在比較深港時說，深圳和香港有很多相似的地方。比如說有關(guān)城市空間發(fā)展都很像香港，高密度也都很像香港。他建議，深圳在城市規(guī)劃方面應(yīng)繼續(xù)借鑒香港的高密度開發(fā)模式。

　　前海中心　更高更密

　　有專家認(rèn)為，相對于香港、東京，目前深圳的城市密度依然很低，在一些區(qū)域，還可以更高強度地開發(fā)。

　　寄托低碳示范區(qū)夢想的光明新城已成深圳目前的重點開發(fā)區(qū)之一。在光明新城的規(guī)劃中，有一個焦點便是提出了“垂直城市”的設(shè)想，將在軌道交通6號線沿線安排三組體量巨大的高層建筑，高度分別為200米、150米、100米。

　　這三個超高建筑群的總建筑面積將達(dá)到140余萬平米，相當(dāng)于兩幢地王大廈。每組建筑可居住至少幾萬人，建筑內(nèi)可以提供完善的生活、商業(yè)、文體配套設(shè)施，甚至有可能出現(xiàn)學(xué)校和醫(yī)院。這三組建筑在設(shè)計理念上打破了現(xiàn)有的城市容積率限制的框架。

　　在一些規(guī)劃師眼里，這種在部分區(qū)域進(jìn)行超高強度開發(fā)的模式，可以保證在其它區(qū)域更從容地進(jìn)行低密度開發(fā)，從而實現(xiàn)“密則密不透風(fēng)，疏則疏可走馬”，使得整個城市錯落有致，將土地的集約利用與公共綠地共享實現(xiàn)了有機結(jié)合。

　　市規(guī)劃國土委有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者，目前在深圳城市規(guī)劃中，對于具體地區(qū)主要通過法定圖則或城市設(shè)計中高度控制的相關(guān)內(nèi)容對建筑高度分布進(jìn)行引導(dǎo)�？偟膩碇v，城市中心地區(qū)由于高強度開發(fā)，整體建筑高度會相對較高。

　　備受關(guān)注的前海將是深圳未來的中心。這里是粵港澳世界級都會區(qū)建設(shè)中的重要節(jié)點，將規(guī)劃建設(shè)成為深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)，也即未來“珠三角的曼哈頓”。在此前前海概念規(guī)劃國際咨詢之際，就有專家建議，這里應(yīng)當(dāng)效仿東京和香港，進(jìn)行高密度開發(fā)。

　　此次，市規(guī)劃國土委對南都記者透露，前海地區(qū)計劃按高強度混合利用方式進(jìn)行開發(fā)，其總體高度將會較高，高層建筑數(shù)量也會較多。其中還將分布地標(biāo)性建筑，以塑造豐富的城市景觀層次。

　　高樓生態(tài)

　　總部經(jīng)濟　激增高樓

　　高樓首先是地標(biāo)性建筑，對于城市整體的提升和區(qū)域的形象將起到重要作用。早期的國貿(mào)、此后的地王大廈，都成為深圳不同時期的象征。擁有“第一高”頭銜，將是一筆巨大的無形資產(chǎn)，無論對于自身建筑的招商、經(jīng)營，乃至于行業(yè)地位，都有至關(guān)重要的作用�！暗谝桓摺币矊⒅苯訋幼饨鹕蠞q、觀光旅游、綜合開發(fā)等。

　　通過高樓的建設(shè)，將直接帶動周邊的定位建設(shè)。福田正是通過高樓的建設(shè)，來鞏固和完善自身的C B D地位；而羅湖盡管面臨眾多金融機構(gòu)外遷的尷尬，但通過京基100的建設(shè)，進(jìn)一步強化金融區(qū)地位，并將與福田的C BD展開正面競爭；而南山的高樓，則更多定位于總部大廈，其中以央企為主的石油、天然氣、新能源、鐵路等壟斷性、高收入行業(yè)，將直接給南山帶來巨大的收益。

　　高樓的建設(shè)，也加速了城市化的步伐，提升舊城改造的速度。京基100無疑就是其中的一個典范，大樓的建設(shè)直接提升了蔡屋圍的整體，將以往一個破舊的城中村改造成為現(xiàn)代化的社區(qū)，居民收入直接大幅提高。而近年來，深圳提出打造“總部經(jīng)濟”的概念，大力吸引眾多企業(yè)總部來深圳。

　　對于許多財大氣粗的企業(yè)，面臨的最大問題是用地。與此同時，深圳一些企業(yè)也由于土地的限制而將研發(fā)總部、加工環(huán)節(jié)等外遷。而建設(shè)高樓，可復(fù)合式利用土地，大大提高容積，從而解決土地問題。眾多高樓的建設(shè)，就是基于“總部經(jīng)濟”的氛圍下紛紛上馬。與此同時，深圳市政府也通過定向招標(biāo)等方式，將土地優(yōu)先提供給這些總部大樓。包括平安金融大廈等在內(nèi)的一系列高樓，就是定向拍賣而得。

　　經(jīng)濟騰飛　攀比高度

　　從城市發(fā)展的角度來看，深圳的高樓究竟是多了還是少了？

　　哈爾濱工業(yè)大學(xué)深圳研究生院土木工程學(xué)科肖儀清教授專門研究過高樓的發(fā)展史，他表示，從經(jīng)濟性來看，雖然地皮使用率高，但高樓越高，建造成本就越高，不夠經(jīng)濟，但高樓有其地標(biāo)性的影響，因此從商家價值來考量，很多高樓也可以收回成本。高樓過于集中的大城市會因此帶來很多問題，最大的問題就是人流疏散，高樓使人群密集，停車、豎向交通組織目前還沒有完美方案解決，因此，歐洲國家并不提倡建設(shè)超高樓，超過200米的樓比較少。

　　中國經(jīng)濟飛速發(fā)展，在心理上有攀比的現(xiàn)象，世界高樓最集中的區(qū)域現(xiàn)在就是亞洲。1931年美國建成380米的帝王大廈，二戰(zhàn)之后建成431米的世貿(mào)大樓，美國集中建設(shè)高樓的時期集中在上世紀(jì)40-60年代，那也是美國在二戰(zhàn)之后經(jīng)濟發(fā)展最快的時期，之后就建得少多了，高樓建設(shè)開始轉(zhuǎn)向亞洲。亞洲國家高樓建設(shè)的國家首先是日本，在上世紀(jì)70年代開始大建高樓。

　　此外，馬來西亞有452米高的雙子塔，迪拜有全球最高的大樓828米。中國臺北有508米高的臺北101。不僅經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家建，發(fā)展中國家也跟著建，朝鮮也有380米高的柳京大廈，以體現(xiàn)國力。

　　肖儀清教授表示，深圳高樓建設(shè)是從1993-1996年的賽格大廈和地王大廈開始的，建成后曾在全國產(chǎn)生很大影響力，但這個全國最高很快就被廣州的中信廣場超過，而之后全國最高樓的紀(jì)錄不停被不同的高樓刷新，高樓不再是一線大城市的專利，天津、武漢、重慶等城市的高樓規(guī)劃和建設(shè)也此起彼伏，按照當(dāng)前的規(guī)劃，重慶的高樓密度將是全國之冠。

　　高樓競爭　如何運營

　　作為最早的第一高樓，國貿(mào)大廈在上世紀(jì)80年代風(fēng)光無限后卻很快走了下坡路，這一失敗經(jīng)歷也被寫入深圳歷史的一頁。但實際上還有很多高樓也同樣面臨難題。

　　近年來，賽格悄然關(guān)閉觀光改成寫字樓，地王的商業(yè)也是多年沒有起色，深圳的高樓更多只是用于寫字樓辦公，而綜合配套及開發(fā)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。在成為“第一”后，如何確保后續(xù)的成功運營，也成為擺在高樓管理方的一大考驗。

　　眾多高樓紛爭，但“老大”只有一個。地王建成之日，國貿(mào)開始了長達(dá)10余年的衰落；京基100成為深圳第一高樓，卻只能保持4年，2015年將拱手讓出。在失去第一高樓的光環(huán)后，高樓也開始紛紛轉(zhuǎn)型。面對旁邊京基100的傲視，地王大廈近日悄然推出商務(wù)公寓發(fā)售，而在此之前，地王已經(jīng)對底層的購物中心進(jìn)行改造，將建成后使用了10多年的硬件重金翻新裝修，并重新定位，調(diào)高品牌檔次，將一度輝煌而后沒落的地王商業(yè)再次激活。而老牌的國貿(mào)大廈也在2008年牽手深圳本土的天虹商場，引入商業(yè)“巨無霸”重新改造，開業(yè)后短短時間內(nèi)迅速取得了不錯的效益。

　　“選擇進(jìn)駐國貿(mào)，也正是看中了國貿(mào)深厚的歷史文化底蘊，這塊金字招牌也是一筆重要的財富�！碧旌缟虉鱿嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，從目前的經(jīng)營狀況來看，市民對國貿(mào)還是非常認(rèn)可，雖然已經(jīng)不再是第一高樓，也不可能重現(xiàn)改革開放初期的輝煌，但國貿(mào)在深圳老百姓心目中仍然具有不可替代的情感因素。

　　但實際上，以往的“第一”雖然失去，但作為歷史的記錄，同樣有著重要的地位和價值。除了商業(yè)外，國貿(mào)樓頂?shù)男D(zhuǎn)餐廳多年來始終經(jīng)營火爆。餐廳負(fù)責(zé)人介紹說，這個“旋宮”可以遠(yuǎn)眺香港，鄧小平就曾在這里觀光就餐。而借歷史打情感牌，也成為旋宮經(jīng)營的一大特色。

　　高樓安危

　　臺風(fēng)地震　難撼高樓

　　從美國“9.11”事件，到去年上海高樓火災(zāi)，人們逐漸意識到摩天大樓在大災(zāi)難面前是如此渺小，甚至成了救災(zāi)累贅。當(dāng)大火燒起，當(dāng)?shù)卣饋硪u，當(dāng)臺風(fēng)肆虐，誰來為拔地而起的高樓保駕護(hù)航？這似乎是一把懸在每一座高樓頭上的達(dá)摩克利斯之劍。

　　2001年“9·11”事件中，世貿(mào)中心大廈被毀，直接沖擊了曼哈頓乃至紐約的高樓，商租價格一落千丈。而在當(dāng)時的上海，金茂也同樣面臨許多企業(yè)搬出、內(nèi)部員工人心不穩(wěn)的局面。位于高樓內(nèi)的企業(yè)，在享受舒適、便利的同時，卻承受更大的安全問題。如何確保高樓的安全？

　　南都記者采訪了建筑設(shè)計專家、結(jié)構(gòu)專家、開發(fā)商等，他們給出的答案是：人們心目中的雷暴、地陷等問題早在十幾年前就已經(jīng)不是問題，臺風(fēng)、消防等問題則是目前專家們需要實際解決的重點，而對于專家們來說，屬于高樓安全的真正難題在于緊急事件的發(fā)生，而在和平年代，目前的技術(shù)完全可以保障一座高樓的安全。

　　哈爾濱工業(yè)大學(xué)深圳研究生院土木工程學(xué)科肖儀清教授是中國建筑學(xué)會抗震防災(zāi)分會結(jié)構(gòu)減震控制專業(yè)委員會委員，是高樓安全問題的權(quán)威。

　　據(jù)肖儀清教授介紹，高樓的實際安全問題主要有3個：首先是抗延續(xù)性倒塌，也就是“9·11”世貿(mào)大樓遇到的問題；其次是抗地震；最后是抗臺風(fēng)。后2個問題其實不一定是嚴(yán)重的問題，以目前的技術(shù)，都能夠成功解決。

　　除此之外，高樓的安全還包括恐怖主義導(dǎo)致的火警、爆炸、豎向交通等問題，因為高樓人群集中，遇到情況之后需要緊急疏散，而此時電梯不允許工作，因此人群的疏散問題非常重要，目前非常缺乏這一塊的研究。

　　根據(jù)觀測，在臺風(fēng)之下，高樓會擺動起來，嚴(yán)重時里面的人像在坐船，地王大廈頂樓監(jiān)測的結(jié)果顯示，臺風(fēng)下頂樓擺動的位差達(dá)到1米，但在規(guī)范之內(nèi)。大樓內(nèi)的人會感覺不舒服，因此研究人員根據(jù)此研究減震措施，肖儀清教授課題組研究的減震裝置是一種主動控制技術(shù)，可以減少這種擺動，緩解樓內(nèi)人的不舒適感。這種技術(shù)在日本使用得最多，可以抗臺風(fēng)之外，還可以用于抗地震。目前，深圳的高樓中，京基100是第一個采用該技術(shù)的高樓，該系統(tǒng)造價超過千萬元。

　　為了控制樓體在風(fēng)中的擺幅，京基100設(shè)計者還在大樓91層設(shè)計安放了兩個風(fēng)阻尼器，形象地說，就是兩個大鉛塊，每個重300噸，是國內(nèi)最大的。上海環(huán)球金融中心的主動阻尼器，每個才重150噸。它的工作原理是：當(dāng)大樓在風(fēng)中擺向某一方時，阻尼器會在電腦和電機的控制下朝反方向運行，從而減緩大樓的擺幅，類似于平衡天平的砝碼。在深圳這樣多臺風(fēng)地區(qū)，京基塔樓的設(shè)計抗風(fēng)壓能力不僅達(dá)到了深圳地標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的7級抗震，而且還按抵御百年一遇臺風(fēng)的標(biāo)準(zhǔn)來自我要求，抵御12級臺風(fēng)不是問題。

　　高樓防火　設(shè)避難區(qū)

　　目前世界最高樓為828米的迪拜塔。但專家和商人們一樣清楚，樓不是建得越高越好，高樓的安全問題主要在于遇到意外事件該怎么辦，因為超過100米的高樓消防梯上不去。

　　在豎向交通組織上，京基采用了分層轉(zhuǎn)移方案，有高速電梯與低速電梯，分別對不同樓層進(jìn)行分流，井道是分開的，避免一些樓層發(fā)生問題，其他樓層受影響。

　　而為了預(yù)防大樓失火，樓內(nèi)的每根建筑鋼管上都涂有3厘米厚的防火涂料。關(guān)于消防問題，則設(shè)計了避難層和避難區(qū)，與整體幕墻不同，避難層為百葉設(shè)計，可自動排煙。專門放消防設(shè)備，電梯控制中心，人們可以暫時躲避在里面等待救援。

　　避難間在上海金茂大廈的客房樓層有采用，在每層設(shè)有一個避難間，面積約20㎡，用具有一定的耐火極限的隔墻、樓板與其他部位隔開，并設(shè)置了自動噴淋、火災(zāi)報警和加壓送風(fēng)系統(tǒng)。超高層建筑中將獨立的樓層作為避難區(qū)域。

　　京基100在18層及19層兩層、37層及38層兩層、55層及56層兩層、74層、92層設(shè)置了避難區(qū)，用敞開樓梯將18層及19層、37層及38層、55層及56層連接成兩層的敞開避難空間。

　　公共配套　亟須跟上

　　深圳市規(guī)劃國土委回復(fù)南都記者時強調(diào)說，在發(fā)展高層建筑同時，也需要做好高層建筑抗震防火等方面的安全工作。而除了安全問題，巨無霸式建筑帶來的還有城市風(fēng)貌協(xié)調(diào)、周邊公共設(shè)施配套等一系列棘手問題。

　　根據(jù)市規(guī)劃國土委介紹，主管部門將提前在城市發(fā)展規(guī)劃中作統(tǒng)籌安排，協(xié)調(diào)單個高層建筑、高層建筑群布點同周圍環(huán)境、已有建筑、名勝古跡、城市風(fēng)貌、市政公用設(shè)施等之間的矛盾�？朔邔咏ㄖ勾罅咳丝谶h(yuǎn)離綠化地帶、生活環(huán)境不如低層和多層建筑等缺點，設(shè)法增加每層綠化陽臺、敞開式的公共休息層、屋頂花園等。

　　在建筑設(shè)計方面，對高層建筑帶來的日照陰影和電磁波干擾的影響，對體量高大突出的建筑造型風(fēng)貌和城市空間天際線的藝術(shù)效果，以及高層建筑群大量集中的人口對城市供應(yīng)和交通的影響等多種問題，主管部門要求采取新的科學(xué)分析和研究步驟，以求得最佳設(shè)計方案。

　　而對于居民住房來說，高樓帶來的問題可能會更多�！艾F(xiàn)在搞城市更新，通常把容積率提高，把多層樓改成高層，樓層高了，除了坐個電梯，業(yè)主到底能得多少實惠呢？幸福感肯定是降低了�！鄙钲诮ㄖO(shè)計行業(yè)的一位退休高級工程師說�！　�

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