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開發(fā)商贈面積背后算盤精 [推薦]
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買90平方米送35平方米，買147平方米送45平方米。近日，寶山顧村的保利葉上海因其超高"性價比"-買房大送"面積"在低迷樓市中贏得不俗的銷售業(yè)績：該項(xiàng)目以平均每天售出6套以上房源的速度成為今年上半年上海銷售速度最快的樓盤之一。
"贈送面積"在樓盤銷售中一直存在，但此前因贈送的面積不大并未引起市場重視。在2007年"90/70"政策的出臺，贈送面積的做法隨之在開發(fā)商中"大行其道"。隨著銷售競爭的日趨激烈，很多開發(fā)商早已在產(chǎn)品設(shè)計上跳出"頂層送閣樓、底層送地下室"這些老套手法的桎梏。包括老盤金地未未來、新盤綠地松江名邸在內(nèi)的一些產(chǎn)品，都已經(jīng)將"贈面積"的手法做到了極致。
有業(yè)內(nèi)人士指出，"贈面積"背后的最終獲益者是誰，卻值得商榷。"千算萬算都算不過開發(fā)商。"
多用途的"設(shè)備層"
據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，保利葉上海已成為6月上海樓市唯一的"日光盤"，原因是，在成交均價僅比5月份下調(diào)了5.7%的情況下，該盤的附送面積更達(dá)到每套房建筑面積的40%左右。
記者對保利葉上海一套"名義上"建筑面積147平方米（產(chǎn)證面積）的三房兩廳兩衛(wèi)房型進(jìn)行探訪后發(fā)現(xiàn)，該房源套內(nèi)還有兩個不屬于建筑面積的"大空間"，其中一個入戶后便能看到，還有一個，則正對主臥而設(shè)。開發(fā)商將這兩個"空間"作為兩個房間一并納入了樣板房裝修，如此一來，這套147平方米的三房兩廳就升級成了五房兩廳。加上一個面積約10平方米的南陽臺，該套房源的"得房率"已高得令人咋舌。
對于上述兩個贈送"空間"，銷售人員表示均不納入產(chǎn)證，也不會在任何書面合同中體現(xiàn)。"反正這是在套內(nèi)的面積，具體叫什么名堂我也不知道。"
有媒體因此質(zhì)疑保利葉上海所送"面積"或有違規(guī)之嫌。
上海某區(qū)規(guī)劃局一位負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃審批的人士在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時指出，上述不能算作入戶使用面積部分的學(xué)名，很有可能是規(guī)劃設(shè)計中的"設(shè)備層"。"'設(shè)備層'一般出現(xiàn)在高層建筑，用來擺放空調(diào)機(jī)箱等設(shè)備，其層高有一定限制，但這部分面積不計入建筑面積。"
事實(shí)上，在2008年樓市低谷期熱賣的金地未未來項(xiàng)目，也出現(xiàn)過"設(shè)備層入戶"的說法。據(jù)當(dāng)時金地未未來銷售人員介紹，該項(xiàng)目有一種建筑面積89.6平方米（產(chǎn)證面積）的兩房兩廳兩衛(wèi)房型，復(fù)式的一層是客廳、廚房，二層是兩個臥室、一個衛(wèi)生間和一個小陽臺。
值得一提的是，記者發(fā)現(xiàn)，該種房型客廳有10余平方米的一、二層挑空部分--層高為兩層之和，達(dá)5.7米，若將此挑空部分"封"好，便可多出一個臥室；并且，客廳外還有一個約10平方米的"設(shè)備層"，業(yè)主也可根據(jù)具體情況將這一空間"處理"成房間--如此一來，若再計入8平方米左右的入戶花園，該套房源可利用的面積將比產(chǎn)證上登記的建筑面積多出約38平方米。而金地未未來也因此成為上海樓市極度低迷時，依靠產(chǎn)品設(shè)計逆市熱銷的典型案例。
上述規(guī)劃人士亦向本報記者表示，這種將"設(shè)備層入戶"作為"面積贈送"的手段，確實(shí)是開發(fā)商在打政策"擦邊球"，并且，一旦規(guī)劃獲批，目前尚未有明文規(guī)定能對其采取相關(guān)措施。"在市區(qū)，這種規(guī)劃很難獲批，一般郊縣區(qū)域會相對較多。"
而針對增加層高，在垂直方向上"擠面積"的行為，此前，上海綠地集團(tuán)相關(guān)人士也向媒體聲明，松江"90墅"項(xiàng)目已被規(guī)劃部門認(rèn)可，并不屬于違法建筑范疇。
精于算計的開發(fā)商
其實(shí)，也不是所有贈送面積的樓盤都能獲得不錯的銷售業(yè)績。在寶山大華的梧桐城邦，近期推出一批房源幾乎戶戶都有一個約6~7平方米的工作陽臺，銷售人員稱此工作陽臺體現(xiàn)在產(chǎn)證上僅計約2平方米的面積。開發(fā)商以精裝修房交房時，此工作陽臺將成為一個配有墻紙和地板的精裝修小房間�；蛟S是贈送面積太少，梧桐城邦四期開盤后，6月僅成交20余套。
無疑，在當(dāng)下的買方市場，購房者的"嘴"越來越刁，對贈送部分面積的要求越來越高。開發(fā)商也因此絞盡腦汁在"贈面積"手法上"精益求精"。
然而，"贈面積"背后的最終獲益者是誰，卻值得商榷。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，"羊毛還是出在羊身上"。因?yàn)殚_發(fā)商在建造贈送"面積"時增加了成本支出，這部分成本必定會轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，并且還可獲得超額利潤。在目前市場下，贈送"面積"只是提高了產(chǎn)品的性價比，且絕大多數(shù)有附贈"面積"的房源，價格都要高于同區(qū)水平。"極有可能出現(xiàn)的情況是，購房者最終等于出錢買了贈送部分的'面積'。"
以綠地松江"90墅"為例，該項(xiàng)目去年年底主要推出面積為85~95平方米和96~110平方米的房源，并通過巧妙的空間利用，使得房屋的利用面積可以達(dá)到150~160平方米。當(dāng)時，該類產(chǎn)品的售價在21000~23000元/平方米。若按照150平方米計算，面積平攤后的價格為15500元/平方米。而與這個項(xiàng)目一路之隔的保利西子灣及三湘四季花城，當(dāng)時售價也只有約12000~15000元/平方米，其板塊附近的別墅項(xiàng)目久陽文華府邸的二手房掛牌價也只有約13000元/平方米。
"千算萬算都算不過開發(fā)商。"上述規(guī)劃人士表示，開發(fā)商在"偷面積"的過程中，項(xiàng)目實(shí)際容積率被人為增加，這部分增加的面積，也最終變相成為開發(fā)商的"銷售面積"。"相信這些行為在未來有望得到規(guī)范�！薄 �
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