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廣州購房合同須附有規(guī)劃圖 違建不能交罰款轉(zhuǎn)正 [推薦]
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廣州的業(yè)主再也不必為小區(qū)規(guī)劃被開發(fā)商改來改去而四處維權(quán)了，新規(guī)不僅要求購房合同上必須清楚地列出小區(qū)規(guī)劃圖，開發(fā)商隨意改規(guī)劃也必須先征詢業(yè)主們的意見。昨日，廣州市規(guī)劃局公布了多項(xiàng)貫徹實(shí)施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的意見(下稱《意見》)，其中涉及的多條規(guī)劃新舉措都有利于保護(hù)業(yè)主們的利益，已經(jīng)從今年5月1日正式生效。
記者注意到，這些新舉措中大部分條款都是為了更好地保護(hù)業(yè)主的利益，例如購房合同上附小區(qū)規(guī)劃圖，這一舉措喊了多年一直未見落實(shí)，終于在這次規(guī)劃管理制度改革中落實(shí)；再比如，開發(fā)商改變規(guī)劃須征詢利害相關(guān)人意見，也是為保護(hù)小區(qū)業(yè)主們的利益而設(shè)。
而新舉措中另一個突出的特點(diǎn)是規(guī)劃局自我削權(quán)，主動放棄行政管理自由裁量權(quán)。例如對違法建筑的處罰條款，過去市規(guī)劃局處理違法建筑時，可以根據(jù)是否對周邊城市景觀造成嚴(yán)重影響采取罰款或拆除兩種辦法，于是產(chǎn)生大量的游說和說情，開發(fā)商都希望交錢不想拆違建，這令市規(guī)劃局工作人員不勝苦惱，這次規(guī)劃管理制度改革也一舉從根源上堵住了說情人的嘴巴。
[舉措1]改規(guī)劃須聽取業(yè)主意見
《意見》明確了修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖的修改條件和程序。涉及強(qiáng)制性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、道路系統(tǒng)、建筑和綠地布局、豎向設(shè)計、各幢建筑的使用功能、層數(shù)、高度、退讓距離和建筑間距和其他直接涉及利害關(guān)系人重要利益關(guān)系的內(nèi)容的修改，需走修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖的修改程序，其他修改可直接進(jìn)入下一步規(guī)劃審批流程。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)《廣州市城市規(guī)劃管理公示辦法》的規(guī)定，采取批前公示、座談會或聽證等形式，聽取利害關(guān)系人的意見。
解讀
這一舉措更加嚴(yán)格了開發(fā)商對小區(qū)綠地、道路、建筑層數(shù)和高度等規(guī)劃元素的修改。過去雖然要求開發(fā)商改這些規(guī)劃前也必須進(jìn)行規(guī)劃公示，聽取小區(qū)業(yè)主的意見，但新的舉措在此基礎(chǔ)上又強(qiáng)調(diào)了采取座談會或聽證等形式，業(yè)主不僅限于書面提交反對意見，還可以面對面和開發(fā)商談判協(xié)商，使得業(yè)主權(quán)益得到更好的保障。
[舉措2]購房合同須附有規(guī)劃圖
《意見》明確了修建性詳細(xì)規(guī)劃和建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖應(yīng)當(dāng)作為商品房預(yù)(銷)售合同的附件。這將更加有利于保護(hù)購房業(yè)主的知情權(quán)，讓市民購房時了解本小區(qū)的規(guī)劃情況，同時也有利于確保規(guī)劃的實(shí)施。
解讀
過去對開發(fā)商的要求是必須在售樓現(xiàn)場公示小區(qū)規(guī)劃圖。新規(guī)實(shí)施后，小區(qū)規(guī)劃圖都會詳細(xì)地畫清楚，業(yè)主買房時一眼就能看清楚。
[舉措3]違建不能交罰款“轉(zhuǎn)正”
《意見》指出，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的行為，屬于違法建筑。按照影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的程度，違法建設(shè)分為尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施影響和無法采取改正措施消除影響兩種情形。前者由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出處罰決定，后者由城市綜合管理執(zhí)法部門作出處罰決定。
除極少數(shù)本身符合規(guī)劃并經(jīng)前期審批，僅是最后未領(lǐng)證的情形外，其他違法建設(shè)一律界定為“無法采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施影響”的違法建筑，依法一律應(yīng)予拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，并處罰款。
解讀
過去規(guī)劃部門對于違法建筑的處理有兩種情況：嚴(yán)重影響城市景觀的要拆除，否則可以通過交少量罰款變成合法建筑。這一舉措的難點(diǎn)在于，是否“嚴(yán)重影響城市景觀”沒有客觀標(biāo)準(zhǔn)，由規(guī)劃部門說了算，由此產(chǎn)生大量的開發(fā)商來說情，希望交一點(diǎn)罰款后把違法建筑轉(zhuǎn)正。而新舉措實(shí)施后，只要沒有前期審批的違建，一律拆除，不能通過了罰款轉(zhuǎn)正。
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