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珠江新城無地可用引發(fā)擴(kuò)容 廣州CBD遍地開花 [推薦]
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越秀區(qū)內(nèi)第一個(gè)城中村改造項(xiàng)目——楊箕村，在媒體沸沸揚(yáng)揚(yáng)的爭議聲中，啟動(dòng)拆遷。
這個(gè)有著900年歷史的村落，位于廣州傳統(tǒng)環(huán)市東-東風(fēng)東商務(wù)區(qū)與廣州市政府強(qiáng)力推進(jìn)的珠江新城CBD(中央商務(wù)區(qū))之間。按照規(guī)劃設(shè)想，村落拆除后，將重建起一條連接新舊兩個(gè)商務(wù)區(qū)的通道。
“廣州CBD副中心建設(shè)的機(jī)會(huì)正在到來，”主持珠江新城規(guī)劃檢討的廣州城市規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)研究院的前總規(guī)劃師、中山大學(xué)教授袁奇峰說，“在經(jīng)歷了近10年爆炸式的成長后，廣州天河—珠江新城CBD的推進(jìn)已經(jīng)進(jìn)入膠著期，高昂的地價(jià)導(dǎo)致的高租金將篩除掉不少企業(yè)，這其實(shí)給了環(huán)市東這類傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)一個(gè)喘息和發(fā)展的機(jī)會(huì)�！�
機(jī)會(huì)的背后，是廣州CBD擴(kuò)張面臨的巨大壓力，以及擴(kuò)容沖擊帶來的爭奪CBD亂象。
事實(shí)上，利用改造后的楊箕村連接兩大商務(wù)區(qū)的設(shè)想背后，土地資源日漸緊張的現(xiàn)狀正迫使珠江新城CBD尋求擴(kuò)容。此前，廣州市規(guī)劃局宣布，廣州市將跳出6.4平方公里的小CBD局限，將珠江新城南邊的琶洲、東邊的員村總計(jì)23.6平方公里的地塊納入珠江新城CBD的延伸區(qū)域。
與此同時(shí)，由廣州各區(qū)發(fā)展沖動(dòng)助推的各類“城市微型CBD”也開始風(fēng)聲水起，城市副中心的爭奪制造了新一輪城市“都心”戰(zhàn)。
環(huán)市東的興衰
環(huán)市東商務(wù)區(qū)的興起源于1980年代初期。
計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，廣州市政府圍堰造地興建的白天鵝賓館，冒著破壞文物風(fēng)險(xiǎn)造起來的中國大酒店，很快就已經(jīng)不能滿足此后數(shù)量逐年膨脹的廣交會(huì)外商的住宿需求。
當(dāng)時(shí)的城市中心區(qū)土地資源緊張，迫使政府不得不向東拓展尋找合適地塊，最終選定在越秀北部地區(qū)的環(huán)市東路修建白云賓館和花園酒店兩所星級(jí)酒店�！按蠹艺f，1970年代到廣州是看公園，1980年代到廣州就是看酒店�！痹娣逭f，當(dāng)時(shí)，廣州引入的港式設(shè)計(jì)和開放式的酒店在中國還甚為罕見。
伴隨著幾個(gè)酒店項(xiàng)目的落地，這一區(qū)域也被廣州規(guī)劃定位為“旅游休閑商務(wù)區(qū)”，并圍繞著兩家酒店陸續(xù)建造起友誼商店、世貿(mào)廣場、“六十三層”等大型商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目。
這一片區(qū)域的開發(fā)為廣州后續(xù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了載體。廣州市發(fā)改委副主任陳浩鈿說，環(huán)市東-東風(fēng)路商務(wù)區(qū)內(nèi)，已形成了以總部大廈為特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)集群，吸引集聚了超過100家總部企業(yè)，占全區(qū)總部企業(yè)總數(shù)約1/3.2009年，該地區(qū)的總部企業(yè)的經(jīng)濟(jì)密度超過30億元/平方公里，為廣州市平均水平的近20倍。
1980年代末1990年代初，這里甚至被稱為廣州的尖東。也是從那個(gè)時(shí)候開始，廣州市的商業(yè)商務(wù)中心開始從荔灣區(qū)漂移至越秀區(qū)境內(nèi)。
更早之前，位于荔灣區(qū)的南方大廈一直被視作廣州商業(yè)的原點(diǎn)。環(huán)市東崛起之前，一直有句俗語說：“沒到過南方大廈，就不算到過廣州�！比欢嗣衤犯呒軜虻男藿�，成為南方大廈、人民路騎樓商業(yè)區(qū)衰落的標(biāo)志性事件，這一最初的商務(wù)區(qū)域因此被徹底從廣州經(jīng)濟(jì)版圖上抹除。
但是，盛極必衰。
“我們看得到越秀得益的故事，就看得到它失去的故事�！痹娣逭f，當(dāng)年越秀的崛起，是以南方大廈、荔灣區(qū)的衰退為代價(jià)，而城市的繼續(xù)東移，天河等新區(qū)域的崛起，也就必然會(huì)影響到越秀。
首先，土地資源的不足是環(huán)市東商務(wù)區(qū)面臨的最大難題。
觀測得到的是，區(qū)域內(nèi)的一些總部企業(yè)因?yàn)榘l(fā)展空間不足，拿不到土地，不得不選擇了外遷。就在2009年，中國移動(dòng)廣東公司總部就從越秀外遷至天河區(qū)。“雖然也有漫友、奧飛、原創(chuàng)動(dòng)力等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)入駐，但仍然未能彌補(bǔ)部分大企業(yè)外遷造成的空缺�！�
在越秀根植多年的廣交會(huì)近年也徹底從流花展館遷徙至海珠區(qū)的琶洲，因?yàn)槟抢锎罅康目晒├玫牡貕K可以讓廣交會(huì)擁有全亞洲規(guī)模最大的展館。
這些總部企業(yè)外遷的影響在地區(qū)財(cái)稅收入上已經(jīng)有所呈現(xiàn)。2009年，越秀區(qū)全年實(shí)現(xiàn)稅收收入299.8億元，同比下降13.7%�！斑@其中有金融危機(jī)的影響”，上述人士分析，但看得到的是，此前稅收收入一直在廣州市各區(qū)遙遙領(lǐng)先的越秀，雖然仍然位居全市稅收第一，但優(yōu)勢已經(jīng)不再那么明顯。
越秀區(qū)區(qū)委書記貢兒珍總結(jié)說，伴隨著發(fā)展空間的局限性逐步凸顯，越秀區(qū)吸引總部企業(yè)及高端服務(wù)業(yè)的能量有減弱的趨勢。
越秀土地資源緊張的原因在于，從1923年越秀北部地區(qū)也即是原東山區(qū)開始開發(fā)算起，一直到1980年代后期，整個(gè)廣州規(guī)劃功能的增量部分幾乎全部集中在這一區(qū)域�！霸叫銓�(shí)際上涵蓋了老廣州2/3的區(qū)域�！痹娣逭f。1923年，由于原西關(guān)地區(qū)土地的緊張，廣州開辟了東山區(qū)，在新河浦附近修建了500多套別墅洋樓，供應(yīng)給當(dāng)時(shí)的官宦權(quán)貴或是留洋歸來的“東山少爺”。
環(huán)市東商務(wù)區(qū)興衰輪回的背后，是東邊天河區(qū)新的商務(wù)區(qū)的興起。
1980年代后期，天河北板塊規(guī)劃開始啟動(dòng)，1990年代這一板塊的商務(wù)項(xiàng)目進(jìn)入醞釀期，2000年天河北板塊的商務(wù)區(qū)開始起飛，廣州火車東站的開通，帶動(dòng)周邊商務(wù)、酒店業(yè)的迅速崛起，區(qū)域內(nèi)的中信廣場接棒環(huán)市東的六十三層、白云賓館成為廣州市的新地標(biāo)，大量金融保險(xiǎn)業(yè)、跨國公司總部聚集在此，一個(gè)新的CBD已經(jīng)初具雛形。
只是“城市與人一樣需要新城代謝�！标惡柒氄f，歷經(jīng)十多年的發(fā)展后，天河北現(xiàn)在又因?yàn)榻煌▎栴}，再現(xiàn)頹勢。
珠江新城這些年
珠江新城規(guī)劃思路的明確提出，是在1992年。廣州市政府設(shè)想將這塊南倚珠江、北接天河北的寶地建設(shè)成為“未來廣州新城市中心，將統(tǒng)籌布局，綜合商貿(mào)、金融和文化旅游、行政、外事等城市以及功能設(shè)施” .
針對(duì)珠江新城該如何規(guī)劃，廣州市政府在1993年組織了一場國際競賽。境內(nèi)外的三套規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中，選定了來自美國波士頓的規(guī)劃師托馬斯夫人的點(diǎn)子：采用北美的城市規(guī)劃理念“小方格街道+中央公園”；將天河新區(qū)中軸線延伸到珠江邊；在適度改造的前提下將獵德村、冼村、譚村等幾個(gè)自然村落的整體格局保留下來，試圖將“嶺南水鄉(xiāng)”的原始風(fēng)貌與現(xiàn)代的CBD功能融合在一起。
不得不提的還有珠江新城開發(fā)背后的財(cái)政格局。
當(dāng)時(shí)廣州正在為建設(shè)地鐵籌集資金，珠江新城規(guī)劃伊始就已經(jīng)承載了地鐵“血庫”的重任。
廣州市以托馬斯方案為基礎(chǔ)編制了控制性規(guī)劃，把珠江新城分為402個(gè)地塊，可供出讓的有180個(gè)地塊、780萬平方米。通過這樣高密度的開發(fā)，有人樂觀地估計(jì)，按照當(dāng)時(shí)的地價(jià)計(jì)算，珠江新城預(yù)計(jì)可獲得土地出讓金220億元，扣除成本后，也還有超過100億元的土地收益，這就解決了地鐵建設(shè)資金的難題。
未料到的是，接下來便是長達(dá)十年的沉寂。
1992年珠江新城規(guī)劃出臺(tái)之時(shí)，廣州商務(wù)樓宇發(fā)展觸頂，寫字樓此后十年便一直處于低谷�？吹玫降氖牵瑥�1992年10月征地通告頒布開始，直到2002年，珠江新城所出讓的地塊合同地價(jià)雖然達(dá)到102億，政府實(shí)際收回的卻不足50億。其中，住宅用地基本出讓完成，而寫字樓開發(fā)卻未見多大動(dòng)靜。
十年的難產(chǎn)數(shù)次引發(fā)公眾甚至廣州市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)珠江新城規(guī)劃的嚴(yán)厲批評(píng)——紊亂的功能、過高的樓宇密度、亂糟糟的“城中村”都成為眾矢之的。
2003年，廣州市政府公布施行《珠江新城規(guī)劃檢討》。
這份檢討確立了幾項(xiàng)基本原則，其一是保證規(guī)劃的延續(xù)性，即尊重93版美國托馬斯規(guī)劃服務(wù)公司規(guī)劃方案的構(gòu)思和城市設(shè)計(jì)概念，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，從有利于規(guī)劃管理的方向深化和適當(dāng)調(diào)整功能結(jié)構(gòu)，向有利于建設(shè)管理的方向深化和適當(dāng)調(diào)整空間形態(tài)建設(shè)目標(biāo)；其二保持利益平衡，即注意保持按原規(guī)劃管理和開發(fā)建設(shè)形成的既有利益格局不受大的擾動(dòng)，協(xié)調(diào)市、區(qū)兩級(jí)政府開發(fā)政策，對(duì)已經(jīng)建成和批出建筑方案的用地原則不做調(diào)整，保持現(xiàn)狀下已經(jīng)形成的利益格局。
此兩原則下，最大調(diào)整是對(duì)于街區(qū)空間形態(tài)的調(diào)整。以原方案為基礎(chǔ)編制的控制性規(guī)劃，采用的是“方格網(wǎng)道路+小地塊”的街區(qū)規(guī)劃模式。這種模式由于不同單位的開發(fā)建設(shè)之間較難統(tǒng)一管理協(xié)調(diào)，易形成一片各自獨(dú)立，無完整公共空間的建筑森林。因此，規(guī)劃檢討時(shí)將原控規(guī)約440個(gè)小開發(fā)地塊整合為269塊綜合地塊開發(fā)單元，并多采用建筑周邊圍合的布局方式，爭取最大的街坊圍合公共空間。由此建構(gòu)了由街坊、街區(qū)、地域單元三個(gè)遞進(jìn)的空間單元結(jié)構(gòu)體系。
此后，冰火兩重天。
袁奇峰說，調(diào)整后的珠江新城，迎來了5年的爆炸式大發(fā)展。這背后，是房地產(chǎn)發(fā)展高潮的推動(dòng)，是廣州整體城市戰(zhàn)略的大拓展，加上入世后外資服務(wù)業(yè)的進(jìn)駐給CBD帶來了旺盛需求，珠江新城終于在沉寂數(shù)年后開始起飛。
一個(gè)標(biāo)志性的事件是，2008年的最后一天，被簡稱為“西塔”的廣州國際金融中心舉行封頂儀式，432米的總高度讓它可以排列在世界十大超高建筑的名單之中，從結(jié)構(gòu)樓層來說也應(yīng)該是全國第一。一條新的城市中軸線從燕嶺公園開始，向南經(jīng)過中信廣場、天河體育中心，穿越珠江新城到廣州塔作為終結(jié)點(diǎn)。計(jì)劃中的東西雙塔和電視觀光塔在珠江兩岸彼此相對(duì)，構(gòu)成一個(gè)鼎立的三角形。
短短數(shù)年間，珠江新城寫字樓的建設(shè)已經(jīng)完成50%以上。
“2006年的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)珠江新城已經(jīng)沒有可利用的土地。”袁奇峰說，這一發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出規(guī)劃師們的預(yù)期。
在此背景下，開發(fā)的觸角開始伸入原本計(jì)劃保留的自然村落中。于是當(dāng)2007年珠江新城地價(jià)上漲到巔峰的前一秒，終于有人看到了獵德村“城中村”改造巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 2007年9月29日，富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)手以46億的成交價(jià)吞下獵德村商業(yè)地塊，兩個(gè)月之后，新鴻基即宣布入股，將參與開發(fā)珠江新城大型商業(yè)綜合項(xiàng)目，包括甲級(jí)商廈、商場、酒店與服務(wù)式住宅。
托馬斯夫人關(guān)于“嶺南水鄉(xiāng)”的設(shè)想開始漸行漸遠(yuǎn)。
“都心”擴(kuò)容壓力：遍地都是CBD？
珠江新城無地可用的狀況，迫使廣州市不得不設(shè)法對(duì)早前規(guī)劃作出調(diào)整�！稄V州市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》中明確指出：2020年前，將形成由“珠江新城-員村-琶洲”和“天河北-環(huán)市東-東風(fēng)路”共同構(gòu)成廣州新世紀(jì)CBD。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)城市功能區(qū)分布的一般規(guī)律，全力打造“一區(qū)聚合、雙軸驅(qū)動(dòng)、三心拓展、四極輻射”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)空間布局。
廣州市發(fā)改委副主任陳浩鈿介紹，從當(dāng)前廣州市的總部樓宇擁有量上看，天河北、珠江新城、環(huán)市東基本形成三分天下的格局。其中天河北占比24%，珠江新城占比43%，越秀地區(qū)占比24%。
2008年6月，廣州市規(guī)劃局宣布，廣州市將跳出6.4平方公里的小CBD局限，將珠江新城南邊的琶洲、東邊的員村總計(jì)23.6平方公里的地塊納入珠江新城CBD的延伸區(qū)域。
廣州市社科院研究員彭澎分析說，最典型的是區(qū)域金融中心的打造，改為由珠江新城與科學(xué)城分工合作，這是典型的CBD部分功能分流。“畢竟珠江新城土地不夠用了，而其他地區(qū)又發(fā)展起來了，這也是現(xiàn)在CBD全市開花的原因之一�！�
CBD的規(guī)劃也跨過了珠江，形成“一江兩岸”模式。彭澎說，原來6平方公里的珠江新城因?yàn)橐话胪恋赜米髯≌_發(fā)，致使許多功能無法在本區(qū)域?qū)崿F(xiàn)，一江之隔的琶洲地位由此提升。規(guī)劃還將已沒有多少發(fā)展空間的員村納入CBD拓展區(qū)，形成“泛CBD區(qū)域”。
“琶洲地區(qū)彌補(bǔ)了珠江新城會(huì)展、研發(fā)商務(wù)功能的不足，員村則可能補(bǔ)充一些商貿(mào)功能�！彼f。
周邊區(qū)域也從中嗅出機(jī)遇。
越秀區(qū)區(qū)委書記貢兒珍說，越秀區(qū)對(duì)其北部地區(qū)的最新規(guī)劃思路之一，就是要打造環(huán)市東的人文CBD，利用楊箕村改造的契機(jī)，建立與珠江新城梯度轉(zhuǎn)移和動(dòng)態(tài)溝通的節(jié)點(diǎn)，建設(shè)以環(huán)市東商務(wù)核心-楊箕村-珠江新城為核心內(nèi)容區(qū)域發(fā)展的集群。
根據(jù)該區(qū)“三舊”改造的進(jìn)展，5個(gè)村的改造計(jì)劃中，楊箕村進(jìn)展最快，動(dòng)遷工作已經(jīng)完成了90%多，僅有80多戶還沒有簽署拆遷協(xié)議，該區(qū)計(jì)劃在6月底啟動(dòng)拆卸工作，估計(jì)亞運(yùn)后項(xiàng)目就會(huì)動(dòng)工。
該區(qū)人士介紹，楊箕村的改造模式將與珠江新城獵德村的改造類似。實(shí)際上，此前富力地產(chǎn)已經(jīng)表示將涉足楊箕村改造，并已與該村簽署了舊改協(xié)議。
動(dòng)了類似心思的不僅僅是本已有著CBD基礎(chǔ)的傳統(tǒng)地區(qū)。
珠江新城尋求擴(kuò)容后，廣州北邊的白云區(qū)提出了白云新城待開發(fā)的北部CBD，其他各區(qū)也陸續(xù)整理出地塊繼而提出白鵝潭CBD、黃埔臨港CBD、番禺華南大盤地帶的新城市CBD以及待開發(fā)的新客站CBD等所謂“城市微型CBD”。不僅如此，在廣佛同城化的刺激下，南海桂城也擬將原定位的廣佛RBD提升為廣佛CBD.
如何激活老城區(qū)
廣州遍地CBD的規(guī)劃現(xiàn)狀會(huì)否改變現(xiàn)有的環(huán)市東路CBD、天河北CBD以及珠江新城CBD三足鼎立的格局？
有廣州市政府官員告訴記者，很多區(qū)域一廂情愿去規(guī)劃CBD的想法本身就存在問題，比如白云新城空間有限，白鵝潭所謂CBD沒有10年的時(shí)間估計(jì)難以成型，而最有實(shí)力與天河區(qū)當(dāng)前已經(jīng)成型的天河北、珠江新城CBD格局叫板的還是只有環(huán)市東—東風(fēng)東這一傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)。
該官員說，CBD并非政府規(guī)劃就能規(guī)劃出來，它是市場需求推動(dòng)形成。
因?yàn)�，�?yán)格意義的CBD應(yīng)該具備一些要素特征：CBD的寫字間要占到總建筑面積的50%，商業(yè)、餐飲業(yè)及商住建筑約占40%，其他服務(wù)設(shè)施以及必要的配套設(shè)施約占10%等等。
在袁奇峰看來，環(huán)市東這樣的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)還將迎來一輪發(fā)展契機(jī)。
袁認(rèn)為，占據(jù)廣州CBD之名的珠江新城，在經(jīng)歷了近5年的爆炸式發(fā)展后，預(yù)計(jì)未來十年甚至二十年，廣州CBD將進(jìn)入下一輪膠著期。因?yàn)�，南沙石化以及大眾汽車生產(chǎn)中心等重大項(xiàng)目的流失，將會(huì)致使廣州的相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)及服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量難有增長，市場對(duì)廣州CBD的期待值也有所降低，“實(shí)際上，金融危機(jī)以后，珠江新城CBD的步伐已經(jīng)放緩。”他說。
珠江新城從快速增長期進(jìn)入到做實(shí)期，高昂的地價(jià)將篩選和抑制企業(yè)入駐�！翱梢灶A(yù)見，對(duì)天河北、環(huán)市東這類傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)來說，未來數(shù)年大量企業(yè)流失的恐懼感會(huì)大大緩解�！�
在這一背景下，環(huán)市東的城市建設(shè)就至關(guān)重要。
越秀區(qū)關(guān)于北區(qū)的最新規(guī)劃中，也提出了在環(huán)市東CBD的核心地帶，建設(shè)花園城市廣場項(xiàng)目。實(shí)際上，在十年前，袁奇峰已經(jīng)提出了這一項(xiàng)目議案，基本的思路是借助地鐵站點(diǎn)，將大型的交通換乘樞紐全部埋于地下，交通通過地下解決，地面形成5萬平方米的大型步行廣場。
就在今年地鐵5號(hào)線開通的時(shí)候，這一早已設(shè)想好的汽車隧道已經(jīng)預(yù)埋好，只是隧道兩頭的坡道還未建設(shè)。
“這是固本強(qiáng)根的項(xiàng)目，通過城市建設(shè)改善營商環(huán)境�！痹f，隨著珠江新城和琶洲的興起，新設(shè)施的聚集，包括環(huán)市東六十三層在內(nèi)的舊設(shè)施的經(jīng)營會(huì)越來越難，如果規(guī)劃上不給老城區(qū)注入強(qiáng)心劑，情況可能會(huì)越來越差。
有一個(gè)案例是，香港就是把高速鐵路的客站設(shè)在西九龍，而深圳這端則設(shè)在福田區(qū)，重大項(xiàng)目的進(jìn)入，可以重新激活、重組這些老區(qū)結(jié)構(gòu)，通過重大的公共投資增強(qiáng)市場信心，通過空間的優(yōu)化組合吸引企業(yè)進(jìn)駐。
香港的思路，或?yàn)橐环N借鑒�！ �
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