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新版“穗七條”謀變土地出讓困局 [推薦]
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3月25日，廣州市國土局率先出臺“國19條”——全國首個(gè)地方性房地產(chǎn)調(diào)控政策，業(yè)界譽(yù)為新版“穗七條”。
在供地節(jié)奏上，建立用地預(yù)申請制度(俗稱“勾地”制度)，根據(jù)市場需要來確定土地出讓的時(shí)序和價(jià)格。同時(shí)，2010年重新推出限價(jià)房用地，計(jì)劃至少供應(yīng)用地40萬平方米。而“單宗出讓面積不得超過20公頃”更是遙遙呼應(yīng)國土部2009年末對大型城市宗地出讓面積的限制。
2007年廣州曾出臺調(diào)控房價(jià)過快增長的“穗七條”，其時(shí)房價(jià)瘋漲戛然而止，如今政府慢火熬制的新版“穗七條”在直接指向土地出讓“困局”。
2009年再現(xiàn)“地王”頻出的瘋狂局面，政府主導(dǎo)的保障性住房也在商品房價(jià)格壓制下難有成效，如今抑制房價(jià)之聲高漲，廣州2009年地王又多次陷入“更改規(guī)劃”的旋渦。
政府更深層的利益訴求是，3月初廣州土地市場已出現(xiàn)2008年以來的首次流拍，重提“勾地”制度，實(shí)為防止流拍再度出現(xiàn)。
新版“穗七條”更像是一次自我救贖。
土地流拍再現(xiàn)市場
近日上市房企紛紛發(fā)布年報(bào)，開發(fā)商在2009年價(jià)量齊升的一波牛市中個(gè)個(gè)賺得缽滿盆滿。而作為主導(dǎo)土地出讓的“土地爺”，廣州市國土局2009年賣地收入也達(dá)到489億元，在中國指數(shù)研究院“2009年賣地收入十大城市”中排名第五位。
“老五”如今有些煩。
3月2日，廣州從化公開掛牌出讓城郊街向陽村河濱花園地段地塊，因掛牌期間未能成交宣告流拍，“新年第二拍”即遭遇住宅地塊流拍的尷尬境地，這也是2010年全國出現(xiàn)的首次土地流拍。而在同一區(qū)域，雅居樂曾于四個(gè)月前以13.1億元拿下一幅約44萬平方米的土地，刷新當(dāng)?shù)亍暗赝酢奔o(jì)錄。
“禍不單行”，3月18日的拍賣現(xiàn)場同樣異常冷清，南沙一幅商業(yè)地塊遭遇流拍，一幅住宅用地底價(jià)成交，還有一幅地塊舉牌一次便草草落槌敲定。
2009年炙手可熱的土地市場一下子冷淡下來，而一個(gè)月之內(nèi)連續(xù)兩次出現(xiàn)土地流拍，這也在廣州土地拍賣前所未見。
“2010年以來，隨著拿地首付的提高和空置土地清查力度的增加，開發(fā)商不敢大肆拿地�！睆V州業(yè)內(nèi)專家謝逸楓認(rèn)為，土地流拍重現(xiàn)市場，主要是受到近期國土部門和地方政府部門強(qiáng)烈的土地政策調(diào)控和市場處于不穩(wěn)定狀態(tài)的影響。
新版“穗七條”中第一條即是為此而來�！八肫邨l”稱，抓緊完成土地供應(yīng)編制計(jì)劃，從2010年起，將會把計(jì)劃編制時(shí)間提前，爭取在每年1月中下旬公布計(jì)劃。在供地節(jié)奏上，建立用地預(yù)申請制度(俗稱“勾地”制度)，根據(jù)市場需要來確定土地出讓的時(shí)序和價(jià)格。
對此，廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，通過政府主導(dǎo)用地儲備，結(jié)合開發(fā)企業(yè)的需求，在“勾地”后再進(jìn)行公開出讓，避免造成流拍和閑置用地。
而實(shí)際上，上海、深圳等城市之前也提出過類似于相關(guān)模式的“勾地”制度，如今看來不過是淺嘗輒止。記者了解到，此前在白云區(qū)某地塊出讓時(shí)，廣州也聲稱是進(jìn)行“勾地”制度的探索，最終只是遭受業(yè)內(nèi)“內(nèi)定”拿地的質(zhì)疑。
地王規(guī)劃之困
3月24日，廣州市規(guī)劃局的網(wǎng)站上出現(xiàn)了一則調(diào)整規(guī)劃的公示，2009年高調(diào)出讓的珠江新城最后一幅住宅用地D8-C3已出規(guī)劃圖，開發(fā)商提出申請，擬將住宅樓工程的建筑高度由100米調(diào)整為156米。
蹊蹺的是，更改規(guī)劃導(dǎo)致市場不公的說法在業(yè)內(nèi)傳開后，廣州市規(guī)劃局官網(wǎng)再也無法打開，而記者多次聯(lián)系政府及開發(fā)商，相關(guān)負(fù)責(zé)人均三緘其口。
早在今年2月，廣州開發(fā)區(qū)規(guī)劃局網(wǎng)頁也掛出過“科學(xué)城（KXC-F8-1-1地塊）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件調(diào)整批前公示”，擬將住宅樓工程的建筑高度由55米調(diào)整為100米。對此，開發(fā)商回應(yīng)稱，更改規(guī)劃完全是陽光操作，該項(xiàng)目容積率不變，建筑面積不變，并不存在更改規(guī)劃以獲取暴利之說。
“在容積率不變、建筑面積不變和不影響其他人的條件下，應(yīng)該允許合理的規(guī)劃修改。”北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同稱，即使地王需要調(diào)整容積率和建筑面積，如果合理而且愿意按已經(jīng)達(dá)成的樓面地價(jià)補(bǔ)交差價(jià)，也應(yīng)當(dāng)允許，但對那些借機(jī)降低土地成本的做法則應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格禁止。
“地王”閑置、改規(guī)劃、難形成有效供給等一系列“麻煩”，也讓打壓高地價(jià)成為新版“穗七條”的主要內(nèi)容。其第四條“探索創(chuàng)新土地公開出讓方式，預(yù)防和抑制地價(jià)的過快增長”和第五條“進(jìn)一步嚴(yán)格土地出讓合同管理，建立土地競買風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制，促進(jìn)有效供應(yīng)”，分別從出讓環(huán)節(jié)和競買環(huán)節(jié)為地王現(xiàn)象打下“預(yù)防針”。
尷尬的住房保障體系
限價(jià)房再現(xiàn)。
廣州市國土房管局表示，2010年將重新推出限價(jià)房用地，計(jì)劃至少供應(yīng)用地40萬平方米，建筑面積72萬平方米，建成后可供應(yīng)限價(jià)房約10000套，這一數(shù)據(jù)將超過2007年以來廣州限價(jià)房供應(yīng)的總和。
國土局官員透露，根據(jù)2009年的專項(xiàng)調(diào)查，廣州約有12000多個(gè)家庭或個(gè)人提出了限價(jià)房申購需求，總需求約建筑面積100萬平方米，“民眾有訴求”。而以往限價(jià)房價(jià)格在土地推出時(shí)就已經(jīng)定下，造成了房價(jià)與市場價(jià)格脫節(jié)。針對“房價(jià)高漲時(shí)早搶購，房價(jià)回落時(shí)遭遺棄”的現(xiàn)象，廣州市住房保障辦副主任黃信敬稱，今年限價(jià)房的房價(jià)不會在土地推出時(shí)進(jìn)行定價(jià)，而是到限價(jià)房建成時(shí)的市場價(jià)格而定。
“在保障性住房中，要逐步取消經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，只在房價(jià)實(shí)在平抑不下來、老百姓反映十分強(qiáng)烈的時(shí)候，臨時(shí)出臺一些限價(jià)房，”廣州社科院科研處處長彭澎更傾向于加大廉租房和公共租賃房的供應(yīng)，在他看來，目前政府的住房保障體系有待完善。
實(shí)際上，重新推出限價(jià)房，只是廣州市調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的一部分。新版“穗七條”提出，廣州將加大商品住房用地供應(yīng)，建立以包括限價(jià)房在內(nèi)的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房用地為主流的供地結(jié)構(gòu)，支持緩解“外夾心層”的自住型購房壓力，甚至鼓勵(lì)企業(yè)用存量土地建限價(jià)房。
事情遠(yuǎn)沒有想象的樂觀，記者與多家開發(fā)商負(fù)責(zé)人溝通后發(fā)現(xiàn)，他們對于政府大力推廣限價(jià)房并沒太大興趣，“從前兩年的經(jīng)驗(yàn)看，開發(fā)限價(jià)房風(fēng)險(xiǎn)雖不高，卻遠(yuǎn)沒有商品住房的利潤高，”一家深交所上市房企負(fù)責(zé)人稱，“這種應(yīng)急措施只會讓市場更混亂�！薄 �
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