|
|
|
地產(chǎn)原罪暗藏暴利 上海徹查容積率違規(guī) [推薦]
|
2月1日，本報記者從上海市規(guī)劃國土資源局（以下簡稱“上海市規(guī)土局”）最新獲悉，上海正在進(jìn)行多部門協(xié)同作戰(zhàn)，徹查容積率違規(guī)。
上海市規(guī)土局、市監(jiān)察局日前召開的上海市專項治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題工作推進(jìn)會傳出消息，2009年上海啟動的徹查行動，共自查清理項目5247個，報規(guī)劃變更項目251個。該市容積率專項治理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對全市19個區(qū)縣規(guī)土局（含原南匯規(guī)土局）以及市局相關(guān)處室開展了專項治理階段檢查工作，抽查項目633個。
不過，該市有關(guān)部門并未公布，徹查中是否發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重違規(guī)的項目及涉及的個人、公司。
容積率調(diào)整背后的巨大利益空間，要么不出問題，要出都是大問題，這幾乎是房地產(chǎn)天生的公開秘密。上海北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東坦言，“各地容積率以及整個規(guī)劃層面的歷史遺留問題，很多就像不少房地產(chǎn)企業(yè)的‘原罪’一樣，在地方政府手中，難以追究也不好追究�！�
然而，就像重慶地產(chǎn)窩案，在近幾年出現(xiàn)的腐敗案件中，容積率成為關(guān)鍵角色。
江蘇省海安縣檢察院李美華撰文指出，要重點(diǎn)查辦國家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中以權(quán)謀私、玩忽職守等問題。
地產(chǎn)“原罪”
容積率對房地產(chǎn)而言，是個極其敏感的觸點(diǎn)。
“現(xiàn)在很難操作，卡得很嚴(yán)。”談及容積率調(diào)整，不止一位開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，由于以往容積率成為許多開發(fā)商牟取暴利、官員腐敗的關(guān)鍵，問題逐漸暴露，從中央到地方，都采取了嚴(yán)控的態(tài)度�！氨M管現(xiàn)在容積率調(diào)整是個高壓線，但以往已經(jīng)發(fā)生的，從公開披露的信息看，并未受到全面追查，成了許多房地產(chǎn)項目的‘原罪’�！�
容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。它決定了地價成本在房屋中占的比例，直接涉及居住的舒適度。普遍而言，容積率越低，建筑密度就越低，開發(fā)商可用于回收資金的面積就越少，因此，在不過多影響房價的情況下，開發(fā)商對高容積率有“原始”的沖動。
現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率分為獨(dú)立別墅為0.2￣0.5，聯(lián)排別墅為0.4￣0.7，6層以下多層住宅為0.8￣1.2，11層小高層住宅為1.5￣2.0，18層高層住宅為1.8￣2.5，19層以上住宅為2.4￣4.5，并根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別。
上海五合國際總經(jīng)理鄒毅坦言，隨便調(diào)整容積率是違規(guī)的，很多地方政府官員落馬原因中很多涉及給開發(fā)商調(diào)整容積率開綠燈。
“還是有開發(fā)商和地方官員會鋌而走險�！币晃徊辉竿嘎缎彰馁Y深業(yè)內(nèi)人士指出，即使容積率微調(diào)，對開發(fā)商利潤的貢獻(xiàn)也遠(yuǎn)比控制建筑成本等大得多。
據(jù)公開報道，原重慶市九龍坡區(qū)原區(qū)長黃云在任沙坪壩區(qū)區(qū)長期間，幫助一家開發(fā)商將原規(guī)劃容積率為2的約1000畝土地建成了200萬平方米物業(yè)，實(shí)際容積率達(dá)到了3.33，以當(dāng)?shù)氐姆績r水平，開發(fā)商甚至因此可多賺50億元。
李美華撰文指出，一些開發(fā)商拿到土地后，采取不正當(dāng)手段，勾結(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的某些領(lǐng)導(dǎo)干部，擅自修改規(guī)劃方案，改變土地使用性質(zhì)，或者提高容積率，以謀取非法利潤。容積率引發(fā)大量建設(shè)用地問題。
近年來，檢察機(jī)關(guān)對領(lǐng)取規(guī)劃許可的所有房地產(chǎn)項目進(jìn)行清理，重點(diǎn)房產(chǎn)開發(fā)商涉及提高容積率和改變土地使用性質(zhì)的房地產(chǎn)項目逐一進(jìn)行線索排查。從此入手，重點(diǎn)要查辦國家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中以權(quán)謀私、玩忽職守等問題
徹查：變更不規(guī)范仍存
重慶、昆明、�？诘鹊亟舆B曝光的地產(chǎn)窩案，大多涉及變更規(guī)劃從中牟利。容積率已不僅僅是一個簡單的行業(yè)技術(shù)術(shù)語，成為政府部門必須徹查的深入點(diǎn)。
記者獲悉，上海市容積率專項治理領(lǐng)導(dǎo)小組，由該市規(guī)土局局長馮經(jīng)明掛帥，市監(jiān)察局聯(lián)合參與。
該小組副組長、市規(guī)土局副局長徐毅松指出，容積率專項治理是上海規(guī)土局2009年的一項重點(diǎn)工作，進(jìn)行了大覆蓋面的針對性徹查。徹查階段性成果顯示，近幾年中，絕大多數(shù)項目能依法合規(guī)進(jìn)行規(guī)劃變更，但在檢查中也發(fā)現(xiàn)個別區(qū)縣存在規(guī)劃變更不規(guī)范的現(xiàn)象。
據(jù)悉，上海市此次徹查容積率的重要政策背景之一，是2009年4月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興在治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃調(diào)整容積率問題專項工作電視電話會議上的講話。仇保興指出，力爭通過1至2年的專項治理，使房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率等問題明顯減少，規(guī)劃審批環(huán)節(jié)腐敗問題易發(fā)多發(fā)的勢頭得到有效遏制；促進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃依法行政和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，推進(jìn)懲治和預(yù)防腐敗體系建設(shè)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合專門下發(fā)了《對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項治理工作的通知》，要求對2007年1月1日至2009年3月31日期間完成規(guī)劃許可的開發(fā)項目，逐一進(jìn)行自查。自查結(jié)束后，各市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門將檢查結(jié)果上報所在省、自治區(qū)、直轄市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門。
劉光東指出，土地出讓招拍掛全面推廣一段時間后，才真正進(jìn)入政府部門嚴(yán)控容積率等規(guī)劃變更的時期，在招拍掛全面推廣之前及初期，是容積率調(diào)整出現(xiàn)較多的階段，也就是說，容積率違規(guī)調(diào)整往往發(fā)生在2007年往前更早的時期，因此，有關(guān)部門要求徹查的時間段，和容積率問題集中的時間段，存在錯位。
來自上海市容積率專項治理領(lǐng)導(dǎo)小組方面的消息，上海的徹查將進(jìn)一步提高標(biāo)準(zhǔn)，展開新一輪自查自糾。
容積率暴利空子仍需補(bǔ)丁
本報在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，即使近幾年上海及許多地方政府圍繞容積率變更進(jìn)行了嚴(yán)管嚴(yán)打，但依然存在較多開發(fā)商有空子可鉆的情況，急需打上“補(bǔ)丁”。
“容積率已經(jīng)是所有房地產(chǎn)建筑指標(biāo)中，管得最嚴(yán)的一個了�！眲⒐鈻|坦言，但投機(jī)空間依然存在，需要繼續(xù)補(bǔ)強(qiáng)。
最普遍的一種則是容積率的上限依然是一個區(qū)間，開發(fā)商可以盡量爭取區(qū)間的上限，當(dāng)然目前而言，這種情況并不違規(guī)。“在上海，一幅地塊出讓，一般出讓前有個最大值。而其他許多城市通常有個范圍，常見的有1.0－1.2、1.2－1.6等不同跨度的區(qū)間。現(xiàn)在通常是出讓之前，定一個范圍，經(jīng)過雙方協(xié)商確定具體值，出讓后一般就較難變化了。”劉光東介紹說。
記者調(diào)查獲悉，客觀而言，近幾年，各地容積率調(diào)整的可能性已經(jīng)很小，即使是一些存量地塊，重新啟動需要調(diào)整規(guī)劃的，申請改容積率補(bǔ)地價的，也比較謹(jǐn)慎。
但開發(fā)商發(fā)明出了不少變通做法。有知情人士告訴記者，現(xiàn)在不少項目中，偷面積的情況相對普遍，采取這種做法的開發(fā)商甚至包括了目前業(yè)內(nèi)多家領(lǐng)軍企業(yè)和各地的知名項目。“一些不計入建筑面積的如陽臺、庭園等贈送型的面積，都屬于偷面積范疇，不過，現(xiàn)在有關(guān)部門已經(jīng)開始重視，偷面積也開始卡了�！�
容積率較大幅度調(diào)整的個案并非沒有。2009年中，世茂股份公告稱，該公司開發(fā)的南京世茂濱江新城項目（二期）將新增開發(fā)面積48.3萬平方米，相應(yīng)需繳納土地出讓金17.2億元。而記者從南京市國土局獲悉，該新增面積系“根據(jù)協(xié)議調(diào)整容積率新增”�！ �
[更多新聞]
|
|
