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限價(jià)房“身份”不明 殘?jiān)狻白冃浴笔中g(shù) [推薦]
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限價(jià)房政策已經(jīng)實(shí)施了，但其政策定位仍然不夠清晰。限價(jià)房既不能算作保障性經(jīng)濟(jì)適用住房，也不能算作商品房，是對(duì)現(xiàn)行住房供應(yīng)體系的扭曲。限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)別在于：經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)住房制度改革以來(lái)的一種正式的制度性保障住房形式，它通過(guò)對(duì)供地、稅費(fèi)等多環(huán)節(jié)減免和優(yōu)惠來(lái)促使房?jī)r(jià)成本下降，并通過(guò)對(duì)銷售基準(zhǔn)定價(jià)，從而使房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)格，同時(shí)，承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的特定企業(yè)獲取事先限定好的利潤(rùn)。而限價(jià)房實(shí)則是價(jià)格管制，即對(duì)最高價(jià)進(jìn)行人為限制的行為，其他環(huán)節(jié)則與商品房無(wú)異。
看幾個(gè)案例，也許說(shuō)明了一切的問(wèn)題。2009年8月份，南昌“限價(jià)房”變身“集資房”,引起市場(chǎng)和同行及媒介的震蕩。位于南昌老城區(qū)兩個(gè)“雙限房”項(xiàng)目，竟然變身為“集資房”�！半p限”地塊所屬單位職工具有優(yōu)先購(gòu)房權(quán)，外單位購(gòu)房者根本買不到房子。目前，這兩個(gè)“雙限房”項(xiàng)目尚未開(kāi)盤，房子早已賣光了。據(jù)說(shuō)，房屋私下轉(zhuǎn)讓費(fèi)漲到十幾萬(wàn)元以上。所謂“雙限房”是指按照土地和房產(chǎn)管理部門規(guī)定，限制套型面積、限制房屋銷售價(jià)格的商品房項(xiàng)目。
南昌市于2007年上半年開(kāi)始推出“雙限”地塊，媒體予以高度關(guān)注。當(dāng)時(shí)市民寄希望于品質(zhì)略好于經(jīng)濟(jì)適用房的“雙限房”發(fā)揮住房保障功能，平抑房?jī)r(jià)，使中等收入家庭買得起品質(zhì)較好的商品房。然而時(shí)隔兩年多，到了“雙限房”項(xiàng)目應(yīng)該銷售的時(shí)候，許多市民卻因根本買不到“限價(jià)房”而抱憾�！昂竦禄ㄔ贰笔蹆r(jià)為3700元/平方米，存在違反“最高銷售價(jià)格不得高于3450元/平方米”規(guī)定的嫌疑。如果有關(guān)部門真的為房?jī)r(jià)調(diào)控著想，就不該讓這種華而不實(shí)的“限價(jià)房”出現(xiàn)，它反而會(huì)給當(dāng)前受到重重羈絆的房市調(diào)控雪上加霜。
2009年8月份由于瑞旗家園限價(jià)房項(xiàng)目的酥脆墻壁在用材料和混凝土配比都存在問(wèn)題，導(dǎo)致北京首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目遭遇“墻脆脆”事件。北京首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目———海淀區(qū)西三旗瑞旗家園業(yè)主杜女士和徐先生，仍未與開(kāi)發(fā)商就賠償達(dá)成一致。業(yè)主稱，日前裝修時(shí)，發(fā)現(xiàn)兩家陽(yáng)臺(tái)之間的墻壁酥脆，碎墻塊用手一捏便成散沙狀，懷疑施工質(zhì)量存在問(wèn)題。對(duì)此，該樓盤施工方表示，墻壁酥脆是施工質(zhì)量存在問(wèn)題，但為個(gè)案，目前正在協(xié)商修復(fù)和賠償事宜。
瑞旗家園D26區(qū)3號(hào)樓18層，在杜女士尚未裝修的家中可以看到，陽(yáng)臺(tái)其中一側(cè)的墻壁已經(jīng)整體被推倒，與隔壁的徐先生家儼然成為一戶。散落的墻塊堆在地上，用手輕搓墻塊便成為散沙。徐先生說(shuō)，7月29日自己找來(lái)工人裝修，給陽(yáng)臺(tái)貼瓷磚時(shí)需要刮掉表層涂料，但刮掉表層卻看不到水泥面。工人隨即用錘子輕敲墻面，沒(méi)想到敲出了洞。徐先生說(shuō)，陽(yáng)臺(tái)上另外兩面墻同樣沒(méi)刮出水泥，用手指輕鉆，灰土紛紛飄落形成圓孔，“整個(gè)手指都陷在里面了�！眱杉覙I(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體酥脆后通知了開(kāi)發(fā)商，7月31日，開(kāi)發(fā)商將墻壁敲倒，形成一堆碎土。
2008年2月份，國(guó)內(nèi)最大限價(jià)房項(xiàng)目離奇變身，成單位豪華自建房。有媒介報(bào)道說(shuō)，廣州乃至國(guó)內(nèi)目前為止最大的一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，竟然是優(yōu)先甚至定向銷售給單位內(nèi)部員工的單位自建房，并且其豪華程度，更可算是“史上最豪華”單位自建房，這種嬗變令人頗為咋舌。僅這一個(gè)項(xiàng)目，按建筑面積占比看，本來(lái)旨在向中等收入家庭公開(kāi)出讓的廣州10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目中，20%可能無(wú)奈成為特定群體的福利房。
根據(jù)記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目中，規(guī)模最大的花都區(qū)新華街風(fēng)神大道北項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)主體為廣州風(fēng)神汽車房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，項(xiàng)目案名“風(fēng)神公社”。資料顯示，該項(xiàng)目用地面積超過(guò)25萬(wàn)平方米，建筑面積超過(guò)38萬(wàn)平方米，均為10個(gè)項(xiàng)目的最高數(shù)額。以建筑面積計(jì)算，項(xiàng)目占10個(gè)限價(jià)房房源總面積的20%以上。若限價(jià)房統(tǒng)一以90平方米以下戶型為標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目應(yīng)該可以為20%以上的申請(qǐng)購(gòu)房的中等收入家庭解決住房問(wèn)題。受此“利好”消息的影響，廣州房?jī)r(jià)穩(wěn)步回調(diào)，今年1月比去年12月下降7.75%。
然而，一個(gè)鮮為人知的事實(shí)是，這個(gè)叫做“風(fēng)神公社”的項(xiàng)目并不是向所有有條件的申購(gòu)者對(duì)外開(kāi)放，甚至也并非官方口徑所稱“優(yōu)先”銷售給某公司員工，而更類似于“定向”銷售。2007年4月，廣州掀起的單位自建房之風(fēng)，在廣鋼集團(tuán)均價(jià)2050元/平方米的自建房面市后，廣州造船廠、廣州鐵路集團(tuán)、廣州羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展公司等多個(gè)企業(yè)獲批建設(shè)單位自建房。此后，單位自建房應(yīng)否鼓勵(lì)成為市場(chǎng)熱議話題。目前，限價(jià)房具有“官企不分之嫌”、“ZF推卸保障責(zé)任之嫌”、“土地性質(zhì)不明之嫌”成為單位自建房的三大隱憂。
從單位自建房性質(zhì)看，風(fēng)神公社基本符合“定向銷售”，“單位出資”等多個(gè)特征，唯一不同的是，以往自建房的土地多是單位自有，此次卻更是首涉招拍掛市場(chǎng)，而且是限價(jià)房地塊。一些地方主管部門很聰明，他們動(dòng)了單位自建房這個(gè)腦筋，是為了借企業(yè)力量解決弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題。但是，如果大型企業(yè)員工福利很好，不符合弱勢(shì)群體特征，這種初衷就會(huì)變味。
與一位行業(yè)人士交談中了解到。定向銷售的單位自建房充抵限價(jià)房任務(wù)，有偷換概念之嫌。這樣表面看，限價(jià)房的指標(biāo)超額完成了，嚴(yán)控自建房的政策法規(guī)又能輕易規(guī)避，還能從公開(kāi)市場(chǎng)拿到低價(jià)的限價(jià)房用地，一舉三得。但是，這樣不能完全對(duì)外公開(kāi)銷售的限價(jià)房，又能有多少實(shí)際意義呢？
2009-05-22 富力金沙洲限價(jià)房地塊變身為保障房用地。有媒介報(bào)道說(shuō)，據(jù)廣州市國(guó)土房管局透露，富力地產(chǎn)位于金沙洲的限價(jià)房地塊已經(jīng)轉(zhuǎn)變性質(zhì)，變身為保障房用地。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也可看作廣州限價(jià)房完成其階段性歷史使命的標(biāo)志。在今年廣州即將動(dòng)工興建的16個(gè)新社區(qū)項(xiàng)目中，金沙洲新社區(qū)項(xiàng)目正是富力的限價(jià)房用地，也是今年開(kāi)建的保障房項(xiàng)目中規(guī)模最大的一個(gè)。
據(jù)了解，富力在金沙洲的原限價(jià)房地塊B3734F01、02和04是在2006年11月取得的，同時(shí)取得金沙洲限價(jià)地塊的還有保利和中海。目前，保利限價(jià)房項(xiàng)目保利西子灣已結(jié)束銷售，中海金沙馨園還在銷售中，但富力的限價(jià)房地塊兩年半來(lái)一直沒(méi)有動(dòng)靜。據(jù)消息人士稱，由于種種原因，ZF一直沒(méi)有將地交給富力，因此富力沒(méi)辦法進(jìn)行限價(jià)房開(kāi)發(fā)建設(shè)。廣州市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，富力的金沙洲限價(jià)房用地是在2006年以5.05億元競(jìng)買的，如今拿出來(lái)做保障房用地，富力可以得到退回的土地出讓金，但土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)仍由保障房的建設(shè)方即富力地產(chǎn)承擔(dān)。
2008年3月廣州16%限價(jià)房變身豪宅？限價(jià)盤有非限價(jià)房。有媒介報(bào)道說(shuō)，目前廣州10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目、178萬(wàn)平方米的總建筑面積中，有28萬(wàn)平方米90平方米以上的大戶型單位，甚至包括復(fù)式和類別墅豪宅，所占比例達(dá)到16% 。而這些豪宅單位將可以通過(guò)補(bǔ)地價(jià)來(lái)轉(zhuǎn)換成沒(méi)有價(jià)格限制、沒(méi)有銷售對(duì)象限制的商品房。限價(jià)房自推出之初就在不斷發(fā)展、不斷改進(jìn)和不斷進(jìn)步。不管ZF說(shuō)其重在調(diào)控、不在保障也好，說(shuō)其旨在解決夾心階層的住房問(wèn)題，不會(huì)是階段性的歷史產(chǎn)物也好，限價(jià)房都是一項(xiàng)社會(huì)工程、民生工程。但這樣一項(xiàng)工程似乎也像經(jīng)濟(jì)適用房一樣出現(xiàn)了不少權(quán)力尋租和不公平的現(xiàn)象，廣州限價(jià)房是否變味了？
2009年10月27日廣州最大限價(jià)房變身普通商品房。有媒介報(bào)道，由最高限價(jià)2800元漲至5500元/平方米，在售單位全超90平方米，面向所有人銷售 該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，風(fēng)神方面已經(jīng)向國(guó)土房管部門補(bǔ)交了地價(jià)，為項(xiàng)目“贖身”，因此不存在違規(guī)銷售情況。創(chuàng)造了廣州樓市的多項(xiàng)記錄，是迄今廣州規(guī)模最大、價(jià)格最便宜的限價(jià)房項(xiàng)目。占地面積25萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)到38萬(wàn)平方米，于2006年11月17日完成出讓，由廣州風(fēng)神汽車房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，有著獨(dú)特的“三限”規(guī)定———限套型(70%以上套型建筑面積不超過(guò)90平方米)、限房?jī)r(jià)(最高不超過(guò)2800元/平方米)、限銷售對(duì)象(東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司員工有購(gòu)買該地塊所建房屋的優(yōu)先權(quán))。
正當(dāng)廣大市民對(duì)新限價(jià)房翹首以待時(shí)，現(xiàn)有項(xiàng)目卻悄然改變了“身份”。走訪廣州最大的限價(jià)房風(fēng)神公社發(fā)現(xiàn)，樓盤正以普通商品房的面貌對(duì)外推廣，不但樓價(jià)比原來(lái)提升將近一倍，買家也擴(kuò)展至所有置業(yè)者。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商給出的解釋是，已經(jīng)補(bǔ)交齊地價(jià)，不存在違規(guī)問(wèn)題。項(xiàng)目預(yù)計(jì)11月正式開(kāi)賣，貨量1000余套，戶型91-176平方米。
據(jù)了解，廣州10宗限價(jià)房用地中，已經(jīng)推售產(chǎn)品的有5塊，動(dòng)工但未上市的有2塊，3塊分別位于花都、番禺和金沙洲的地塊尚未動(dòng)工開(kāi)發(fā)。有消息透露稱，某大型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)和當(dāng)?shù)豘F協(xié)商，退還2007年在金沙洲拿下的限價(jià)房用地，變身做保障性房土地，未來(lái)以經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房房的形式進(jìn)入市場(chǎng)。廣州市國(guó)土房管局市場(chǎng)處負(fù)責(zé)人則表示，對(duì)于還未開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)商和區(qū)ZF平等協(xié)商的前提下，限價(jià)房用地可轉(zhuǎn)為拆遷安置房用地或者保障性住房用地，也不排除將限價(jià)房用地轉(zhuǎn)為普通商品房用地。但在這種情況下，這些地塊會(huì)被拿到市場(chǎng)上重新出讓。
我們名下的限價(jià)房性質(zhì)肯定會(huì)在上半年發(fā)生變化，但會(huì)變?yōu)槟姆N方式目前項(xiàng)目負(fù)責(zé)人還在考慮，也在與ZF積極溝通�！币患乙涯玫氐形磩�(dòng)工的限價(jià)房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的部門負(fù)責(zé)人對(duì)CBN記者表示。另一家有同樣遭遇的開(kāi)發(fā)商的媒體負(fù)責(zé)人更是對(duì)CBN記者直言不諱，稱“拿地時(shí)ZF給出的最高限價(jià)是5500元/平方米，可現(xiàn)在項(xiàng)目周邊商品房已跌至4000元/平方米，即使目前市場(chǎng)成交回暖，限價(jià)也已沒(méi)有意義。所以一邊和ZF溝通，一邊想辦法做好項(xiàng)目變更的前期規(guī)劃�！�
2009年7月14日廣州番禺、花都兩限價(jià)房用地成功變身商品住宅性質(zhì)。近期，廣州市對(duì)限價(jià)房用地性質(zhì)、限價(jià)房準(zhǔn)購(gòu)條件和限價(jià)房銷售對(duì)象等方面變動(dòng)頻頻。繼富力金沙洲限價(jià)房地塊成功變身為保障房用地后，番禺和花都的兩限價(jià)房地塊也搖身一變成為普通商品住宅用地。這兩塊原限價(jià)房地塊的用地面積共有約16萬(wàn)平方米，建筑面積多達(dá)25.4萬(wàn)平方米，按之前的戶型比例要求，這兩塊新商品住宅用地上住宅將100%為90平方米以下（包含90平方米）的實(shí)用型單位，預(yù)計(jì)能為市場(chǎng)帶來(lái)近3000套單位。
問(wèn)題在于，對(duì)最高價(jià)進(jìn)行管制的根據(jù)是什么呢？不言而喻是利潤(rùn)。但是，稍稍有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)的人都知道，企業(yè)的行為，要么是在既定成本的前提下追求利潤(rùn)最大化，要么是在既定利潤(rùn)前提下最大限度地節(jié)約成本。ZF對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行管制，即是對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行管制，那么剩下的，必然是企業(yè)千方百計(jì)地節(jié)約成本。不過(guò)這里的成本，與經(jīng)濟(jì)適用房不同的是，都由企業(yè)來(lái)消化。這樣，必然就得由企業(yè)在建設(shè)中對(duì)投入品、管理等環(huán)節(jié)上進(jìn)行精打細(xì)算，如此限價(jià)的結(jié)果，實(shí)質(zhì)上便成了限質(zhì)房、成本經(jīng)濟(jì)房。既然是成本經(jīng)濟(jì)房，限價(jià)的目標(biāo)與結(jié)果就不在同一個(gè)點(diǎn)上了。
國(guó)家的土地資源是有限的，不可能大量供應(yīng)限價(jià)房。有限的幾塊限價(jià)房用地的供應(yīng)，不足以解決住房難問(wèn)題，況且中國(guó)不少城市為發(fā)展某個(gè)區(qū)域樓市，或者是配合開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)和拿地，或者是平衡下“利益”關(guān)系，地方ZF竟然把限價(jià)房土地改變商品房土地，再進(jìn)行市場(chǎng)拍賣，獲得高利潤(rùn)。而對(duì)于廣大無(wú)房戶來(lái)說(shuō)，他們的處境并沒(méi)有發(fā)生變化，他們?cè)跒榇苏叨泻玫耐瑫r(shí)，不免會(huì)想：“我高興什么呢？我怎么才能享受、何時(shí)才能享受此政策呢？”因此，這就出了一個(gè)關(guān)于公共政策的重要命題：一項(xiàng)公共政策應(yīng)該讓所有政策目標(biāo)受眾平等獲益，總是由一小部分人能享受政策的優(yōu)惠，這種政策就仍有改進(jìn)的余地�！ �
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