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西安借遺址建120億豪華項目 媲美紐約中央公園 [推薦]
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炒作地價，原來有更好的辦法，比如拍電影。
一部華麗的大片放完，拍攝地的地價就可能上漲10倍。至少，段先念和他的“曲江團隊”，以及背后地產商們是這樣期待的。
段先念，這位西安市副市長策劃完成了一部叫做《大明宮》的電影。影片9月9日在聯(lián)合國總部舉行國際首映式。它以宏大敘事講述作為唐朝首都的西安在公元七世紀時的輝煌。
用電影“講故事”，只是為一個超豪華項目造勢的步驟之一。與此同時，一個規(guī)模令人震撼的遺址公園正在西安北郊的唐代大明宮遺址上興建。據項目投資方介紹，公園占地3.5平方公里，是北京故宮的4.5倍，巴黎盧浮宮的8倍，總耗資120億元。而公園周邊19平方公里的舊城改造，官方稱其靜態(tài)總投資將達1400億元。
西安官方表示，大明宮遺址及周邊地區(qū)的改造和建設，將建成堪與美國紐約中央公園相媲美的“城市中央公園”，“從根本上改變西安的總體城市格局”。
而地產商們將之視為段先念導演的一個超級地產神話。中國建筑、中海地產、華遠地產等蜂擁而至。他們期望公園帶動周邊地價快速升值，從而復制段在西安曲江新區(qū)曾創(chuàng)造的地產奇跡。
此前，在任曲江新區(qū)管委會主任時，段先念和他的團隊曾運用“講故事”，建公園的手法，將這個新區(qū)的地價從30萬元一畝拉升到300萬一畝。作為官員的段也因此成為與王石、潘石屹等人并列的“中國房地產十大風云人物”。
在西安這個自古盛產帝王而不是成功商人的城市，段先念是個頗受爭議的人物。坊間對他冠以“地產市長”的稱謂，毀譽不一。爭論正隨著“大明宮效應”的釋放而上升。
千億豪賭大明宮
公元634年，在唐都長安，一個“人類文明史上最宏大、最壯麗的宮殿群”開始動工，并在此后的200多年里成為中國軍事、政治、文化的中心。它，就是大明宮。
那些令人目眩神迷的宮殿，萬國來朝的盛大場面，以及君王與妃子的風流韻事，或許已經打動了影片《大明宮》的觀眾，但這一切如今只存在于電腦特技里�，F(xiàn)在的大明宮只是西安北郊的一大片雜草叢生的荒地。出租車要穿過低矮的平房和污水橫流的水泥路才能到達這里。
“政府說這是文物遺址，不讓在上面蓋房，我們只好用來倒垃圾�！贝竺鲗m遺址旁，45歲的建材店老板黃松有對本報記者說。
于是，在麟德殿這個大明宮最重要的建筑遺址旁，一座高大的垃圾山聳立起來。2005年，當市政府決定搬掉這座山時，耗資高達500萬元。
但這可能很快將被證明是一筆劃算的投資。2006年10月，在離垃圾山原址不遠處，一臺有4000名演員參加的《人文奧運.盛典西安》隆重上演。這臺“再現(xiàn)大唐雄風”的歌舞晚會被解讀為名譽總導演張藝謀對他將要執(zhí)導的北京奧運開幕式的試驗。
黃松有描述說，演出時，那個用塑料泡沫搭建起來的大明宮含元殿，其宏偉壯觀讓黃松有這些遺址周邊的居民們?yōu)橹唷?BR>
而這，只是有“預謀”的宏大計劃的第一步。兩年后的2008年，成群的推土機開了進來，大明宮遺址公園開建。
“《人文奧運盛典西安》晚會由曲江團隊成功舉辦后，我就想做大明宮(項目)，”段先念在今年8月做客央視《對話》節(jié)目時說，“但還沒敢做，市委市政府就把擔子壓給了我�！�
受命后，段先念和他的團隊一邊廣攬地產商，開始拆遷和前期基建，一邊策劃巨片《大明宮》。
“國內知名的地產商基本都來和我們談過，” 段先念的主要助手之一、西安曲江文化產業(yè)投資集團常務副總經理王建軍向本報記者介紹說，“中國建筑承建的宮殿正在施工，中海地產和我們簽了戰(zhàn)略合作協(xié)議，很快將要落實給它的土地，華遠地產也要進來�！�
西安曲江文化產業(yè)投資集團全資控股大明宮投資集團，后者是大明宮項目的投資商。
隨著遺址公園開建，黃松有的建材店被告知將要被拆除。作為補償，他將獲得一套80平方米的新住房。
“房地產商們希望分享城市經營的價值，遺址公園建成后周邊土地價值提升，它們按成本價獲得的那塊土地的市場價值，會遠高于他們現(xiàn)在投入的那點錢�！蓖踅ㄜ娬J為。
“這是丹鳳門，已經成型了，”黃松有指著一處豎立起來的鋼架子，語氣自豪地對本報記者說，“明年你來看就完全不一樣了。”
“地產市長”的空手道
和地產商們一樣，黃松有相信段先念導演的地產神話。
2002年，時任地產公司西安高科集團總經理的段先念調任曲江新區(qū)管委會主任�！扒_發(fā)，政府又沒錢，說我是空手道專家，說干脆這塊地就給我，叫我做空手道去�！� 段先念后來這樣解釋這次調任的原因。
彼時，曲江新區(qū)管委會的賬上也幾乎沒錢。2003年春節(jié)前夕，段先念找到他的地產商朋友們，“30萬一畝給你地，我們好發(fā)獎金過年。”對方搖搖頭說：“20萬一畝還可以考慮�！�
作為西安的城市新區(qū)，曲江沒有錢，只有大片在當時不值錢的地，但這塊曾經做過漢、唐兩代皇家園林的地方不缺故事。段先念就想到故事和土地相結合生成錢的公式。
段先念講的第一個故事是大雁塔。段和他的團隊通過傳媒宣講大雁塔與唐僧的關系：大雁塔是玄奘法師為供奉從印度取回的梵文經典、佛像、舍利而建，這些珍寶極可能埋藏在大雁塔底下。
為進一步吸引市民和游客，段先念籌資5億在大雁塔前興建一個大廣場，場上建起號稱亞洲最大的音樂噴泉。連行道樹，段先念也堅持用每棵1.5萬元的銀杏，而不用同樣大小每棵只要3000元的國槐。
是役，段先念一戰(zhàn)成名。2003年12月31日，大雁塔北廣場開放當天涌進10萬人。廣場兩側2萬多平方米的的仿唐商業(yè)鋪面也很快被搶購一空。
更重要的是，在廣場開放前三天，段先念緊急召集屬下開會，宣布曲江新區(qū)的土地每畝在原有基礎上一律加價50萬元。
此后，段先念通過土地抵押貸款、地產商墊資等手段籌資，繼續(xù)保持令人心顫的花錢速度。大唐芙蓉園、大唐不夜城貞觀文化廣場、唐城墻遺址公園、曲江池遺址公園、寒窯遺址公園相繼開建，僅大唐芙蓉園就耗資13億元。
與之伴隨的是地價飆升，王建軍說，曲江新區(qū)的土地2003年還只是30萬元到50萬一畝，而到2009年，最底出讓價格是300萬元一畝，最高的600萬一畝。6年間增值了10倍。
段先念“借文化經營城市”的曲江模式由此誕生——先講一個很大很美的故事，用電影、電視劇、晚會等文化形式去講，大手筆投入讓故事深入人心；然后建主題公園，引來游客和現(xiàn)金流；最終，周邊土地快速升值。
在這個文化地產三部曲中，一開始的講故事環(huán)節(jié)最重要，因為在曲江模式下，政府并不拿錢去建文化項目，而是玩“空手道”。
“你把故事講好了，講圓了，地產商哭著喊著要投錢進來�！蓖踅ㄜ娬f，大明宮遺址公園將耗資120億，市政府不投1分錢，曲江文投集團也只是拿出10億元注冊大明宮投資集團，要靠地產商先墊資進來，進行拆遷，土地整理，基礎設施建設，包括建一些宮殿。
而作為補償，地產商將按貢獻大小，以拆遷成本價獲得一塊土地。
大明宮投資集團擁有包括大明宮遺址公園及周邊地區(qū)在內的19.16平方公里土地的一級整理權、整體規(guī)劃權和整體開發(fā)權。這19.16平方公里的土地產生的增值，即最終的土地市場價值超過成本的溢價部分，將被大明宮投資集團和它的地產商合作伙伴分享。
潛在的巨大利益吸引了眾多地產商。王建軍說，那個已經成型的丹鳳門是中國建筑總公司墊資修建的，該公司將墊資數(shù)十億元參加開發(fā)。
故事里的事
段先念的曲江模式制造的土地增值暴利，越來越被地方政府所看重。更大的舞臺被搭建起來。
2009年6月，注冊資本22億元的陜西文化產業(yè)投資控股有限公司成立，曲江文投集團出資11.4億元，持股51%。公司宣布，依托曲江團隊，復制曲江模式，計劃3年內通過兼并、參股、跨區(qū)域、跨所有制等多種形式投資，使資產規(guī)模突破100億元，年產值突破30億元，打造西部文化產業(yè)的“巨無霸”。
陜文投和曲江團隊立即成了陜西省內各級地方政府的座上賓。在地方政府看來，只需要圈出一塊地，讓曲江團隊來講一通故事，便可坐享土地增值紅利，何樂而不為。
王建軍介紹，陜文投和曲江文投集團正在運作臨潼國家級文化旅游度假區(qū)，將在延安打造紅色文化旅游基地，在陜西的10個地級城市建設市民文化廣場。
與在曲江不同的是，這次陜文投將面臨和地方政府的土地增值利益分成。“我們會預先和地方政府談好條件�！蓖踅ㄜ娬f。
比如陜文投去運作華山景區(qū)，把游客人數(shù)提上去后，最賺錢的纜車線項目，陜文投要以成本價甚至無償獲得。每個城市的市民文化廣場建起來后，廣場后面一塊土地要給陜文投和它的地產合作伙伴，用來建寫字樓。
這看上去是一個地方政府、地產商和曲江團隊各方共贏的格局，但擔憂也開始蔓延。
一位不愿具名的西安地產商說，段先念在曲江成功，是因為曲江緊鄰西安市區(qū)，有炒作房地產的市場基礎。如果是在離城很遠的地方，買房的人少，文化地產的增值鏈條就很難實現(xiàn)，巨額前期投入就可能打水漂。
而圍繞段先念這個分管旅游文化和舊城改造的副市長的爭議也此起彼伏。支持者將他譽為成功的城市運營商，是把一片農田變?yōu)槌鞘袝蛷d的曲江新區(qū)的締造者。反對者則不滿他“借文化之名炒地皮”，擔心這只會制造更多的官商合謀，使西安房價日益遠離普通市民的可承受范圍。
是王是寇，或許最終將取決于大明宮這一超級“賭局”的輸贏�！ �
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