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成都規(guī)定 樓盤不利因素必須向市民公示 [推薦]
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為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷售信息披露行為，減少因商品房銷售中房地產(chǎn)企業(yè)與購房人信息不對稱所形成的糾紛，保護(hù)購房人的合法權(quán)益，維護(hù)我市商品房交易秩序，成都市房管局出臺了《商品房銷售現(xiàn)場信息披露管理辦法》（以下簡稱《辦法》），這是我市對于商品房現(xiàn)場銷售管理環(huán)節(jié)的具體“操作規(guī)章”，現(xiàn)場公示內(nèi)容全面涵蓋商品房項(xiàng)目所涉及國土、規(guī)劃、銷售和物管等與消費(fèi)者購房決策息息相關(guān)的重要信息，有“標(biāo)”可依的公示內(nèi)容，讓老百姓購房能夠心中有數(shù)。隨著銷售現(xiàn)場信息披露制度的實(shí)施，以前銷售市場上經(jīng)常出現(xiàn)的捂盤銷售，任意漲價(jià)等行為，將會被得到有效控制，老百姓與開發(fā)商之間的信息將更為暢通，購房將會更加陽光，更加透明。
日前，市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人從老百姓享有怎樣的知情權(quán)，開發(fā)商有什么樣的公示義務(wù)，制度建立對市場有怎樣的好處等方面對《辦法》進(jìn)行了詳細(xì)解讀。
想捂盤銷售
信息公示讓開發(fā)商“沒門”
現(xiàn)象直擊：
有過買房經(jīng)歷的人，想必都遇到過排號的經(jīng)歷，但是這個(gè)樓盤項(xiàng)目，到底具不具備售樓資格，卻成為了很多購房者忽視的地方。有時(shí)候甚至樓盤還不具備售樓資格，售樓部卻已經(jīng)開始進(jìn)行排號，或者是明明已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，卻遲遲不肯開盤。售樓小姐的“甜言蜜語”也經(jīng)常打“擦邊球”，為了讓房源更具購買力，一些道聽途說的對樓盤銷售有利的因素，也一次性介紹給了購房者。
【權(quán)威解讀】
開發(fā)商通過“分批賣房”、“多次開盤”、“拿到預(yù)售證后不開盤”等行為，嚴(yán)重影響了購房者的切身利益，市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，此次出臺的這個(gè)《辦法》，用制度的形式，首次確立了開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行樓盤銷售時(shí)，應(yīng)建立相關(guān)的信息披露制度，這樣一來，“捂盤銷售”等開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為將能夠得到有效地控制。
相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，按照《辦法》規(guī)定，在證件公示欄中要求公示6類信息，這些內(nèi)容都是關(guān)系到這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)、銷售的關(guān)鍵信息，包括商品房預(yù)售許可證或房屋所有權(quán)證；國有土地使用證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證及騎縫章總平面圖；開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；商品房銷售委托書及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案證書；物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書等。全面涵蓋了商品房項(xiàng)目所涉及國土、規(guī)劃、銷售和物管等與消費(fèi)者購房決策息息相關(guān)的重要信息�！必�(fù)責(zé)人告訴筆者，現(xiàn)在一些“多次開盤、分批發(fā)售”樓盤的共同特征就是，它們拿證后普遍沒有把全部房源拿出來賣，現(xiàn)在我們明確要求了要將預(yù)售許可信息進(jìn)行公示，要告知老百姓，你這個(gè)樓盤項(xiàng)目能不能銷售，銷售面積是好多，有好多棟……這些要素，都會在公示的信息欄中進(jìn)行披露，讓老百姓能夠做到明明白白買房。這從一方面來講，也賦予了購房者全面了解和掌握房源信息的權(quán)利，讓買賣雙方，減少了信息不對稱的情況發(fā)生。
房源情況是咋樣
老百姓享有知情權(quán)
現(xiàn)象直擊：
在售樓現(xiàn)場，我們經(jīng)常會聽到售樓小姐介紹，這棟已經(jīng)賣完了，這套戶型是特價(jià)……這樣的促銷手段，讓購房者經(jīng)�！懊杀巍绷穗p眼，在加上天花亂墜的廣告，精美絕倫的宣傳照片，往往給購房者帶來了“錯(cuò)覺”，對房源情況并不了解，比如套內(nèi)面積有多大，單價(jià)多少，總價(jià)多少等。而且，開發(fā)企業(yè)為了虛造“人氣旺”的銷售勢頭，經(jīng)常會在售樓中心的房源公示欄上，打出“售完”的字樣，讓購房者“霧里看花”。
【權(quán)威解讀】
房源及房屋價(jià)格，是老百姓購房時(shí)最為關(guān)心的重要因素，這直接關(guān)系到每個(gè)人的切身利益，因此，房源信息特別是可售房源的具體情況，包括總的可售套數(shù)、價(jià)格水平以及每套房屋建筑面積，銷售價(jià)格等，都成為了購房者最關(guān)注的焦點(diǎn)。市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴筆者，為了讓購房者能夠全面的掌握房源的具體情況，讓購房者與開發(fā)商之間的信息能夠做到對稱，減少因商品房銷售中房地產(chǎn)企業(yè)與購房人信息不對稱所形成的糾紛，保護(hù)購房人的合法權(quán)益，因此特別對可售房源的信息，進(jìn)行了專門的規(guī)范。
“以前，對于房源的具體信息，我們也是要求公示，比如建筑面積，價(jià)格等，而為了讓購房者擁有更多的知情權(quán)，我們在《辦法》中，更是對銷售現(xiàn)場可售房源的公示，提出了更多詳細(xì)的要求�！必�(fù)責(zé)人具體解釋說，要求企業(yè)必須對準(zhǔn)與預(yù)售當(dāng)期和原有剩下的可售房源總套數(shù)、建筑總面積、最高單價(jià)、最低單價(jià)和平均銷售價(jià)格、每套商品房建筑面積、每套房屋的銷售總價(jià)和抵押相關(guān)信息進(jìn)行公示�！斑@樣一來，讓房源信息的公示，成為了一項(xiàng)對開發(fā)企業(yè)的重要考核標(biāo)準(zhǔn)，也是購房者知情權(quán)利的重要體現(xiàn)�！必�(fù)責(zé)人如是說道。
不僅如此，對于商品房銷售的進(jìn)度情況，以前都是在網(wǎng)上銷售系統(tǒng)上進(jìn)行及時(shí)更新，而此次的《辦法》中要求開發(fā)企業(yè)必須在現(xiàn)場房源信息公示欄進(jìn)行公示和及時(shí)更新，而這個(gè)公示欄要與網(wǎng)上的進(jìn)度表保持同步更新。相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴筆者，《辦發(fā)》要求開發(fā)企業(yè)設(shè)立信息查詢處，這也是新的一項(xiàng)內(nèi)容，購房者有任何問題，都可以通過這個(gè)查詢處進(jìn)行咨詢和查詢。
開發(fā)商有義務(wù)
告知樓盤不利因素
現(xiàn)象直擊：
“小區(qū)附近的道路，交通繁忙可能噪音較大有影響“樓盤可以使用公積金貸款”……在某售樓部的現(xiàn)場，筆者赫然看到了開發(fā)企業(yè)打出的“特別提示”，而在欄目中明確寫出了小區(qū)周邊的情況，以及正在銷售樓盤的一些不利因素，讓購房者能夠事前了解，避免發(fā)生一些不必要的糾紛．同時(shí)，一些相關(guān)部門的監(jiān)督電話，也明確的寫在了欄目上，購房者如遇情況，可以直接打電話咨詢和反映情況。
【權(quán)威解讀】
作為一項(xiàng)全新的“操作規(guī)章”，值得一提的是，此次要求的信息公示，還有一項(xiàng)“特別提示”�！斑@是以前公示內(nèi)容中都沒有要求的，這次專門提出來，就是希望開發(fā)商也能夠履行自己的義務(wù)，減少消費(fèi)糾紛，規(guī)范市場秩序�！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴筆者，特別提示主要包括所售房屋享受特殊政策或受政策限制情況；項(xiàng)目可否提供住房公積金貸款、公積金中心咨詢電話；相關(guān)部門的監(jiān)督舉報(bào)電話以及其它需要特別提示的內(nèi)容等。
“項(xiàng)目不利因素的告知，可以讓購房者事先知道項(xiàng)目的真實(shí)情況，在全面衡量之后在最終決定，避免在購房后才發(fā)現(xiàn)和原來預(yù)想得不一樣，而引發(fā)購房糾紛�！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴筆者，這也是開發(fā)商在規(guī)范市場秩序時(shí)應(yīng)盡的義務(wù)，我們也是希望開發(fā)商能夠?qū)潜P不利因素進(jìn)行告知，減少售樓之后發(fā)生的矛盾或糾紛。
相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言：“從近年來房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況來看，僅僅對部分信息進(jìn)行公示并不能滿足購房者全面掌握購房參考信息的要求，特別是在少數(shù)開發(fā)企業(yè)不規(guī)范廣告宣傳的引導(dǎo)下，部分購房者在未充分掌握樓盤準(zhǔn)確信息的情況下就盲目出手購房，很容易導(dǎo)致產(chǎn)生矛盾糾紛�！倍@次出臺的《辦法》規(guī)定，讓開發(fā)商也能夠“有標(biāo)可依”，讓我們的市場更加規(guī)范有序。
今后，售樓現(xiàn)場沒有規(guī)范的公示信息，老百姓都可以投訴。相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴筆者，為了讓《辦法》的實(shí)施不流于形式，房管部門將建立商品房項(xiàng)目銷售監(jiān)督管理信息平臺，對市場異動情況及時(shí)掌握、適時(shí)監(jiān)控、及時(shí)處理。同時(shí)，我們將加強(qiáng)對商品房銷售信息監(jiān)督管理，定期、不定期對房地產(chǎn)企業(yè)銷售現(xiàn)場信息公示情況進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)不執(zhí)行本規(guī)定或房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行中違反本規(guī)定的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)作書面說明，并及時(shí)整改。
各方聲音
○企業(yè)說法——
我們覺得這樣的方式很好，建立起了一個(gè)良性循環(huán)的機(jī)制，對銷售項(xiàng)目的情況進(jìn)行現(xiàn)場公示，不僅可以讓購房者更為直觀的了解項(xiàng)目的具體情況，在“貨比三家”之后再下手購房，同時(shí)也可以規(guī)范我們開發(fā)企業(yè)的銷售行為，減少因購房而產(chǎn)生的矛盾。按照規(guī)定，要求我們在現(xiàn)場設(shè)立三類“公示欄”、現(xiàn)場信息查詢處、特別提示等三個(gè)現(xiàn)場公示要素，也是我們開發(fā)企業(yè)對促進(jìn)市場健康發(fā)展的義務(wù)，對我們企業(yè)自身情況的規(guī)范，讓售房更陽光、更透明。
○百姓聲音——
“這樣能夠讓我們消費(fèi)者，了解更多房源信息，讓我們與開發(fā)商之間能夠做到信息平等�！笔忻裥愿嬖V筆者，自己以前也有過購房的經(jīng)歷，售樓小姐總有各種辦法，來說服我們購房，
到一家樓盤看房，售樓小姐會說房子快賣光了，要是看中哪一套的話要快點(diǎn)購買。到底他們售出了多少，誰也說不清楚，因?yàn)檫@一切全在開發(fā)商的掌控中。然而，現(xiàn)在要求每一個(gè)售樓現(xiàn)場都要設(shè)立醒目的公示欄和信息查詢處，從樓盤有多少剩余房源到每套商品房銷售價(jià)格是多少，從小區(qū)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書到建設(shè)工程規(guī)劃許可證……詳細(xì)的樓盤信息都要一一公示出來。這樣一來，不會再出現(xiàn)與開放商之間信息不對等，讓我們購房也不用再“霧里看花”。
○政府回應(yīng)——
《辦法》的出臺，是成都市重拳出擊商品房銷售管理上的一次“里程碑”，以前我市在商品房銷售環(huán)節(jié)的管理上，主要依據(jù)一些文件規(guī)定，但沒有形成一個(gè)規(guī)范性的地方性文件。而此次出臺的《辦法》就是一個(gè)具體的“操作規(guī)章”，我市將建立商品房銷售信息現(xiàn)場公示達(dá)標(biāo)制度，要求房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售和現(xiàn)售商品房，應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場設(shè)立公示欄及信息查詢處。任何一個(gè)開發(fā)企業(yè)都要按此規(guī)范進(jìn)行操作。這是我市對于商品房現(xiàn)場銷售管理環(huán)節(jié)的具體“操作規(guī)章”，現(xiàn)場公示內(nèi)容全面涵蓋商品房項(xiàng)目所涉及國土、規(guī)劃、銷售和物管等與消費(fèi)者購房決策息息相關(guān)的重要信息，有“標(biāo)”可依的公式內(nèi)容，將對打擊市場上有可能出現(xiàn)的捂盤銷售、擅自漲價(jià)等影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的行為，起到重要作用，同時(shí)也能讓老百姓在購房時(shí)能夠心中有數(shù)，對規(guī)范公示內(nèi)容，減少因商品房銷售因信息不對稱導(dǎo)致的矛盾糾紛，將起到重要作用。李凌翌
便民小貼士
購房“四看”
“一看”銷售資格——
證件公示欄（1）商品房預(yù)售許可證或房屋所有權(quán)證；
�。�2）國有土地使用證；
�。�3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及騎縫章總平面圖；
�。�4）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
�。�5）商品房銷售委托書及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案證書（代理銷售應(yīng)公示）；
�。�6）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
“二看”售房文本信息——
文件（文本）公示欄（臺）（1）商品房銷售管理辦法；
�。�2）城市商品房預(yù)售管理辦法（預(yù)售商品房應(yīng)公示）；
�。�3）商品房買賣合同示范文本；
�。�4）（物業(yè)）臨時(shí)管理規(guī)約。
“三看”房源信息——
設(shè)立可售房源信息公示欄，公示可售房源的面積、價(jià)格和銷售動態(tài)信息：
�。�1）批準(zhǔn)預(yù)售當(dāng)期和原有的可售房源總套數(shù)、建筑總面積、最高單價(jià)、最低單價(jià)和平均銷售價(jià)格（按建筑面積計(jì)算）；
�。�2）每套商品房建筑面積（含套內(nèi)建筑面積、公攤面積）；
�。�3）每套房屋的銷售總價(jià)；
（4）抵押相關(guān)信息；
（5）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用不同標(biāo)記對商品房房源“可售”、“定購”、“擬定合同”、“已簽合同”等銷售動態(tài)信息進(jìn)行公示。
“四看”特別提示——
（1）所售房屋享受特殊政策或受政策限制情況；
�。�2）項(xiàng)目可否提供住房公積金貸款、公積金中心咨詢電話；
�。�3）相關(guān)部門的監(jiān)督舉報(bào)電話；
（4）設(shè)立信息查詢處：免費(fèi)為購房者提供商品房網(wǎng)上簽約備案查詢服務(wù)；提供房產(chǎn)測繪成果報(bào)告；建筑工程施工許可證；《白蟻預(yù)防合同》或?qū)嵤┓课莅紫侇A(yù)防的證明文件；前期物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)共有部分清冊。
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