|
|
|
成都：舊城改造探路驅(qū)動(dòng)土地房市 [推薦]
|
似乎一夜之間，各地政府紛紛開始加速舊城改造力度。背后的意圖很明顯：通過舊城改造可以盤活市區(qū)較好地塊，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。而對(duì)于開發(fā)商來說，能夠在市場(chǎng)不景氣之際以低價(jià)獲得大塊優(yōu)質(zhì)土地，同樣有著極大的想象空間。
成都東郊老工業(yè)基地的成華區(qū)舊城改造的工作正如火如荼。按照計(jì)劃，未來三年該區(qū)將儲(chǔ)備3萬畝土地。
對(duì)于陽光100掌門人易小迪來說，恐怕現(xiàn)在想起2007年7月與香港信和置業(yè)爭(zhēng)奪成都沙河邊上一宗366畝土地的場(chǎng)景，定當(dāng)唏噓：當(dāng)時(shí)信和以41億元的開價(jià)，讓滿以為可以穩(wěn)操勝券，連售樓處都已經(jīng)建好的陽光100人現(xiàn)場(chǎng)落淚。
但今天易小迪發(fā)愁的是，怎么推銷同一區(qū)域上他們平整出來的3600多畝土地？陽光100在2006年承接了包括41億元“地王”在內(nèi)的成都成華區(qū)沙河城市景觀綠化帶這一宗近4000畝的一級(jí)土地開發(fā)。
與2000年之后成都進(jìn)行的大規(guī)模舊城改造相比，這次成都的舊城改造運(yùn)動(dòng)無疑還擔(dān)負(fù)著驅(qū)動(dòng)房市的目標(biāo)：僅成華區(qū)今年的拆遷補(bǔ)償款就超過50億元。
4月2日，成華區(qū)開始進(jìn)行第一波土地推介會(huì)�！拔覀兿胱屖袌�(chǎng)來檢驗(yàn)這樣的模式�！背扇A區(qū)區(qū)委書記何立斌說。
騰籠換鳥
對(duì)于家住成華區(qū)萬年場(chǎng)片區(qū)的王允武來說，終于徹底告別那棟老房子了。在他居住過的這里，將開始建設(shè)成都城東城市綜合體首期工程萬象城——整個(gè)項(xiàng)目占地840畝、建筑面積226萬平方米，概算投資總額約300億元。
其實(shí)這只是成華區(qū)“1413”戰(zhàn)略的一部分。按照規(guī)劃，這一軸、四城、一區(qū)、三帶的啟動(dòng)將在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)備土地近3萬畝，并成為拉動(dòng)該區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)。
作為成都市區(qū)土地存量較多的區(qū)域，成華區(qū)內(nèi)聚集著420廠、銀河動(dòng)力[6.26 -3.25%]股份、川棉廠、成都熱電廠等不同規(guī)模的400多家國有企業(yè)，房產(chǎn)開發(fā)也一直較為落后。為此，成都市在2000年后開始進(jìn)行大規(guī)模的調(diào)整：將東郊工業(yè)企業(yè)調(diào)離城區(qū)。
通過幾年來的騰籠換鳥，“東調(diào)”企業(yè)的搬遷在今年基本進(jìn)入尾聲。作為第一個(gè)吃螃蟹的萬科，當(dāng)時(shí)一舉奪得“東調(diào)第一拍”——競(jìng)拍到前鋒廠舊址地塊，拉開了房地產(chǎn)企業(yè)在成華區(qū)競(jìng)相拿“東調(diào)”土地的序幕。如今，陽光100、華潤、博瑞、花樣年、中房、龍湖等巨頭都已搶灘成華區(qū)，僅是該區(qū)建設(shè)路片區(qū)就聚集了10多家房地產(chǎn)巨頭，高層公寓房?jī)r(jià)在高潮時(shí)超過每平方米7000元，成為成都的高檔社區(qū)之一。
特別是在2005年，由華潤集團(tuán)以21.4億元購得的840畝廠地，現(xiàn)在被命名為二十四城的項(xiàng)目銷售已經(jīng)多期，導(dǎo)演賈樟柯根據(jù)該地區(qū)的變遷而拍攝的電影《二十四城記》，目前正在各大院線上映。
“全區(qū)建設(shè)用地總面積5萬余畝，已經(jīng)整理出存量土地9000余畝�！焙瘟⒈蠼榻B說，目前該區(qū)的重點(diǎn)就是對(duì)已經(jīng)拆遷出去的企業(yè)職工危舊住房和老的棚戶區(qū)進(jìn)行大規(guī)模拆遷，這兩塊地的拆遷總戶數(shù)就達(dá)到了近三萬戶。
試探市場(chǎng)
按照成華區(qū)的計(jì)劃，今年將整理土地共計(jì)7宗，總面積1443畝，擬上市22宗，面積合計(jì)2019畝。為了推介這些土地，該區(qū)在3月底主辦了2009中國房地產(chǎn)(成都)高峰論壇，并在4月2日向各路開發(fā)商集中推介擬上市的土地。
同樣按捺不住的還有成都市國土資源局。在此之前，成都市國土資源局曾連續(xù)發(fā)出三宗地塊出讓的“預(yù)公告”�！邦A(yù)公告”類似于香港的“勾地”，與正式的土地出讓公告性質(zhì)有明顯不同，目的不在于賣地，而在于試探市場(chǎng)，摸清買家對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期。
市場(chǎng)的低迷卻是事實(shí)。根據(jù)深圳星彥地產(chǎn)顧問公司成都分部的統(tǒng)計(jì)，去年全年成都主城區(qū)共成交土地40宗，面積約3028畝。相比2007年，分別減少了67宗和2386畝；2008年的綜合地價(jià)、商業(yè)（服）用地和商住用地的價(jià)格同比分別下降78.4%、89.6%和55.2%，分別為963萬元/畝、1279萬元/畝和902萬元/畝。其中，成華區(qū)僅成交3宗土地，共計(jì)75.4畝。
其實(shí)，比成華區(qū)政府更著急的還有陽光100的易小迪。陽光100承接的4000畝舊城改造一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目，也在今年相繼上市。與之前爭(zhēng)奪41億元“地王”時(shí)的情況不同，當(dāng)時(shí)處于市場(chǎng)高峰期的陽光100希望在完成一級(jí)土地開發(fā)后，繼續(xù)跟進(jìn)建設(shè)，，所以才發(fā)生建好了售樓部，卻被信和橫刀奪愛淚灑現(xiàn)場(chǎng)的事�，F(xiàn)在，易小迪選擇承辦上述論壇來幫助政府推銷土地。
“現(xiàn)在開發(fā)商拿地，抄底和過冬的成分兼而有之�！笔缆�(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，目前地產(chǎn)商的心態(tài)中從拿地時(shí)機(jī)上來看，大多數(shù)人并不認(rèn)為是最佳。地產(chǎn)商對(duì)土地交易也同樣抱著謹(jǐn)慎試探的心理。
就此，何立斌書記坦言，政府部門在推地問題上一直“很矛盾”：一方面擔(dān)心急于推地會(huì)導(dǎo)致定價(jià)過低，有損土地收益；另一方面又擔(dān)心若不能及時(shí)出地，會(huì)致使更進(jìn)一步的存量土地積壓。
“因此抬高或者壓低地價(jià)都是錯(cuò)誤的，但我們可以拿成熟的地塊來試探市場(chǎng)�！焙瘟⒈笳f，關(guān)鍵在于讓市場(chǎng)說話。
政府信心
在2000年前后，成都市大規(guī)模的舊城改造，曾催生了一個(gè)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但現(xiàn)在，購房者的觀望讓開發(fā)商們心急如焚。
“成華區(qū)去年的房產(chǎn)銷售占到了成都主城區(qū)的1/4，而且都是剛性需求�！焙瘟⒈蟮摹皠傂浴迸袛鄟碜猿扇A區(qū)舊城改造的結(jié)果，雖然去年成華區(qū)只成交了三宗土地。
何立斌介紹，按照目前的拆遷規(guī)模，企業(yè)職工危舊住房拆遷為1.7萬戶，舊城棚戶區(qū)1萬多戶，為了快速推進(jìn)拆遷工作，成華區(qū)的補(bǔ)償金提到了歷年最高：一般住宅都是按照每平方米1萬多元補(bǔ)償�！斑@樣，在拆遷這一塊我們今年投入的資金就有50多億元，他們拆遷出來基本都是選擇在東區(qū)購買新的住宅，而且沒有太多的壓力。”何立斌說，這種剛性讓他們對(duì)土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿信心。
“一方面，成都的舊城改造在全國來說都算做得比較好的原因，是比較高的安置補(bǔ)償，降低了拆遷過程中的障礙；另一方面，活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，緩解了商品房供大于求的壓力，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，具有積極健康的推動(dòng)作用�！彼拇ㄋ歼M(jìn)房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理文化勇分析說，這種模式成為了房市低迷時(shí)的新樣本。
與此同時(shí)，一系列購房刺激政策也在成華區(qū)陸續(xù)推出。在3月底舉行的成華購房節(jié)上，該區(qū)就向購買區(qū)內(nèi)參展樓盤的購房者發(fā)放了3000元或5000元的額外購房補(bǔ)貼。“政府關(guān)鍵還在于對(duì)度的把握，從而才能推進(jìn)房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展�！焙瘟⒈蟊硎��！ �
[更多新聞]
|
|
