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四川羅江：面向個人拍賣土地 允許自主設(shè)計自建四合院
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上周六(25日)下午，一場特殊的房地產(chǎn)項目推薦會在德陽旌湖賓館舉行。不過，此次推薦會的主角不是開發(fā)商，而是羅江縣政府。臺下60多位來自綿陽和德陽的市民踴躍提問，他們關(guān)注的焦點是一塊被政府劃分成62宗，總面積約35畝的拍賣土地，起拍價800元/平方米。
政府把一整塊地拆分開來，進行小宗國有土地使用權(quán)拍賣，按政府的規(guī)劃，購地者自行修建風(fēng)格統(tǒng)一的中式四合院，羅江縣此舉屬全國首創(chuàng)。在如今商品房占主導(dǎo)的社會，也是異類。
在政府發(fā)放的項目宣傳資料上，與會者看到“做自己的開發(fā)商”這樣誘人的字眼。的確，個人用拍賣的方式購得土地使用權(quán)，自行修建房屋，省去了開發(fā)商環(huán)節(jié)，成本大大降低。然而就像世間的很多事物一樣，前途是美好的，道路是曲折的。羅江縣的這次嘗試就像一曲不太和諧的變奏曲，在演奏過程中不斷出現(xiàn)的不同音符使整首曲子聽起來沒有預(yù)期的那么悅耳……
潺亭府邸
這個位于德陽市羅江縣城天臺湖西岸、東臨凱江、南接 108國道的項目占地60畝，拍賣總面積34.98畝，由羅江縣政府統(tǒng)一規(guī)劃為中式四合院風(fēng)格，其余面積由政府負責(zé)修道路、做小區(qū)綠化及景觀。只拍賣基底面積，購買者自行設(shè)計修建。拍賣部分拆分為62宗，面積從260~1500平方米。土地性質(zhì)為商、住，容積率1.2以下，建筑密度不高于50%，綠化率不低于25%，建筑以二層為主，局部三層，商業(yè)用房建筑面積計算不低于5個/千平方米。成都到羅江全線都是高速路，抵達該項目需近1個小時，目前只是有部分路段正在整修。
羅江拍地·序曲
政府自找麻煩的開發(fā)理念
今天，推薦會之后的第3天，在羅江縣土地礦權(quán)交易中心，一場帶有實驗性質(zhì)的拍賣會即將舉行。如果今天的拍賣成功，來自天津的文正、成都的沈先生和羅江本地的吳先生極有可能成為鄰居，住在統(tǒng)一規(guī)劃的中式四合院里，看著窗外的凱江靜靜流淌……
讓三個來自不同地方的人擁有同一個夢想是一個叫朱征宇的成都人。
朱征宇的官方身份是羅江縣政府顧問、城市規(guī)劃師。這個穿著中式對襟衫的男子，顯得有些神秘，絕口不提自己的營銷策劃公司和曾經(jīng)成功策劃的房地產(chǎn)營銷案例。但神秘的朱征宇并沒有抹去曾在羅江工作的經(jīng)歷。1年多以前，朱征宇為羅江白馬關(guān)引進一個計劃投資20個億的項目，打造錦繡天府國際旅游度假區(qū)，贏得了羅江縣領(lǐng)導(dǎo)的信任。
在羅江縣永平橋和太平橋之間，凱江西側(cè)，有一塊閑置了五六年的建設(shè)用狹長土地。今年3月，作為政府顧問的朱征宇提出了“個人購地建房”的大膽想法。這個點子緣自加拿大，加拿大的開發(fā)商首先通過政府拿地，經(jīng)過土地所在社區(qū)居民論證及提出規(guī)劃方案，再將地分成若干小塊轉(zhuǎn)賣給個人，達到一定銷售量后獲準動工。這個想法立刻引起羅江縣領(lǐng)導(dǎo)的極大興趣，他們認為這個項目能為羅江帶來人才和資金。地處德陽、綿陽之間，有1700年歷史的羅江幾乎快被人遺忘。很多人在羅江上班的人都在德陽安家，僅4萬城鎮(zhèn)人口的羅江總擺脫不了“小縣城”的冷清。
羅江縣國土資源局紀檢組長李世模形容：“政府這是自己給自己找麻煩！”因為既然不允許開發(fā)商經(jīng)過招拍掛取得土地使用權(quán)后，再以劃分成小宗轉(zhuǎn)讓給個人，政府就必須充當開發(fā)商的角色，規(guī)劃個人建房風(fēng)格、還要操心一系列配套服務(wù)環(huán)節(jié)。
既然這么麻煩，政府為什么還那么積極？羅江縣委常委、常務(wù)副縣長陳天航一語道破：“通過這種方式吸引到成德綿有實力的成功人士來羅江置業(yè)，為羅江引進資金，從而提升羅江本地的人群素質(zhì)和檔次�！敝煺饔顬檫@個名為“潺亭府邸”的項目定位為“四合院落經(jīng)濟區(qū)”，政府根據(jù)這一思路，展開后期工作。潺亭府邸項目所在地長度合適，寬度不夠，政府又從開發(fā)商手中收回已經(jīng)出售的兩個地塊，最終讓這個項目呈現(xiàn)出70米寬，幾百米長的規(guī)則地形，并請專家對整體進行風(fēng)格進行規(guī)劃。
7月底，羅江縣終于完成前期規(guī)劃，在網(wǎng)上掛出地塊拍賣公告。這塊面積達60余畝的土地，拍賣面積為34.98畝，其余面積政府將修建公共設(shè)施和綠地。被劃分成62塊的小宗土地，面積從260~1500平方米不等，每平方米起拍價800元。
羅江拍地·變奏
三大問題令人生疑
競拍者顧慮：建房系列手續(xù)咋辦？
吳先生是土生土長的羅江人，從羅江電視臺連續(xù)播出的《聚焦羅江》節(jié)目中，他就得知這個在自己身邊的項目。他與兩位好友一起交了保證金，打算在凱江邊修個四合院居住。對于即將到來的拍賣，吳先生既憧憬，又擔心，從交納土地出讓金到修建四合院，3家人分別要出20余萬，這讓他難以承擔。
對于吳先生的顧慮，羅江政府早有解決辦法。據(jù)李世模稱，土地出讓金的不足部分，購買人可以用其他固定資產(chǎn)進行抵押貸款，拿到土地使用權(quán)后，購買人還可以利用土地進行融資，向銀行申請七成按揭。
李世模給記者算了這樣一筆賬，如果以800元/平方米的拍賣基準價格計算，每平方米加上建筑成本約700元，潺亭府邸每平方米的造價僅1500元，把容積率考慮進去，造價會更低。無論建商鋪做生意，建房屋自住、出租或出售，價格上都有極大優(yōu)勢，夢似乎越來越美。不過吳先生卻不那么樂觀：“我們沒做過建筑，聽說有一系列手續(xù)，還要找建筑公司，萬一哪個環(huán)節(jié)卡殼都不好�！笨蓭讉�人經(jīng)過慎重商量，還是決定先出手：“還不曉得能不能拍到地，有了地再說吧�！�
外界質(zhì)疑：城鎮(zhèn)個人能建住宅嗎？
就在潺亭府邸運作到關(guān)鍵的拍賣階段時，記者卻聽到外界傳來許多質(zhì)疑的聲音。其中最有代表性的是：國家不允許城鎮(zhèn)個人建造住宅，法律上只有個人購買商品房，羅江做法違反了相關(guān)法律法規(guī)。
羅江縣委常委、常務(wù)副縣長陳天航表示，專業(yè)團隊已經(jīng)做過詳盡了解、調(diào)查，這個舉措與國家政策法規(guī)是不抵觸的。羅江縣國土資源局紀檢組長李世模也認為，根據(jù)規(guī)定，中華人民共和國境內(nèi)外的企業(yè)、其他組織、個人都有競買資格，沒有說個人不可以參加競拍，取得國有土地的使用權(quán)，并可以進行土地的開發(fā)、利用和經(jīng)營，其中就包括個人在取得使用權(quán)的土地上自建房屋。
為了佐證自己的觀點，陳天航和李世模分別舉出北京順義和云南昭通昭陽區(qū)永豐鎮(zhèn)集鎮(zhèn)小宗國有土地使用權(quán)拍賣的例子。記者隨后在網(wǎng)上并沒有查到順義的小宗土地使用權(quán)拍賣案例，而云南集鎮(zhèn)的小宗土地使用權(quán)拍賣的模式在四川鄉(xiāng)鎮(zhèn)也有，它與羅江模式不盡相同。后者是在縣城里的小宗土地使用權(quán)拍賣，并由政府統(tǒng)一規(guī)劃，進行修建。換句話說，羅江模式在全國還沒有先例。
德陽市規(guī)劃研究院副院長蘇英透過記者，第一次聽到羅江模式，她有些吃驚：“真的？德陽市對個人建房是不允許的。天元、玉泉都曾經(jīng)提出過這樣的要求，規(guī)劃報上來后都沒有被批準�！钡J為如果羅江縣委、縣政府同意，縣規(guī)劃和建設(shè)局批準，“由政府有組織有計劃的操作，也應(yīng)該是可以的�！钡玛柺袊临Y源局土地利用管理科科長馬德強翻閱了一系列法規(guī)之后，肯定地說：“現(xiàn)在沒有法律限制�！敝笥浾咧码娛临Y源局政策法規(guī)處、省建設(shè)廳房地產(chǎn)管理處，相關(guān)負責(zé)人都表示，目前國家沒有規(guī)定不允許個人建房，只要以正規(guī)途徑取得了土地使用權(quán)，當?shù)卣y(tǒng)一規(guī)劃，就可以自建房。
這是場炒作嗎？
有一種說法，如今也愈演愈烈：即使拍賣不成功，羅江政府此舉也能吸引媒體關(guān)注的目光，提升羅江的知名度。對于炒作說，羅江政府上下口徑一致：政府不會拿這個炒作，政府最希望看到這個有實驗性質(zhì)的項目取得成功。潺亭府邸項目的“始作俑者”朱征宇強調(diào)，這個為羅江量身打造，并惹來爭議的個人購地建房的項目，自己沒有收一分錢。
另外，也有人質(zhì)疑，國家早已停批別墅用地，為何這塊地上還能建別墅？李世模稱，“這個項目不是別墅用地，是商住用地，別墅可以商用嗎？不可以�！�
羅江拍地·熱身
拍賣推薦會上 60客戶拷問政府
“兒子大了，在外地結(jié)婚工作，我們這些老年人要懂得自己照顧自己，不給孩子拖后腿。十年來，我一直在幻想和幾個好朋友一起找個山清水秀的地方買塊地，自己蓋房子住，互相照應(yīng)，還好耍，沒想到真有機會了！”德陽的張女士聽到羅江的朋友介紹，和老伴一起趕到推薦會現(xiàn)場。
潺亭府邸精美的招商手冊上打起了“價格戰(zhàn)”———“根據(jù)統(tǒng)計成都的普通住宅均價在4500元/平方米，德陽和綿陽的普通住宅均價約2800元/平方米，而本案買基地和建造在內(nèi)2300元/平方米就可以享受中式院落生活。”
在這場瞄準意向客戶的項目推薦會上，60余名與會者非常積極�！叭绻馁u成功，多少個工作日可以拿到土地證？”“什么時候可以成立業(yè)主委員會？”“如果我拿到地半年內(nèi)開不了工，可不可以種樹？”“辦證麻煩嗎？”一個個問題被拋給臺上的羅江縣縣委常委、縣政府副縣長陳天航、縣規(guī)劃和建設(shè)局局長杜翰林、縣國土資源局紀檢組長李世模及政府顧問、城市設(shè)計師朱征宇。整個提問持續(xù)了近一個小時。
羅江縣
羅江，隸屬四川省德陽市，有1700多年歷史，距成都80多公里。
羅江素來民風(fēng)淳樸，人文環(huán)境和諧，孕育了大量仁人志士和詩人學(xué)者，是省級歷史文化名城。清代文學(xué)家李調(diào)元出生和生長在這里，以他為代表，李氏家族有“一門四進士，叔侄三翰林”的美譽。
羅江自古為出川入蜀的交通要道、物資集散地和兵家必爭之地，史稱為“三國險阻之區(qū)，實兩川咽喉之地”。三國遺跡眾多，古戰(zhàn)場迂回曲折，龐統(tǒng)墓雄立山巔，戰(zhàn)馬蹄痕印深，車轍古風(fēng)依舊，以此為中心的三國蜀漢文化享譽海外。
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