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當(dāng)前位置：城市首頁(yè)——北京

編輯：yingeryy 007abbs

□ 本文作者：007abbs

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國(guó)家森林公園對(duì)區(qū)域地產(chǎn)影響多大？ [推薦]

　　2008漸近，針對(duì)國(guó)家森林公園周邊地產(chǎn)項(xiàng)目的熱銷現(xiàn)狀，上周，本報(bào)特邀請(qǐng)地產(chǎn)、規(guī)劃和社會(huì)學(xué)等方面的專家學(xué)者，探討這一區(qū)域地產(chǎn)的價(jià)值與發(fā)展前景。

　　自2004年前后朝陽(yáng)公園托起了其周邊地產(chǎn)的價(jià)值以后，“公園地產(chǎn)”的概念逐漸深入人心。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的北京，物質(zhì)的豐富卻很難彌補(bǔ)自然環(huán)境不盡如人意的遺憾。公園不僅可以具有供人觀賞、休憩的功能，更可以改善局部地區(qū)的小氣候小環(huán)境，讓周邊地區(qū)的空氣更潔凈、人們居住得更舒適。

　　如今，288.7公頃的朝陽(yáng)公園板塊已經(jīng)成為北京城市豪宅板塊的代名詞，而約3倍于朝陽(yáng)公園面積的國(guó)家森林公園擁有更完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在奧運(yùn)會(huì)召開(kāi)之時(shí)，奧林匹克森林公園將作為奧運(yùn)會(huì)的“后花園”，而在奧運(yùn)會(huì)后，奧林匹克森林公園將成為北京城市的“綠肺”，為北京提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)森林。而奧林匹克森林公園所處的北五環(huán)地區(qū)，也將由于其得天獨(dú)厚的自然資源而成為北京新的豪宅板塊。

　　論壇嘉賓

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)，人居環(huán)境委員會(huì)專家組組長(zhǎng)住宅科研與住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)專家開(kāi)彥

　　北京大學(xué)博士生導(dǎo)師北京大學(xué)文化資源研究中心副主任張頤武

　　中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院高級(jí)城市規(guī)劃師居住研究所副主任趙文凱

　　北京大學(xué)建筑學(xué)研究中心的副教授方體空間主持建筑師王昀

　　偉業(yè)顧問(wèn)董事長(zhǎng)林潔

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)項(xiàng)目執(zhí)行董事殷則環(huán)

　　世茂集團(tuán)華北地區(qū)總裁宋垚

　　論壇主辦：北京青年報(bào)北青傳媒

　　在北京的城市規(guī)劃中，國(guó)家森林公園板塊是北京城未來(lái)的副中心。而它在肩負(fù)著一定城市功能的同時(shí)，又具有國(guó)家森林公園的珍稀自然資源，所以這個(gè)區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要站在一定的高度，符合緊湊型城市和人居環(huán)境的雙重理念。

　　開(kāi)彥建設(shè)高舒適度的城市副中心

　　國(guó)家森林公園板塊這個(gè)區(qū)域，從城市規(guī)劃上來(lái)看是北京城的副中心。這樣一個(gè)組成部分應(yīng)該具備城市發(fā)展的一些主要技能。而且區(qū)域內(nèi)有國(guó)家森林公園這么重要的自然資源，作為北京城市的“綠肺”，對(duì)于整個(gè)區(qū)域的價(jià)值和環(huán)境提升都有很重要的作用。

　　作為北京城的副中心，國(guó)家森林公園板塊處在一個(gè)非常重要的地段。我認(rèn)為在這個(gè)區(qū)域做項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一定要注意幾個(gè)方面：第一，要注重在大的城市道路的基礎(chǔ)上，對(duì)小區(qū)二三級(jí)道路的開(kāi)發(fā)要形成網(wǎng)絡(luò)，形成街坊式的空間，而不應(yīng)該是封閉的。目前是一個(gè)個(gè)小區(qū)獨(dú)立開(kāi)發(fā)，彼此間用隔墻或綠地把項(xiàng)目隔開(kāi)。但是作為城市的有機(jī)部分，我認(rèn)為這個(gè)區(qū)域整體應(yīng)該是開(kāi)放的，既能方便居民的進(jìn)出，又能把公共配套設(shè)施、交通站點(diǎn)等資源聯(lián)動(dòng)起來(lái)，在功能上提高效率。

　　第二，作為城市的一部分，它還需要一定城市配套以提升居住的舒適度。在國(guó)家森林公園板塊這個(gè)區(qū)域，要在適當(dāng)時(shí)機(jī)，借適當(dāng)配套設(shè)施來(lái)把森林公園這個(gè)資源作為城市節(jié)能、作為城市人居環(huán)境的必備條件利用起來(lái)。我們?cè)谧鲩_(kāi)發(fā)的時(shí)候，不光是做建筑，而是在建的同時(shí)配備好它相應(yīng)的城市功能，這對(duì)整個(gè)區(qū)域和樓盤的價(jià)值提升都有巨大的意義。

　　第三，在區(qū)域的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上還要貫徹一些緊湊型城市發(fā)展的理念。所謂緊湊型城市理念是把城市建設(shè)和人口的密度提高，充分利用地塊的價(jià)值。但這不能以環(huán)境的犧牲為代價(jià)。在建筑密度方面要適當(dāng)?shù)亓粲锌盏�，特別是街心區(qū)、街道必要的地方。除了國(guó)家森林公園這個(gè)大配套，還需要在一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定小公園等小配套，使居民出了家門到處都可以休閑停坐，這些配套既是樓盤本身也是這個(gè)區(qū)域所必備的一些東西。

　　建筑設(shè)計(jì)本身應(yīng)該理性設(shè)計(jì)、精明開(kāi)發(fā)。在國(guó)家森林公園板塊，開(kāi)發(fā)商做項(xiàng)目應(yīng)該充分利用已有的地塊價(jià)值和環(huán)境資源，盡可能達(dá)到節(jié)能要求。節(jié)能是為了降低消耗，延長(zhǎng)住宅本身的壽命。如果節(jié)能層面做得到位，會(huì)在相當(dāng)程度上提升房子本身的品質(zhì)和內(nèi)在價(jià)值。綠色建筑概念是可持續(xù)發(fā)展的概念，是充分利用能源、資源為我們創(chuàng)造價(jià)值的概念。綠色建筑是具體的東西，是有質(zhì)量指標(biāo)體系可衡量的。在這個(gè)區(qū)域，如果開(kāi)發(fā)商能把這些思想貫徹到產(chǎn)品中，一定會(huì)得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

　　從“亞北區(qū)”到“國(guó)家森林公園板塊”，十年的時(shí)間徹底改變了區(qū)域面貌。從居住的角度來(lái)看，遠(yuǎn)離塵囂又貼近城市中心的位置讓國(guó)家森林公園板塊的價(jià)值持續(xù)上升，正成為炙手可熱的高端住宅聚集區(qū)。

　　張頤武可進(jìn)可退的豪宅區(qū)

　　以前這里叫亞北，現(xiàn)在有了急劇的改變，成為了新的國(guó)家森林公園板塊。上世紀(jì)90年代初大家對(duì)這個(gè)區(qū)域的印象是剛剛開(kāi)發(fā)的終端地區(qū)，在那個(gè)時(shí)代，亞運(yùn)村是最偉大的地方。今日的國(guó)家森林公園板塊在當(dāng)時(shí)叫“亞北”是因?yàn)樵趤嗊\(yùn)村北邊，還不算城市中心區(qū)。十年以后，亞運(yùn)村已經(jīng)變成了城里的一部分，“亞北”區(qū)就面臨著升級(jí)換代的問(wèn)題�，F(xiàn)在又有了奧運(yùn)概念，促使這個(gè)區(qū)域進(jìn)入第二輪的開(kāi)發(fā)。

　　一開(kāi)始這個(gè)區(qū)域的價(jià)格很低，但隨著“亞運(yùn)村”、“奧運(yùn)村”概念的接連形成，區(qū)域的價(jià)格快速上升。全世界的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是這樣，只要趕上一個(gè)契機(jī)，十年的時(shí)間就能徹底改變一個(gè)區(qū)域的面貌和價(jià)值。

　　這個(gè)區(qū)域有自身的優(yōu)勢(shì)，它所處的位置可進(jìn)可退，而軌道交通的出現(xiàn)又提高了區(qū)域的交通便捷性。我發(fā)現(xiàn)人們對(duì)于居住的地區(qū)“離城區(qū)遠(yuǎn)”是難以接受的，比如你給父母買了一套豪宅，但如果離城不太近，可能一開(kāi)始父母很高興，過(guò)了一段時(shí)間就會(huì)覺(jué)得憤懣。但是離市區(qū)太近了，對(duì)于都市的中產(chǎn)階級(jí)來(lái)說(shuō)又無(wú)法滿足私密性。所以國(guó)家森林公園板塊這個(gè)區(qū)域的好處第一是因?yàn)檫@個(gè)公園本身是不可替代的資源，而公園旁邊的土地又是極端稀缺的。第二是這個(gè)位置恰到好處，既離城中心不遠(yuǎn)也不喧鬧。

　　另一方面這個(gè)區(qū)域需要相對(duì)高端的住宅。當(dāng)時(shí)為什么出臺(tái)“70%90平方米”發(fā)展中小戶型的政策？如果單純?yōu)榱朔⻊?wù)中低收入階層為什么不把70%的比例再調(diào)高，把90平方米調(diào)到50平方米一套房子的總價(jià)會(huì)更低。但是不能這么做，因?yàn)橐粋€(gè)社會(huì)要發(fā)展就必須有激勵(lì)機(jī)制，要有高品質(zhì)的住宅、有大房子和小房子的區(qū)別。如果社會(huì)上不提倡高品質(zhì)的房子，完全沒(méi)有豪宅，對(duì)人們來(lái)講就缺少了很大動(dòng)力。高端意識(shí)的意義就是要激發(fā)更多人的發(fā)展和潛力。而這個(gè)區(qū)域具備做高品質(zhì)住宅的條件，所以需要一批高品質(zhì)的住宅產(chǎn)生。

　　中國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生重大的變化。現(xiàn)在80后的年輕人已經(jīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的消費(fèi)者了。80后是中國(guó)第一代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下出生的人，他們開(kāi)始涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)也產(chǎn)生了很多新變化。80后一方面強(qiáng)調(diào)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任、一方面強(qiáng)調(diào)環(huán)境的整體和諧。他們對(duì)住宅的質(zhì)量、環(huán)境和很多內(nèi)在的品質(zhì)要求更高。

　　所以看待國(guó)家森林公園這個(gè)板塊，一方面要看它清自身的條件，另一方面要看到消費(fèi)者的轉(zhuǎn)變，對(duì)這兩點(diǎn)的認(rèn)識(shí)將決定這個(gè)區(qū)域的發(fā)展方向。

　　城市建設(shè)進(jìn)行得如火如荼，北京人可以享受的自然環(huán)境卻越來(lái)越少。對(duì)社區(qū)綠化的硬性規(guī)定并不能拉近人與自然的距離，而國(guó)家森林公園板塊的價(jià)值在于，將自然資源充分整合，讓區(qū)域內(nèi)的居住人群暢享自然。

　　王昀居住的自然環(huán)境需要有效整合

　　北京市的整體發(fā)展趨勢(shì)是重心不斷北移。最早亞運(yùn)村的建設(shè)，實(shí)際上是把以前定點(diǎn)在天安門廣場(chǎng)的中心逐步向北推移�，F(xiàn)在奧運(yùn)板塊又把這個(gè)重心北移了。雖然國(guó)家森林公園這個(gè)板塊現(xiàn)在看起來(lái)還是有些郊區(qū)化的，但在這樣的發(fā)展趨勢(shì)下，也許將來(lái)這里將發(fā)展成為市中心的巨大“綠肺”。

　　我們需要什么樣的人居環(huán)境？翻開(kāi)北京地圖，我們發(fā)現(xiàn)水、林在原有的布局中是很平衡的，平衡的布局表現(xiàn)了中國(guó)人的住房理想。在蘇州，每家每戶都有一個(gè)小園林。但是現(xiàn)在土地資源沒(méi)法達(dá)到這個(gè)要求，因?yàn)橹袊?guó)的人口密度在不斷增加。每個(gè)人擁有一個(gè)花園非常困難，所以我們無(wú)論是作為開(kāi)發(fā)商、政府機(jī)構(gòu)還是規(guī)劃設(shè)計(jì)師，在做一個(gè)區(qū)域的建設(shè)或者地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，是不是要考慮我們應(yīng)該怎么樣做到給人們提供花園式的居住環(huán)境？我覺(jué)得這個(gè)題目值得規(guī)劃人員的反思。

　　以前老北京人的居住環(huán)境非常好，城里和人們居住的地方周圍有很多大片的綠色空間。隨著城市的不斷發(fā)展，百姓能夠享受到的自然環(huán)境越來(lái)越少了。我在想我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中能不能在這方面多一點(diǎn)思考�，F(xiàn)在講綠化率30%都是針對(duì)一個(gè)小區(qū)自身的。對(duì)總體面積大的社區(qū)而言可能30%還可以形成一個(gè)大的綠化區(qū)域。但如果項(xiàng)目本身規(guī)模很小，那30%的綠化率很可能就是一塊草皮，這對(duì)人們的居住有多大意義？在做總體規(guī)劃的時(shí)候，我們是否可以不強(qiáng)調(diào)綠化率，而是強(qiáng)調(diào)綠化密度，覆蓋率達(dá)到多少，把零散的綠化面積整合起來(lái)做出一個(gè)巨大的“綠肺”呢？國(guó)家森林公園正是借著奧運(yùn)的契機(jī)，在北部地區(qū)形成了一塊大的綠地。而國(guó)家森林公園周圍的社區(qū)僅僅是北京的一部分，我們是不是可以通過(guò)對(duì)整個(gè)北京的居住規(guī)劃設(shè)計(jì)，給所有人提供這種花園式的居住環(huán)境？

　　許多國(guó)家對(duì)于城市公共綠地的要求是非常高的�，F(xiàn)在北京的很多小區(qū)雖然有了30%的綠地，但這個(gè)綠地的利用價(jià)值很低，人們真正享用到的時(shí)間很少。比如我住在甘家口，我住的小區(qū)里的綠地對(duì)我來(lái)說(shuō)意義就不大，如果我需要休息可能會(huì)去紫竹院，那個(gè)綠地比我家小區(qū)的綠地要好很多。所以如何提高綠地的利用價(jià)值也是我們需要思考的。

　　環(huán)境的重要性毫無(wú)疑問(wèn)。國(guó)家森林公園板塊這個(gè)區(qū)域現(xiàn)在看起來(lái)好像只是城市邊緣的一塊綠地。但以后國(guó)家森林公園里的大片森林將成為城市中的綠洲。森林公園是需要慢慢培養(yǎng)的，現(xiàn)在這個(gè)區(qū)域可能仍處在前期培育階段，我相信在未來(lái)二三十年，現(xiàn)在的一片空地真正形成一個(gè)大規(guī)模的“綠肺”以后，這片森林的意義一定會(huì)被認(rèn)同。

　　對(duì)于一個(gè)國(guó)際化城市而言，不是每個(gè)區(qū)域都適合承擔(dān)國(guó)際化功能。在北京，奧運(yùn)效應(yīng)和自然資源的集合體現(xiàn)，將推動(dòng)著國(guó)家森林公園板塊走向國(guó)際化，成為北京繼CBD之后的“城中之城，世界名區(qū)”。

　　趙文凱讓城市重點(diǎn)中心區(qū)域承擔(dān)國(guó)際化功能

　　我認(rèn)為國(guó)家森林公園這個(gè)板塊的發(fā)展前景應(yīng)該著眼于國(guó)際化。奧運(yùn)公園正趕上奧運(yùn)會(huì)這么一個(gè)千載難逢的契機(jī)，應(yīng)該說(shuō)在中國(guó)幾千年的發(fā)展過(guò)程中也是不多見(jiàn)的。奧運(yùn)會(huì)讓城市形態(tài)發(fā)生了巨大的變化，如果沒(méi)有奧運(yùn)會(huì)的話，這個(gè)板塊可能會(huì)成為第二個(gè)回龍觀，而現(xiàn)在它擁有著稀缺的資源，這種稀缺資源針對(duì)的供應(yīng)群體毫無(wú)疑問(wèn)是高端人群。

　　目前很多人對(duì)奧運(yùn)板塊的認(rèn)識(shí)還只是停留在環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)勢(shì)上，我覺(jué)得大家忽略了一點(diǎn)，就是它的國(guó)際性。如果單從它的環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施角度來(lái)講，它支撐的是住宅的居住功能，而一個(gè)住宅項(xiàng)目除了居住以外還有其他的功能，比如說(shuō)豪宅有象征性功能，有的很舊的房子位置也不算太好，但就因?yàn)槟硞€(gè)名人住過(guò)所以賣得非常貴，這些功能就是所謂的精神價(jià)值。

　　北京是我國(guó)的中心城市，它的功能決定了它的中心位置的土地價(jià)值。再加上特殊的奧運(yùn)會(huì)，這個(gè)板塊特殊的建設(shè)環(huán)境和高端項(xiàng)目，藝術(shù)性和精神上兩方面的價(jià)值會(huì)推動(dòng)著國(guó)家森林公園這個(gè)板塊走向國(guó)際化。北京現(xiàn)在的幾個(gè)核心區(qū)域是CBD、奧運(yùn)村這兩個(gè)板塊，對(duì)于這兩個(gè)區(qū)域的建設(shè)我認(rèn)為我們應(yīng)該用更高的標(biāo)準(zhǔn)，超過(guò)中國(guó)現(xiàn)有水平的東西，在這一點(diǎn)上我感覺(jué)現(xiàn)在政府方面存在缺位。政府應(yīng)該把關(guān)注重大項(xiàng)目建設(shè)轉(zhuǎn)變成關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域的建設(shè)。在北京，不是所有的地點(diǎn)都適合承擔(dān)國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)。比如說(shuō)對(duì)上海去年的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，政策的兩次宏觀調(diào)控再加上限制外國(guó)人購(gòu)房的政策，讓2006年在上海外國(guó)人購(gòu)房的交易額是2005年的3倍，這說(shuō)明中國(guó)的中心城市國(guó)際化的速度在加快。北京更是這樣，而且?jiàn)W運(yùn)會(huì)之后這個(gè)速度會(huì)更快。哪些區(qū)域適合承載國(guó)際化的功能和國(guó)際間流動(dòng)的人員，這些需要好好規(guī)劃。

　　至于說(shuō)這個(gè)區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該遵循什么樣的原則，我認(rèn)為應(yīng)該給它定位在“城中之城，世界名區(qū)”。某些世界性的城市之所以知名，往往是由于它的一兩個(gè)區(qū)域承擔(dān)得起，而不是整個(gè)城市都具備這樣的條件。國(guó)家森林公園板塊這個(gè)區(qū)域具備了這樣的先決條件，所以它可以有一個(gè)更前瞻的定位。并且在這個(gè)定位下，要體現(xiàn)高技術(shù)、生態(tài)型等概念。生態(tài)型不是說(shuō)簡(jiǎn)單的造個(gè)公園、種種樹(shù)就達(dá)到了，而是這個(gè)區(qū)域里人的居住和生活的整個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)系統(tǒng)是生態(tài)系統(tǒng)，要達(dá)到國(guó)際化首先要在硬件水平和管理水平上達(dá)到新的高度。此外還要解決它的社會(huì)性的問(wèn)題，理想狀態(tài)應(yīng)該是社區(qū)更加開(kāi)放、空間更加人性，還要保持功能性和社會(huì)性的混合多元，這樣才能保證這個(gè)區(qū)域的活力。

　　奧運(yùn)概念不僅改善了國(guó)家森林公園板塊的城市設(shè)施，也讓這個(gè)原本偏于居住的區(qū)域向城區(qū)轉(zhuǎn)型，肩負(fù)更多的城市功能。未來(lái)這個(gè)區(qū)域?qū)⒂删C合類的房地產(chǎn)產(chǎn)品組成，走向高端、多元化的城市功能區(qū)。

　　林潔奧運(yùn)讓奧北區(qū)從郊區(qū)化走向城市化

　　森林公園周邊會(huì)催生出什么樣的居住環(huán)境？可能人們的第一感覺(jué)是從居住環(huán)境的角度來(lái)看，森林公園會(huì)提升居住質(zhì)量，從而帶來(lái)高端的居住產(chǎn)品。但是我想強(qiáng)調(diào)另外一點(diǎn)，奧林匹克森林公園不僅能帶來(lái)高端的居住環(huán)境，由于森林公園的建立以及奧運(yùn)概念，使得這個(gè)區(qū)域正在由郊區(qū)化轉(zhuǎn)向城區(qū)化�，F(xiàn)在我們可能覺(jué)得這個(gè)地方離市中心較遠(yuǎn)，但是它馬上就將成為城里的一部分，這才是最重要的。

　　奧運(yùn)將給我們帶來(lái)什么？不只是2008年的輝煌，更重要的是因?yàn)閵W運(yùn)建設(shè)而留下了很多硬件、軟件等配套設(shè)施的全面改善，包括奧運(yùn)中心區(qū)的場(chǎng)館建設(shè)等，使得這個(gè)區(qū)域的市政配套有了長(zhǎng)足的進(jìn)展，包括交通。我認(rèn)為這個(gè)區(qū)域未來(lái)不僅僅是一個(gè)高尚的郊區(qū)，它將成為北京的城市中心。就像朝陽(yáng)公園所在的三環(huán)四環(huán)現(xiàn)在就是城市中心。北五環(huán)這個(gè)地區(qū)的城區(qū)化特征會(huì)在短時(shí)間內(nèi)非常明顯地顯現(xiàn)出來(lái)。

　　再反過(guò)來(lái)說(shuō)，國(guó)家森林公園會(huì)催生出什么樣的居住環(huán)境呢？第一是高端，這是毋庸置疑的。第二是開(kāi)放和多元的。目前這個(gè)區(qū)域基本上是由一個(gè)個(gè)的居住區(qū)形成的相對(duì)閉合的組團(tuán)，但在未來(lái)它一定是由開(kāi)放和多元化的社區(qū)組成，還將有更多的城市功能和商用功能。

　　我認(rèn)為將來(lái)國(guó)家森林公園板塊將由綜合類的房地產(chǎn)產(chǎn)品組成，商業(yè)、服務(wù)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施一應(yīng)俱全，這樣才能填補(bǔ)目前這個(gè)區(qū)域的缺失。也吻合城市發(fā)展的住房需要。

　　因?yàn)槲磥?lái)國(guó)家森林公園板塊這個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀槌菂^(qū)的一部分，肯定會(huì)聚集大量的人流，方方面面的人都會(huì)有。所以作為整個(gè)城市的公園，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有幾點(diǎn)需要注意。最重要的一點(diǎn)是對(duì)于城市的界面是否友好，比如道路交通、城市空間、廣場(chǎng)是否讓人們感到舒適，讓人可以活動(dòng)也可以滯留。如果能夠做到這一點(diǎn)，讓森林公園內(nèi)部的大空間和外面的空間建立起非常好的聯(lián)系，這對(duì)整個(gè)城市來(lái)說(shuō)都是很大的貢獻(xiàn)。而且會(huì)有更直觀的效益體現(xiàn)，因?yàn)槿硕嗔�，滯留得久了，自然而然�?huì)使物業(yè)具有更高的商業(yè)價(jià)值，產(chǎn)生更多的商業(yè)機(jī)會(huì)。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，一定要站在未來(lái)發(fā)展的快速城市化角度考慮，使這個(gè)區(qū)域形成良好的城市界面。

　　而這個(gè)區(qū)域的地產(chǎn)價(jià)值是不能獨(dú)立的，僅僅局限在居住的角度來(lái)看。未來(lái)城市最重要的特征是綜合，如果能夠讓商業(yè)的價(jià)值得到最大程度的體現(xiàn)，那么這個(gè)區(qū)域的價(jià)值目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有被挖掘出來(lái)。所以需要非常多的好項(xiàng)目互相陪襯，才能使得這個(gè)區(qū)域的價(jià)值大幅提高。

　　經(jīng)歷了爆發(fā)式價(jià)值增長(zhǎng)和供應(yīng)低潮之后的亞北區(qū)，正借著國(guó)家森林公園的資源迎來(lái)了地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)春天。2008年，集中供應(yīng)的商業(yè)和寫字樓將讓區(qū)域功能多項(xiàng)復(fù)合，成為北京的第四個(gè)城市中心。

　　殷則環(huán)升值空間取決于區(qū)域規(guī)劃

　　我用一個(gè)V字來(lái)形容亞北區(qū)域這十幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　這個(gè)區(qū)域最早的市場(chǎng)是從亞運(yùn)村開(kāi)始，真正進(jìn)入市場(chǎng)銷售是在1991年、1992年那段時(shí)期從每平方米1400多美元一直漲到1800美元，那是整個(gè)亞運(yùn)村最輝煌的時(shí)候，供應(yīng)量集中爆發(fā)，日本人和韓國(guó)人集中購(gòu)買，包括一些中國(guó)人也在這兒投資。但之后就經(jīng)歷了一個(gè)相對(duì)的低谷，區(qū)域整體的供應(yīng)量減小，在1999年左右達(dá)到最低點(diǎn)，也就是“V”字的最底端。到了2000年年初，亞運(yùn)村區(qū)域的項(xiàng)目又開(kāi)始陸續(xù)增加。之后就是2001年申奧成功了，很多人因?yàn)榭春谩皧W運(yùn)會(huì)”的升值潛力選擇在這個(gè)區(qū)域置業(yè)，整個(gè)板塊開(kāi)始復(fù)蘇。

　　如果奧運(yùn)中心區(qū)的整體規(guī)劃不改，那到了2008年，奧運(yùn)核心區(qū)會(huì)出現(xiàn)將近200萬(wàn)平米左右的商業(yè)和寫字樓建筑。北京的多中心是完全可以實(shí)現(xiàn)的，大家都知道北京自然形成的幾個(gè)中心是CBD、金融街和中關(guān)村，在地圖上奧運(yùn)村正好處于中間。我們?cè)谧鲞@個(gè)區(qū)域的規(guī)劃的時(shí)候應(yīng)該想想北京缺什么，建一個(gè)什么樣的中心才符合北京本身的氣質(zhì)。我認(rèn)為北京市作為一個(gè)文化城市，奧運(yùn)村周圍應(yīng)該可以形成一個(gè)文化中心，集文化傳媒、展會(huì)和影視等活動(dòng)，也符合奧運(yùn)會(huì)和北京的特色。但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是單方面力量可以完成的，必須通過(guò)整體的合理規(guī)劃才能實(shí)現(xiàn)。整體規(guī)劃的缺位會(huì)讓這個(gè)區(qū)域未來(lái)的發(fā)展經(jīng)歷很多坎坷。

　　我用“V字”描述這個(gè)市場(chǎng)，但對(duì)于“V”的右邊上升到什么時(shí)候才是頭，我打個(gè)“問(wèn)號(hào)”，這和2008年以后整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃有關(guān)。目前北京市的房子，恰恰是CBD周邊、金融街周邊和中關(guān)村周邊的項(xiàng)目最貴也最受人追捧。因?yàn)檫@幾個(gè)區(qū)域的消費(fèi)力、人群購(gòu)買力是最高的。奧運(yùn)板塊能不能很好地形成中心效應(yīng)決定了它未來(lái)的價(jià)值。如果按照原有規(guī)劃，整個(gè)奧運(yùn)板塊區(qū)域，包括國(guó)家森林公園板塊，應(yīng)該具備了趕超其他區(qū)域的一些基礎(chǔ)素質(zhì)。因?yàn)閺木幼…h(huán)境來(lái)講，很多高薪階層或者說(shuō)塔尖的那群人正在往外走，很多人希望享受一份寧?kù)o生活的同時(shí)也希望能呼吸到好的空氣。在國(guó)家森林板塊這個(gè)區(qū)域人們是可以享受到這些條件的。而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，未來(lái)這個(gè)區(qū)域會(huì)形成新的城市中心。所以如果整體規(guī)劃的方向和執(zhí)行都做得好，能夠做成北京的第四個(gè)中心，這個(gè)區(qū)域的價(jià)值還將有相當(dāng)大的發(fā)展空間。

　　作為亞洲最大的森林公園，奧林匹克森林公園為北京創(chuàng)造了適合居住的新區(qū)。在日趨成熟的國(guó)際化城市中，生態(tài)資源正成為人們對(duì)于居住的向往。在這個(gè)區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)的發(fā)展商有義務(wù)滿足人們的居住理想。

　　宋垚森林公園催生人居環(huán)境

　　世茂集團(tuán)早在申奧的時(shí)候就看好了亞北區(qū)域的發(fā)展?jié)摿�。而�?003、2004年前期建設(shè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中，確實(shí)看到了奧林匹克森林公園周邊環(huán)境和配套設(shè)施的改善�？赡芎芏嗳瞬恢溃@個(gè)公園是亞洲最大的國(guó)家森林公園。

　　世茂奧臨花園在2005年底開(kāi)盤，當(dāng)時(shí)業(yè)主買房的時(shí)候還沒(méi)有如今已經(jīng)建成的60米寬的國(guó)道，那時(shí)候五環(huán)路也沒(méi)有修通，但世茂奧臨花園還是得到了很多海內(nèi)外華人的熱烈追捧，就是因?yàn)樗麄冊(cè)诘巾?xiàng)目這邊實(shí)地考察以后深有感觸，現(xiàn)在的北京城市建設(shè)日趨成熟和國(guó)際化，但是人們和生態(tài)自然接觸的機(jī)會(huì)和時(shí)間卻越來(lái)越少。而在這個(gè)區(qū)位放眼望去，視野范圍之內(nèi)都是壯闊的森林海。而且在地段上也非常有優(yōu)勢(shì)，離亞運(yùn)村只有5分鐘的車程，城市的繁華近在咫尺。

　　選擇我們項(xiàng)目的海外華人大都深知?dú)W洲、美國(guó)等知名公園板塊的地產(chǎn)價(jià)值。紐約的中央公園、倫敦的海德公園、巴黎的凡爾賽公園等周邊都是頂級(jí)的富人社區(qū)。奧林匹克森林公園作為國(guó)家森林公園，其意義和價(jià)值將隨著奧運(yùn)的臨近，市政建設(shè)的日益完善而逐步體現(xiàn)。人們將越來(lái)越明顯地感到，這個(gè)區(qū)域不僅有奧運(yùn)效應(yīng)的升值空間，還有著生態(tài)居住的良好價(jià)值。很多業(yè)主買我們的住宅本來(lái)是打算投資的，但是他們看到森林公園和周邊的環(huán)境，又都舍不得將這樣的住宅進(jìn)行出租了。因?yàn)檫@里是名副其實(shí)的“繁華都市中的一塊綠洲”，非常適宜人居住。結(jié)合北京目前高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，人們對(duì)國(guó)家森林公園的發(fā)展也有著很強(qiáng)的信心，認(rèn)為它會(huì)成為像那些世界級(jí)的城市公園一樣，帶動(dòng)周邊區(qū)域的價(jià)值增長(zhǎng)。

　　去年年底世茂奧臨花園1、2號(hào)樓全面入住�？蛻艚o我們的反饋也很令人興奮，他們說(shuō)居住在這兒真的讓人身心愉悅，尤其是躺在床上就能感受到森林海的感覺(jué)。我們作為發(fā)展商，在這樣一個(gè)得到社會(huì)認(rèn)可的區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其實(shí)負(fù)擔(dān)著很大的責(zé)任。只有為人們打造適合居住的好房子，才能讓這個(gè)區(qū)域具有長(zhǎng)期可持續(xù)性發(fā)展的可能。反過(guò)來(lái)，奧林匹克森林公園帶給周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的也不僅僅是景觀配套的改善，還有整個(gè)區(qū)域的發(fā)展和更富有人文色彩的區(qū)位價(jià)值�！　�

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