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專家建議廣州申請(qǐng)放寬比例
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專家建議廣州申請(qǐng)放寬比例
建設(shè)部出臺(tái)的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)確認(rèn)70％的中小戶型比例是針對(duì)各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積，房產(chǎn)新政“國(guó)十五條”中的爭(zhēng)議條款就此塵埃落定，該《意見》也把調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重任傳遞到地方政府肩上。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如何在城市年度商品房開發(fā)項(xiàng)目中劃定大戶型和中小戶型的區(qū)域分布，十分考驗(yàn)地方政府的規(guī)劃能力和決策智慧。也有專家指出，廣州可向建設(shè)部提出調(diào)整新建住房比例結(jié)構(gòu)的申請(qǐng)。
廣州城市規(guī)劃壓力增大
建設(shè)部最新出臺(tái)的《意見》指出，各地要根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對(duì)交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局。也就是說(shuō)，出于對(duì)中低收入者生活成本的考慮，90平方米以下的中小戶型建設(shè)不可能離市區(qū)太遠(yuǎn)。
此外，《意見》還要求各地將依法收回的土地主要用于安排90平方米以下的住房建設(shè)。據(jù)了解，廣州近年來(lái)加大了閑置土地的回收力度，僅在上月，市國(guó)土房管局就無(wú)償收回閑置用地50幅，累計(jì)面積達(dá)到93萬(wàn)多平方米。而閑置地塊中有很多老城區(qū)的黃金靚地，這些地塊再出讓時(shí)是否落實(shí)住房結(jié)構(gòu)比例要求，已經(jīng)成為開發(fā)商密切關(guān)注的焦點(diǎn)。
廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，建設(shè)部的細(xì)則對(duì)廣州的壓力更為明顯，因?yàn)閺V州中心城區(qū)本身的人口密度就非常大，城市的人口壓力已經(jīng)不勝負(fù)荷，而90平方米中小戶型的特點(diǎn)就是單位樓盤的住房套數(shù)增多，這無(wú)形中加大了中心城區(qū)的人口密度，將會(huì)給城市帶來(lái)交通配套等一系列規(guī)劃難題。
突破比例限制可能性很大
“國(guó)十五條”出臺(tái)以后，業(yè)界曾對(duì)70％的住房結(jié)構(gòu)比例要求是針對(duì)具體項(xiàng)目，還是針對(duì)城市總量展開過(guò)激烈的討論。如今，建設(shè)部細(xì)則一錘定音，令最怕“一刀切”政策的開發(fā)商倍感欣慰。
但問(wèn)題又隨之而來(lái)，有業(yè)內(nèi)人士指出，“國(guó)十五條”經(jīng)建設(shè)部《意見》的解釋，已經(jīng)把調(diào)控權(quán)責(zé)下放，地方政府如果一味地網(wǎng)開一面，住房結(jié)構(gòu)比例的限制最終有可能被突破，而此輪頗為高調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控將有可能縮水而終。
據(jù)同創(chuàng)卓越的趙卓文分析，如果地方政府調(diào)控力度不夠，有可能被開發(fā)商的報(bào)建進(jìn)度利用。也就是說(shuō)，開發(fā)商可以向政府相關(guān)部門申報(bào)90平方米以下的小戶型項(xiàng)目以配合政府完成年度住房結(jié)構(gòu)比例要求，但如果報(bào)而不建，小戶型的比例要求就只體現(xiàn)在規(guī)劃報(bào)批的文件上，而落實(shí)為實(shí)實(shí)在在的商品房將有可能遙遙無(wú)期。
按照相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商拿到地后可以有兩年的觀望期(兩年之后不開發(fā)將被收回)，這期間市場(chǎng)政策都有可能出現(xiàn)變動(dòng)，所以這種“引而不發(fā)”的謀略對(duì)住房結(jié)構(gòu)比例要求的沖擊力最大，此輪調(diào)控力度因此可能被弱化甚至是抵消。
報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)可調(diào)整結(jié)構(gòu)
最近建設(shè)部出臺(tái)的《意見》明確了直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市申請(qǐng)調(diào)整新建住房結(jié)構(gòu)比例，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)，并附住房狀況分析和市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告。
合富輝煌首席分析師黎文江指出，根據(jù)“陽(yáng)光家緣”發(fā)布的數(shù)據(jù)，廣州今年上半年成交的46000多套商品房中，平均面積都在100平方米以上，個(gè)別地區(qū)還達(dá)到了120平方米。他認(rèn)為，廣州地區(qū)對(duì)大戶型有一定的需求，可以向建設(shè)部提出調(diào)整的申請(qǐng)。
觀點(diǎn)
開發(fā)商觀望可能導(dǎo)致中小戶型供應(yīng)量減少
下半年房?jī)r(jià)或漲
建設(shè)部明確住房結(jié)構(gòu)比例要求，是否會(huì)給高漲不落的房?jī)r(jià)帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)呢？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于供應(yīng)量減少和大戶型的緊俏，下半年的房?jī)r(jià)肯定還會(huì)漲。
廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司的趙卓文指出，70％的住房結(jié)構(gòu)比例要求，會(huì)使開發(fā)商蓄意不報(bào)中小戶型項(xiàng)目，能守就守，這種來(lái)自開發(fā)商的觀望將直接導(dǎo)致未來(lái)一年房地產(chǎn)市場(chǎng)供貨量的減少，房?jī)r(jià)上漲是肯定的。
此外，70％的住房結(jié)構(gòu)比例要求還將使大戶型商品房的供應(yīng)出現(xiàn)缺口，從相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中已經(jīng)可以發(fā)現(xiàn)，6月廣州十區(qū)成交的一手住宅中，大戶型在成交中所占的比例有所增加，并且均價(jià)上揚(yáng)。
廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳敦林曾預(yù)測(cè)，今年廣州市房?jī)r(jià)漲幅將控制在10％左右。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一預(yù)測(cè)已經(jīng)很保守了，年終的房?jī)r(jià)漲幅很有可能超出10％。
最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州十區(qū)6月份一手住宅均價(jià)為6401元/平方米，而今年1月份的價(jià)格為5564元/平方米。半年來(lái)，廣州房?jī)r(jià)一路攀升了837元，漲幅已經(jīng)高達(dá)15.04％。
在地方細(xì)則遲遲未出的當(dāng)下，許多開發(fā)商和市民都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有觀望態(tài)度。地方政府如何落實(shí)住房結(jié)構(gòu)比例要求，業(yè)界正密切關(guān)注。
趙卓文預(yù)測(cè)，如果政府這一輪調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)不力，那么還有兩個(gè)控制房?jī)r(jià)的手段可以利用，一是開征不動(dòng)產(chǎn)稅(即物業(yè)稅)，從根本上抑制多次置業(yè)炒作房?jī)r(jià)的行為；二是限價(jià)開發(fā)商品房，據(jù)了解，目前北京已有類似項(xiàng)目開始實(shí)施。
趙卓文稱，如果實(shí)施這兩條措施，房?jī)r(jià)將應(yīng)聲而落。但他也指出，限價(jià)不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，屬于非常時(shí)期的非常之舉。
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