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奧運(yùn)地產(chǎn)奠基天津新經(jīng)濟(jì)鏈
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國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究表明，奧運(yùn)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響一般10年之間。通俗地說(shuō)，就是“前七后三”，即從拿到舉辦權(quán)開(kāi)始，到舉辦奧運(yùn)會(huì)是7年時(shí)間，之后還有3年的延續(xù)效應(yīng)，舉辦者可以在這10年間為經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下基礎(chǔ)。
天津作為2008年北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，天津奧林匹克中心體育場(chǎng)將成為該屆奧運(yùn)會(huì)分賽場(chǎng)之一。在奧運(yùn)配套地塊上興建的奧林匹克中心配套區(qū)項(xiàng)目則被認(rèn)為是這種奧運(yùn)綜合經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的最直接表現(xiàn)者。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)不僅為商業(yè)投資提供了平臺(tái)，同時(shí)也將帶動(dòng)住宅、消費(fèi)和旅游等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，從而形成天津新經(jīng)濟(jì)鏈條，閃現(xiàn)更多的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
8月，天津市規(guī)劃和國(guó)土資源局對(duì)天津奧林匹克中心配套區(qū)地塊進(jìn)行了公開(kāi)招標(biāo)出讓，最終，由順馳集團(tuán)、天津信托、天津日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)共同投資成立的融創(chuàng)奧城投資有限公司一舉中標(biāo)。據(jù)介紹，該項(xiàng)目總投資60億元人民幣，整個(gè)配套區(qū)包括生態(tài)商務(wù)、頂級(jí)居住、精品商業(yè)三部分，與奧林匹克中心競(jìng)技區(qū)相呼應(yīng)，將形成天津的新功能中心。
天津目前正處于城市建設(shè)的新高峰期，奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)及其配套設(shè)施的建設(shè)將對(duì)城市各個(gè)方面的建設(shè)產(chǎn)生影響，形成天津新經(jīng)濟(jì)鏈條。由此引發(fā)的住宅、商業(yè)、文化和旅游等各方面的效應(yīng)則遠(yuǎn)非2008年的一時(shí)鼎盛，而是作為天津新經(jīng)濟(jì)帶的奠基，延續(xù)影響城市發(fā)展。
地產(chǎn)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)仍為支柱
奧運(yùn)的舉辦會(huì)帶來(lái)一系列的需求，諸如寫(xiě)字樓、新聞中心、酒店、住宅等一系列房地產(chǎn)產(chǎn)品，都會(huì)相應(yīng)產(chǎn)生大量需求。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)建設(shè)的主要產(chǎn)業(yè)形式，能夠承載商業(yè)、居住、文化娛樂(lè)等各種功能和形態(tài)的產(chǎn)業(yè)，在奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中將繼續(xù)其支柱作用。這一點(diǎn)，可以從奧林匹克中心配套區(qū)的建設(shè)中窺其一斑。
天津奧林匹克中心東臨衛(wèi)津南路、西臨水上西路、南臨凌水道、北臨賓水西道，占地100萬(wàn)平方米，區(qū)域劃分為競(jìng)技區(qū)和配套區(qū)。奧林匹克中心配套區(qū)位于南開(kāi)區(qū)凌西道北側(cè)，賓水西道南側(cè)，體育中心西側(cè)，堆山公園東側(cè)，土地總面積為690畝。就投資價(jià)值而言，奧運(yùn)場(chǎng)館周邊地區(qū)因奧運(yùn)的舉行將形成新的中心區(qū)域，將產(chǎn)生無(wú)法復(fù)制的聚焦型公共空間效應(yīng)，給投資者提供更充足的預(yù)期空間。對(duì)于缺乏高端產(chǎn)品和高端產(chǎn)品集中區(qū)域的天津房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，奧林匹克中心配套區(qū)的建設(shè)無(wú)疑是快速提升天津地產(chǎn)檔次定位的有效途徑。同時(shí)，高端地產(chǎn)產(chǎn)品的出現(xiàn)也給高
端經(jīng)濟(jì)客戶和國(guó)內(nèi)外大企業(yè)的入駐提供了適合的辦公條件。
融創(chuàng)奧城投資有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，之所以將奧林匹克中心配套區(qū)項(xiàng)目定位在高端市場(chǎng)，主要是基于對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景的樂(lè)觀判斷。由于海河改造、地鐵和道路建設(shè)等重大市政設(shè)施的投入、工業(yè)區(qū)的東移等，使未來(lái)5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。
該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，奧運(yùn)是一個(gè)非常吸引人的題材，但房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展必須在其基礎(chǔ)上發(fā)掘更具有延展性的價(jià)值，創(chuàng)造更具有發(fā)展空間的產(chǎn)品。奧林匹克中心配套區(qū)作為奧運(yùn)場(chǎng)館的配套地塊，適合進(jìn)行商業(yè)、居住、辦公、體育休閑等綜合開(kāi)發(fā)，同時(shí)可以發(fā)揮房地產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)于各個(gè)行業(yè)的串聯(lián)作用和資源整合功能。奧運(yùn)的舉辦是奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的爆發(fā)點(diǎn)，但在此前后的10年時(shí)間都是舉辦城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的黃金期。奧林匹克中心配套區(qū)強(qiáng)調(diào)超前的環(huán)保規(guī)劃、科技含量和建設(shè)水平，就是要以?shī)W運(yùn)為契機(jī)，把天津城市形象和投資價(jià)值向全國(guó)乃至全世界亮個(gè)相，吸引更多投資者，加粗天津的經(jīng)濟(jì)鏈條。所以說(shuō)，奧林匹克中心配套區(qū)不單純是奧運(yùn)場(chǎng)館的配套設(shè)施，更是奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的起點(diǎn)，并由此形成新的天津經(jīng)濟(jì)形象。
住宅終極置業(yè)洗牌高端市場(chǎng)
奧林匹克中心配套區(qū)項(xiàng)目住宅區(qū)推出“終極置業(yè)”的概念，這對(duì)中低檔住宅為主的天津房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不小的震動(dòng)�！敖K極置業(yè)”并非最后一次置業(yè)，而是要使住宅在環(huán)境、建筑、服務(wù)、配套等各方面日臻完美，定位于現(xiàn)代都市居住形態(tài)的頂級(jí)產(chǎn)品，能夠滿足客戶終極置業(yè)的需求。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，奧林匹克中心配套區(qū)項(xiàng)目定位的頂級(jí)住宅概念，將改變目前天津房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，在5年左右的時(shí)間內(nèi)，將有可能重新洗牌天津的高端市場(chǎng)分布。業(yè)內(nèi)人士表示，北京奧亞商圈的住宅價(jià)格在未來(lái)3年內(nèi)至少會(huì)上揚(yáng)10個(gè)百分點(diǎn)，天津奧林匹克中心配套區(qū)的住宅也具有與之類似的潛力。
從置業(yè)周期來(lái)看，目前本市市區(qū)內(nèi)的高檔住宅年齡多在10年左右，一些新建高檔住宅則由于區(qū)位和建筑形式等原因，遲遲沒(méi)能占領(lǐng)絕對(duì)市場(chǎng)。5-10年剛好是高端住宅消費(fèi)的換代時(shí)期，一些本市的高端住宅消費(fèi)者表示，希望能夠在文化和自然環(huán)境比較優(yōu)越的地方選擇新的置業(yè)目標(biāo)，而奧林匹克中心配套區(qū)的住宅因?yàn)榕c商圈和文化帶都比較鄰近的緣故，在這部分消費(fèi)者中有著比較高的期望值。
據(jù)融創(chuàng)奧城投資有限公司總經(jīng)理李紹忠介紹，奧林匹克中心配套區(qū)項(xiàng)目的建筑密度極低，配套設(shè)施也很完善。在設(shè)計(jì)方面，其以入口進(jìn)退的方式，將水上公園和堆山公園的景觀分別和南北居住區(qū)的綠化銜接。
他說(shuō)，奧林匹克中心配套區(qū)有著得天獨(dú)厚的先天條件，北鄰水上公園，西靠占地面積達(dá)600畝的堆山公園，東接奧林匹克中心競(jìng)技區(qū)的大型水面。該地塊所屬區(qū)域目前已是天津市高檔住宅的聚集區(qū)，也是天津市區(qū)環(huán)境最優(yōu)美的區(qū)域之一。同時(shí)，水上公園作為天津市區(qū)最大的自然風(fēng)景區(qū)，與體育館、天塔、周鄧紀(jì)念館等大型公共設(shè)施以及高教區(qū)已確立了在天津市不可替代的區(qū)域性文化中心的地位。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊帆認(rèn)為，奧運(yùn)會(huì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)是發(fā)展的好機(jī)會(huì)。奧運(yùn)場(chǎng)館周邊、新建交通線附近的地段會(huì)升值，這些地段的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以說(shuō)是最直接的也是最大的受益者。但只有到奧運(yùn)會(huì)結(jié)束以后，這些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目才能體現(xiàn)其真正的價(jià)值，即發(fā)揮其使用價(jià)值與實(shí)際附加值。
商業(yè)先天優(yōu)勢(shì)鑄就高端生態(tài)商圈
北京提出了“亞奧商圈”的概念，“因住而商”是業(yè)內(nèi)人士對(duì)未來(lái)亞奧板塊居住形態(tài)的界定。天津奧運(yùn)板塊也同樣將商業(yè)建設(shè)作為地段持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力項(xiàng)目，并提出“生態(tài)商務(wù)”概念，充分體現(xiàn)了對(duì)人、資源、環(huán)境的關(guān)注，按照跨國(guó)企業(yè)總部基地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和實(shí)施，為天津招商提供一流的辦公環(huán)境。
“密切配合奧林匹克中心競(jìng)技區(qū)功能配置，創(chuàng)造一個(gè)人、城市與自然、生態(tài)商務(wù)、高品質(zhì)健康居住和精品商業(yè)的和諧共生，可持續(xù)發(fā)展的綜合區(qū)”，是奧林匹克中心配套區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃原則。水上公園、堆山造景公園、奧體中心體育場(chǎng)呈三面拱衛(wèi)，加之正在拓寬的紅旗南路、中環(huán)線延長(zhǎng)線，還有兩站地鐵站等，不論是從商業(yè)還是住宅角度來(lái)看，奧林匹克中心配套區(qū)都占據(jù)著不可多得的先天優(yōu)勢(shì)。因此，在規(guī)劃方面，奧林匹克中心配套區(qū)辦公區(qū)提出“生態(tài)商務(wù)”概念，要將自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)充分融入辦公條件之中，與國(guó)際化的環(huán)保、自然、人性化的辦公環(huán)境相一致。
同時(shí)，在精品商業(yè)區(qū)的設(shè)計(jì)上，以精品展示、銷(xiāo)售和高品位的休閑娛樂(lè)為主，補(bǔ)充商圈內(nèi)現(xiàn)代的動(dòng)感商業(yè)氣氛。
從古羅馬城到紐約、曼哈頓，商圈的發(fā)展水平與能否持久，很大程度上取決于其與城市之間的協(xié)調(diào)性。這也是一些大型投資者更加關(guān)注天津奧林匹克中心配套區(qū)的原因之一。從整體規(guī)劃來(lái)看，奧林匹克中心配套區(qū)從東至西，由商務(wù)商業(yè)區(qū)逐步過(guò)渡至居住區(qū)布局，保證和城市公共設(shè)施的功能銜接，并將教育用地設(shè)置于西南用地范圍內(nèi)，以利共享城市設(shè)施。作為城市新功能中心，其功能、形態(tài)空間、體量也配合并服從于城市總體規(guī)劃，與整個(gè)城市地標(biāo)形成空間和軸線關(guān)系。
奧林匹克中心配套區(qū)與城市結(jié)構(gòu)形成了兩條軸線。一條是其與天塔間的空間軸線；另一條則是與奧林匹克競(jìng)技區(qū)的空間軸線。軸線交會(huì)處樹(shù)立一座100米高度商務(wù)主樓以確立區(qū)域地標(biāo)，形成和天塔的對(duì)話關(guān)系。商務(wù)區(qū)以建筑體量和街角開(kāi)放廣場(chǎng)與競(jìng)技區(qū)相呼應(yīng)；商業(yè)區(qū)配合補(bǔ)充競(jìng)技區(qū)4萬(wàn)平方米大型商圈，在賓水西道和凌賓路的兩座規(guī)劃的地鐵站之間，形成沿地鐵的商業(yè)軸線。
此外，建筑體量和形態(tài)與奧林匹克中心競(jìng)技區(qū)的協(xié)調(diào)配合也形成了奧林匹克中心配套區(qū)與現(xiàn)代相結(jié)合的自然商業(yè)氣息。商務(wù)建筑近人尺度的建筑高度為典型的歐洲商務(wù)區(qū)尺度，并適宜在建筑底層增設(shè)小型商業(yè)增加人氣引入。商業(yè)建筑除商業(yè)主樓為四層高度外，其余均由兩層高度的小型建筑群組成，以加強(qiáng)最適宜的步行商業(yè)氣氛，并體現(xiàn)兩組空間的主次關(guān)系。
有關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)者表示，商業(yè)區(qū)的自然化設(shè)計(jì)是國(guó)際規(guī)劃學(xué)的趨勢(shì)，講究以舒適度為標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)。奧林匹克中心配套區(qū)引用這種設(shè)計(jì)手法，一方面在國(guó)內(nèi)是創(chuàng)新之舉，另一方面也使天津尚在高速發(fā)展中的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)站在了更高的起點(diǎn)，省卻了很多彎路。
融創(chuàng)奧城投資有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，該項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，充分利用土地資源，并且盡可能地減少建筑覆蓋率，以提高更多的空間種植綠化。在建筑設(shè)計(jì)上，充分利用自然通風(fēng)、采光，并且通過(guò)新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，創(chuàng)造環(huán)保節(jié)能的綠色建筑，向人們提供健康、舒適的室內(nèi)生活和工作環(huán)境。同時(shí)，規(guī)劃中還考慮了項(xiàng)目分期操作和可持續(xù)發(fā)展等特點(diǎn)，在商務(wù)區(qū)采用“模塊”式設(shè)計(jì)手法，創(chuàng)造“跨國(guó)公司總部基地”的商務(wù)氛圍。
旅游新城市形象凝聚更多商機(jī)
以住宅、商業(yè)和文化等一系列產(chǎn)品帶動(dòng)的奧運(yùn)地產(chǎn)，除了其自身的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，還將增加天津城市的旅游價(jià)值，并由此帶動(dòng)本市的經(jīng)濟(jì)投資。
現(xiàn)奧組委執(zhí)行委員魏紀(jì)中當(dāng)了12年中國(guó)奧委會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)，他表示，每一屆奧運(yùn)會(huì)都給舉辦國(guó)家在建筑、交通、市容環(huán)境等方面帶來(lái)巨大效益，而奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的第一受益者首先是旅游業(yè)。按照國(guó)際慣例，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的影響一般是10年的效應(yīng)，也就是前7年后3年。中國(guó)今年旅游業(yè)受到非典的影響，但很快會(huì)過(guò)去。隨著奧運(yùn)會(huì)的進(jìn)程，相信旅游業(yè)會(huì)較快興旺起來(lái)。
他說(shuō)，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，還會(huì)因其經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的程度不同而取得的效果也不同。發(fā)展中國(guó)家和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)舉辦奧運(yùn)會(huì)的經(jīng)濟(jì)收益，比發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)達(dá)地區(qū)效果更加突出。巴塞羅那通過(guò)舉辦奧運(yùn)會(huì)，按照當(dāng)?shù)厝说恼f(shuō)法，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比正常速度提前了20年。目前，巴塞羅那已成為歐洲第三大旅游度假勝地。魏紀(jì)中舉例說(shuō)，1984年他到韓國(guó)時(shí)，街上見(jiàn)不到幾個(gè)歐美人，1986年他再到韓國(guó)，街上到處可見(jiàn)歐美人，而這種變化都是因?yàn)?988年韓國(guó)要舉辦漢城奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的。美國(guó)猶他州的鹽湖城舉辦了2002年冬季奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，當(dāng)?shù)毓賳T介紹說(shuō)，來(lái)鹽湖城舉辦會(huì)議和辦展覽的客戶一直排到了2004年年底。鹽湖城、巴塞羅那舉辦奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化，比悉尼和亞特蘭大要明顯得多。
有關(guān)部門(mén)預(yù)計(jì)，2005年北京接待入境旅游者將達(dá)到361萬(wàn)人次；2006年至2007年，年增長(zhǎng)率為8%，2008年增長(zhǎng)率為10%，接待人數(shù)為463萬(wàn)人次；2009年至2010年與2008年持平。目前，北京旅游業(yè)通過(guò)促銷(xiāo)，計(jì)劃明年可以恢復(fù)到接待入境旅游者310萬(wàn)的人數(shù)。根據(jù)目前北京旅游業(yè)測(cè)算，每來(lái)京10萬(wàn)外國(guó)人就在北京消費(fèi)1億美元，那么到2005年北京外匯收入將達(dá)到37.2億美元，2008年這一數(shù)字將上升到47億美元。
有關(guān)人士表示，天津作為2008年奧運(yùn)會(huì)協(xié)辦城市，也是與北京距離最近的城市，其連帶旅游效應(yīng)就能夠達(dá)到北京旅游人數(shù)的50%左右。而具備獨(dú)特的旅游景點(diǎn)是天津旅游業(yè)能否借此崛起的重要因素。本市一家旅行社管理人員表示，旅游業(yè)發(fā)達(dá)的城市通常需要具備兩方面的要素，一是可參觀景點(diǎn)的多少與價(jià)值性，二是購(gòu)物功能的發(fā)達(dá)程度。二者之一出色即可帶動(dòng)一個(gè)城市的發(fā)展，若能同時(shí)具備兩項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，旅游業(yè)在當(dāng)?shù)氐氖找鎰t足以擔(dān)當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)。他說(shuō)，天津目前天然景觀不多，且距離市區(qū)很遠(yuǎn)，而市區(qū)內(nèi)具備參觀價(jià)值的景點(diǎn)也屈指可數(shù)，與購(gòu)物區(qū)的距離又相對(duì)比較遠(yuǎn)，這些在一定程度上都阻礙了天津的旅游業(yè)發(fā)展。
該人員認(rèn)為，奧運(yùn)場(chǎng)館及其配套設(shè)施的建成，不論從奧運(yùn)聚焦效應(yīng)還是從建筑價(jià)值水平來(lái)看，都具有很高的參觀價(jià)值，必然帶動(dòng)天津的旅游業(yè)發(fā)展，并且會(huì)將新的旅游人群鎖定在經(jīng)濟(jì)、文化水平更高的人群，在一定程度上也可以帶動(dòng)城市投資率的提高。此外，旅游人數(shù)的增加必然帶動(dòng)購(gòu)物結(jié)構(gòu)的發(fā)展，而奧林匹克中心配套區(qū)的商業(yè)如果能定位于高端市場(chǎng)，成為北方國(guó)際化購(gòu)物中心，那么，對(duì)于本地投資者和來(lái)津旅游者都將是難得的契機(jī)。
文/肖沅
《每日新報(bào)》2003.9.27
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