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□ 本文作者：魯開宏

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深圳東部休閑住宅的業(yè)主投資安排 [推薦]

第一節(jié)  一般休閑房投資增值的來源
休閑房投資增值，大體有如下幾個(gè)來源：
一、土地增值：
休閑房建在郊區(qū)、鄉(xiāng)村以及遠(yuǎn)離城市的風(fēng)景區(qū)內(nèi)，相對(duì)于城市來說，它的地價(jià)付費(fèi)（包括土地使用權(quán)購買付費(fèi)和土地租賃付費(fèi)）要比鄰近的城市低許多。但城市是動(dòng)態(tài)的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市會(huì)相應(yīng)地?cái)U(kuò)張，特別是綜合型城市。城市的收縮也有，多發(fā)生在支柱性資源即將枯竭的資源型城市，這種情況很少，因?yàn)樵谒l(fā)生之前城市大多都已轉(zhuǎn)向了綜合型。同時(shí)，在這種已進(jìn)入退行性過程的城市中，能夠認(rèn)同休閑住宅概念并有足夠收入支撐休閑生活的人較少，所以對(duì)本書所討論的主題并不重要。換言之，凡是能夠產(chǎn)生出大批認(rèn)同休閑概念并有足夠支付能力的中、上層收入者的城市，它一定是十分有活力的、以十分快的速度擴(kuò)張的。
城市不斷向外擴(kuò)張，原來的近郊就變成了城市，原來的遠(yuǎn)郊就變成了近郊，原來遠(yuǎn)離城市的鄉(xiāng)村和風(fēng)景區(qū)就變得離城市近了點(diǎn)，交通也更便捷了（可能交通的改善意義更大一些）。
在這個(gè)不斷變化的過程中，就發(fā)生了土地的價(jià)值增加（或直接地表現(xiàn)為土地價(jià)格的上長(zhǎng)），這就形成了購買休閑房的投資增值來源。
當(dāng)土地可以私有的時(shí)候，私有土地一般是增值的。不排除有減值因素，但這些減值因素一般是外部的（如環(huán)境污染、城市帶或主城區(qū)向遠(yuǎn)離本土塊的方向推移、遠(yuǎn)離本土塊的更先進(jìn)的交通系統(tǒng)取代了鄰近本土塊的交通干線等），或內(nèi)在性質(zhì)退化的（如水土流失和肥沃的表土層耗竭等）。前一類因素一般比較偶然（環(huán)境污染或許變得起來越不偶然），對(duì)于絕大多數(shù)土塊來說是很少發(fā)生的。后一類因素，尤其對(duì)于有潛在房地產(chǎn)開發(fā)可能性的土塊來說，對(duì)土地價(jià)格并不構(gòu)成太大的影響。因此，私有土地的增值是比較肯定的。
但我國是一個(gè)憲法禁止私人或企業(yè)擁有土地所有權(quán)的國家，地產(chǎn)交易里的所謂土地價(jià)款，并不是購買了土地的本身，而只是購買了土地的有一定年限的使用權(quán)。當(dāng)土地成交后，隨著時(shí)間的推移，可使用的年限會(huì)越來越短，其交易價(jià)格（不管是實(shí)際上發(fā)生了還是沒有發(fā)生）也就越來越低。這實(shí)際上相當(dāng)于紅利分配對(duì)于價(jià)值的釋放，最表觀化的處理方法是土地使用權(quán)年限是n 年的，那么每過一年內(nèi)在價(jià)值就釋放掉1/n，直到期末國家收回土地使用權(quán)，價(jià)值為零。
但在大多數(shù)情況下，問題并不這么簡(jiǎn)單，而是一個(gè)非線性的過程，往往表現(xiàn)為在開始幾年減值傾向并不十強(qiáng)烈，在中期的時(shí)候減值變得十分迅速，后期重又變得比較和緩（其實(shí)也沒有多少值可以減了）。這是一條下降的S型曲線，可用邏輯斯諦方程（受控的指數(shù)增長(zhǎng)曲線）
R= （式4－１）
來擬合，式中，Ｒ為
對(duì)于任何發(fā)展商或業(yè)主手里所持有的地塊，這個(gè)過程都是毫無例外地發(fā)生著的，只是在開始時(shí)并不那么引人注意（因?yàn)橹袊箨懙禺a(chǎn)商普遍持有地塊的局面還只是最近１0年的事情）。
一方面，像我們前面已經(jīng)論證過的，土地會(huì)因城市的擴(kuò)張而不斷地增值，另一方面，像我們剛剛分析過的，土地又會(huì)隨著自購買到使用權(quán)之日起時(shí)間的推移（更確切地應(yīng)該表述為剩余使用年限的減少）而減值。那么，一個(gè)地塊到底是增值還是減值，就只有充分地研究了這兩個(gè)方面并加以比較后才好下結(jié)論了。當(dāng)增值因素在于減值因素，土地的價(jià)值還是在上升，但速率被抵消掉了相當(dāng)?shù)牟糠�。�?dāng)減值因素大于增值因素時(shí)，隨著時(shí)間的推移，土地價(jià)值（包括表觀的價(jià)格）就只有下降了。以上關(guān)系，可以用下式表示：
V （式4－２）
式中為土地價(jià)值增長(zhǎng)速率；為城市擴(kuò)張帶來的地價(jià)增值速率；為經(jīng)濟(jì)發(fā)展（含經(jīng)濟(jì)周期，因此它有時(shí)可能為負(fù)）帶來的地價(jià)增值；R為隨使用時(shí)間的增加而形成的土地價(jià)值減損速率，由式3－１給出。
二、房屋價(jià)值的增長(zhǎng)：
1、所附著土地地段變好帶來的增值：
土地價(jià)格的上長(zhǎng)，還會(huì)帶來另一個(gè)結(jié)果，就是做為其地上附著物的房屋的價(jià)格上長(zhǎng)，這就形成了購買房屋的另一個(gè)投資增值來源。
好地段上的房子，賣的價(jià)錢就好，這是我們一般的常識(shí)。當(dāng)某塊土地所處的地段位置因某種原因變得越來越好時(shí)，其上的房子也在長(zhǎng)價(jià)，而且其上漲速度和幅度都會(huì)越過地價(jià)的上漲速度和幅度。這當(dāng)中的差額，就是房屋自身的增值，即
V （式3－3）
式中：V為房屋因地塊位置變化而引起的自身增值速度；V為因地塊位置變化而引起的總增值速度；V為地塊位置變化導(dǎo)致的土地自身增值速度。
當(dāng)然，土地價(jià)值的增長(zhǎng)和房產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)都隱含在房地產(chǎn)交易的總價(jià)款里，大多數(shù)情況下并不那么容易區(qū)別開來。而且，在非理論研究而是操作實(shí)務(wù)中，也不一定非要把它們這么嚴(yán)格、準(zhǔn)確地區(qū)別開來。
按現(xiàn)行我國的政策，當(dāng)土地使用年限期滿后，國家在收回土地的同時(shí)，連同其地上和地下的一切附著物都收回，因此，最起碼從理論上說，房屋和土地一樣，也存在著隨剩余使用年限的減少而減值的問題。但是，我國普遍實(shí)行個(gè)人購房政策也不過十幾年，而用于住宅類房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用年限一般70年，剩余時(shí)間還長(zhǎng)，所以不管是政府、發(fā)展商還是業(yè)主，都還沒有深切地為此事操心。
2．收入提高帶來的休閑房產(chǎn)增值：
隨著一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入會(huì)普遍提高，房屋的價(jià)格也會(huì)隨之而上漲。乍看起來，這個(gè)原因引起的房產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)于主體生活用房和對(duì)于休閑生活用房影響是一樣的，但實(shí)際上，人們會(huì)把更大比例的錢用于休閑生活上（就像以前沒有滿足溫飽時(shí)收入的主要部分用于吃飯，現(xiàn)在滿足溫飽了收入的主要部分用于購置主體生活房一樣）。這樣，休閑房的增值速率將必然快于主體生活房的增值速率。因此，休閑房將是更好的投資選擇。
3．休閑觀念增強(qiáng)帶來的房屋增值：
更多時(shí)間的工作掙更多的（不知道止境的）錢，還是更高效率地工作掙足夠的錢同時(shí)擁有更多的閑暇時(shí)間，這是每一個(gè)人（不管明確意識(shí)到了沒有）都面臨的選擇。當(dāng)然，我們現(xiàn)在收入還太低，生活水準(zhǔn)還太低，社會(huì)效率又不高，國家雖然收了很多稅，但只給了很少的社會(huì)保障和福利，大家只想著拚著時(shí)間多掙錢。但在西方工業(yè)國，這個(gè)問題則不僅是個(gè)人所考慮的，也是社會(huì)學(xué)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社會(huì)活動(dòng)家、政治家所關(guān)注和考慮的。一般來說，大資產(chǎn)階級(jí)選擇花更多的時(shí)間掙更多的錢，藍(lán)領(lǐng)工薪階層也選擇花更多的時(shí)間掙更多的錢，但中產(chǎn)階級(jí)傾向于選擇更多的閑暇時(shí)間。從西方社會(huì)結(jié)構(gòu)演變來看，中產(chǎn)階級(jí)人群會(huì)越來越多，成為捍衛(wèi)現(xiàn)有社會(huì)制度的中堅(jiān)力量。我國目前還沒有形成一個(gè)真正的中產(chǎn)階級(jí)，但向這個(gè)方向發(fā)展的趨勢(shì)是必然的（中產(chǎn)階級(jí)產(chǎn)生的兩個(gè)基本條件——收入的普遍提高和全民受教育程度的提高——都在逐漸進(jìn)展著）。這種趨勢(shì)，首先會(huì)在開放和社會(huì)發(fā)展比較好、文化積淀比較厚的城市里表現(xiàn)出來，如北京、上海、香港就已形成了一個(gè)可稱為準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)的階層。中產(chǎn)階級(jí)或具備中產(chǎn)階級(jí)意識(shí)的人群的迅速增加，會(huì)使更多的人認(rèn)同休閑概念并選擇休閑生活，對(duì)休閑住宅的需求就會(huì)增加，其增值就是必然的了。
三、樹木增值：
休閑房建在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)里，和主體生活房比起來，它一般有自己的私宅庭院，可以種樹。樹木的生長(zhǎng)是一個(gè)累積的增值過程，其來源起碼有以下兩個(gè)：
⑴木的生長(zhǎng)意味著樹干蓄積木材的增加。一棵3年生的小樹，生長(zhǎng)到65年，胸徑一般可以達(dá)到80厘米以上，木材蓄積量可以達(dá)3~6立方米。如果要是當(dāng)初種樹時(shí)就選擇木材貴重的樹種，則增值效果將更為可觀。
⑵特別值得提到的一點(diǎn)是，按現(xiàn)行政策，如果到土地使用期結(jié)束，政府真的要連房加
地一起收回的時(shí)候，只有樹木是可以伐掉出賣實(shí)現(xiàn)價(jià)值變現(xiàn)的。因此，不管是理論上還是實(shí)務(wù)上，宅院土地的地上附著物中，只有樹木是不隨剩余土地使用年限的減少而減值的投資底物。
四、投資園藝盈利：
單純的私宅庭院園藝活動(dòng)不以盈利為目的，即使能生產(chǎn)一點(diǎn)自用的產(chǎn)品（如蔬菜、鮮花）從而為業(yè)主節(jié)約了生活費(fèi)用，也和我們一般意義上所理解的投資活動(dòng)及其盈利有性質(zhì)上的差別。
這里想要說的，為一種專為盈利性園藝事業(yè)而做的安排。比如，每一戶都可以申請(qǐng)得到一塊配屬的園藝用地，一般采用租賃形勢(shì)，業(yè)主在其上從事園藝事業(yè)是一種高尚和時(shí)尚的休閑活動(dòng)（歐美人業(yè)余時(shí)間最流行的就是園藝活動(dòng)），同時(shí)其產(chǎn)品歸自己所有，只要達(dá)到一定的園藝活動(dòng)規(guī)模（不同條件下會(huì)不一樣，要具體情況具體分析），同時(shí)產(chǎn)品品質(zhì)又好，有銷路，就能在抵償成本（直接成本和租金）以后而有所盈利。這就成了一頂名符其實(shí)的投資活動(dòng)。
上面我們?cè)O(shè)定了兩個(gè)前提，一個(gè)是產(chǎn)“品品質(zhì)好”，一個(gè)是“有銷路”。這兩個(gè)前提，是業(yè)主個(gè)人很難做到的，這一方面固然由于業(yè)主是“業(yè)余”園丁，在相當(dāng)大程度上是來玩的，對(duì)生產(chǎn)技術(shù)不熟悉，也不那么用心，另一方面，更重要的，是它們不知道市場(chǎng)在哪里以及少量的產(chǎn)品在市場(chǎng)上毫無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可言，小的生產(chǎn)規(guī)模也不足以支撐技術(shù)改進(jìn)和市場(chǎng)開拓。為此，發(fā)展商或物業(yè)管理商就要提供相應(yīng)的技術(shù)服務(wù)，如品種（品系）選擇、標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)模式、產(chǎn)品規(guī)格、商品性狀等，同時(shí)還要提供銷售服務(wù)，如把住區(qū)內(nèi)所有業(yè)主的產(chǎn)品收購集中起來統(tǒng)一銷售或更進(jìn)一步地加工后銷售。只有這樣，業(yè)主才能放心地加入到這種園藝投資活動(dòng)中來。
提到業(yè)主園藝投資安排，或許應(yīng)該加以申明的是，它并不等同于“莊園經(jīng)濟(jì)”。其實(shí)質(zhì)性的區(qū)別在于，“莊園經(jīng)濟(jì)”是在未經(jīng)國家許可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地（一般是農(nóng)用地）上建房子，而休閑房是在辦理了各項(xiàng)房地產(chǎn)用地和售房許可的土地上建房子。至于園藝活動(dòng)的目的，不是為了逃避國家管理蓋廉價(jià)房，而是為了以園藝活動(dòng)做為休閑生活的一部分并以其產(chǎn)品的出售而盈利。而且，通過集中統(tǒng)一的技術(shù)管理和市場(chǎng)開拓，它將能使土地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效率達(dá)到更高的水準(zhǔn)。實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，既然是能夠發(fā)展生產(chǎn)力，提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效率的事，為什么就不能做呢？
五、產(chǎn)權(quán)酒店式投資：
業(yè)主買房子，購得了產(chǎn)權(quán)，再把房子回租給開發(fā)商或（酒店）物業(yè)管理商，后者再把房子像酒店一樣地管理起來，出租給來此旅游度假的人們。在此過程中產(chǎn)生的盈利，由業(yè)主和發(fā)展商或物業(yè)管理商分成（可采用直接“分紅”的形式，也可充抵購房按揭貸款）。這種現(xiàn)一體化模式，稱為產(chǎn)權(quán)酒店式管理模式。如果搞得好，業(yè)主可以相當(dāng)于不花錢就能買到房子，甚至掙到比購房?jī)r(jià)款更多的錢。
產(chǎn)權(quán)酒店式的業(yè)主投資安排，一個(gè)最重要的前提條件，就是要有客人來租住房子，這在比較著名的全國性或地方性旅游或休閑區(qū)內(nèi)是比較容易實(shí)現(xiàn)的，在特大型城市（如北京、上海）或因某種原因而著名的城市（如作為改革開放前沿的深圳）也是比較容易實(shí)現(xiàn)的。如果租不出去或雖租出去了但不足以盈利，一切都無從談起，這種風(fēng)險(xiǎn)是要充分認(rèn)識(shí)到的（尤其是作為最終出錢購房者的業(yè)主）。

第二節(jié)  東部休閑房投資增值前景
從邏輯上講，建設(shè)在東部土地上的休閑房，應(yīng)具備上述一般休閑住宅投資增值的共
性。但在東部的具體情況下，它們到底會(huì)是什么樣子，是本節(jié)所要討論的問題。
（一）  東部土地增值的前景：
深圳是中國大陸設(shè)立的五個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，位于珠江入�？诘臇|岸，南與香港特別行政區(qū)毗鄰，西與澳門特別行政區(qū)、珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)隔海（珠江口）相望，北和東側(cè)與廣東省的廣州市、東莞市、惠州市接壤，面積約兩千平方千米。作為中國大陸行政建制的副省級(jí)單位，深圳市所轄的地域范圍是不算大的。
深圳市地處改革開放比較早、經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的珠三角地區(qū)，又是經(jīng)濟(jì)特區(qū)，同時(shí)又緊鄰港澳，從1990年代起土地和房產(chǎn)的價(jià)格都是高居全國第一梯隊(duì)的。但大家都知道，深圳的房子貴是貴在經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)，也就是一般深圳人所說的（二線）關(guān)內(nèi)。而同是在關(guān)內(nèi)，也有極大的差別，貴是貴在福田區(qū)、羅湖區(qū)的房子，南山區(qū)的房子也比較貴。但與之僅一座梧桐山余脈之隔的鹽田區(qū)的房子卻并不貴。而大鵬半島上龍崗區(qū)的三個(gè)鎮(zhèn)，土地及房產(chǎn)的價(jià)格就更便宜了。
和與之僅僅一山之隔（十分鐘的過隧道時(shí)間或十五分鐘的繞盤山公路時(shí)間）的羅湖、福田等區(qū)比起來，本書所指稱的東部區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)類開發(fā)的土地及房屋價(jià)格顯然是短了一大截。要說羅湖、福田是最早開放的經(jīng)濟(jì)特區(qū)部分，鹽田區(qū)的沙頭角其實(shí)也不晚。記得二十年前中國大陸改革開放的初期，沙頭角和羅湖幾乎是齊名的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的代名詞，也曾經(jīng)大出過一陣風(fēng)頭。那時(shí)外地人來深圳一定要到沙頭角中英街購物、看香港，沒到沙頭角似乎就沒到深圳市�？梢姰�(dāng)時(shí)沙頭角在全國的名聲和影響力之大。因此，以改革開放的早晚來解釋兩地地價(jià)的巨大差異，沒有多少說服力。
那么，導(dǎo)致東部區(qū)域土地及房產(chǎn)價(jià)格明顯偏低的主要原因是什么呢？依作者之見，至少有以下幾點(diǎn)：
1、  交通問題：
鹽田雖然有大型港口（著名的鹽田港），但它只對(duì)貨物海運(yùn)周轉(zhuǎn)量大的生產(chǎn)性企業(yè)和外
貿(mào)公司、物流類企業(yè)等有意義，對(duì)普通市民的生活來說，并聯(lián)無意義，甚至起了相反的作用（見后）。
鹽田區(qū)在特區(qū)內(nèi)和其它幾個(gè)特區(qū)內(nèi)區(qū)（羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)）的聯(lián)系，只有一條干線路，梧桐山西側(cè)叫羅沙路，梧桐山以東叫深鹽路，中間是靠一條雙向四車道隧道和一條上二、下一交互三車道的盤山路連接。后都只供小型車通行，由于急彎多且上下坡大，不好走。前者雖然比較好走，但對(duì)于鹽田區(qū)的普通居民來說，起碼造成了如下幾點(diǎn)影響：
①  開小車過一次隧道要10元錢。鹽田的企業(yè)不多，商業(yè)更少，文化單位和市級(jí)行
政機(jī)構(gòu)幾乎沒有，這就決定了大部分鹽田人住在鹽田也要在羅湖、福田等地上班。開小車的，每天一個(gè)來回，就要為隧道多花出去20元錢。盡管星期六和星期天可以不出鹽田，得由于各種特殊情況（特別是商務(wù)人員），平均每天出一次鹽田肯定是不夠的。這樣一年下來，七八千甚至上萬元就不見了。現(xiàn)在汽車出入關(guān)一般都不再花錢，相比起來，鹽田在這方面還不如特區(qū)外。
②  對(duì)于借助于公共交通的人來說，由于這種“自古華山一條路”的狀況，造成公交
車線路極少，可供選擇的余地自然也就很少，到羅湖、福田、南山等區(qū)的絕大多數(shù)地方都要靠換乘，加上車行速度慢，線路為了多照顧一些乘客而繞圈子行駛，線路長(zhǎng)，花時(shí)間多，車上又經(jīng)常擁擠不堪。作者為寫這本書曾租住在鹽田區(qū)的金融路，日間工作在福田區(qū)的振華路，當(dāng)時(shí)乘202路公交車，往返于明斯克站和上海賓館站之間，每天上班要用1小時(shí)10分鐘，下班回家要用掉1小時(shí)20～30分鐘。如果遇上并不算少見的塞車（作者統(tǒng)計(jì)在20天中乘公交車32次塞車3次，概率幾為10%），時(shí)間更是無法保證。更何況沒有私家汽車的居民只能搭乘公交車，別無選擇，因?yàn)轵T自行車和步行等都不許過隧道，也難于由盤山路翻過梧桐山到達(dá)羅湖一側(cè)。
③隧道和盤山路使人產(chǎn)生明顯的心理距離，感覺鹽田比它的實(shí)際距離要遙遠(yuǎn)得多。羅湖、
福田、南山的人們過了隧道或盤山路就有一種來到另一個(gè)小城市的感覺，其感受比出關(guān)都要深。
另外，鹽田和特區(qū)外的龍崗區(qū)之間的交通也要過隧道。
東三鎮(zhèn)與市區(qū)的聯(lián)系有兩條路可以走，一條走鹽田區(qū)，同樣受到隧道或盤山路的困擾，但比較近，另一條取道關(guān)外，從龍崗區(qū)的中部繞過來，但要遠(yuǎn)了許多，而且路也不是太好走，經(jīng)常塞車。
曾經(jīng)被大事渲染的鹽壩高速的開通，也只是方便了鹽田區(qū)和東三鎮(zhèn)之間的聯(lián)系，對(duì)于改變鹽田區(qū)以及東三鎮(zhèn)與羅湖、福田之間的交通狀況并無多大幫助。
綜合以上三點(diǎn)，交通狀部是限制鹽田區(qū)以及東三鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展乃至地價(jià)攀升的第一因子。
（二）  深圳住宅類房屋的增值：
按現(xiàn)有行政建制，深圳有五個(gè)區(qū)——關(guān)內(nèi)概念的福田、羅湖、鹽田和關(guān)外概念的寶安、龍崗。五個(gè)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化程度、支柱產(chǎn)業(yè)、人群結(jié)構(gòu)、收入水平、地域位置等都各有特點(diǎn)，住宅類房屋的價(jià)格也就差別很大，不好籠統(tǒng)地加以判斷，因此按區(qū)分開來介紹。
1、福田區(qū)：
2、羅湖區(qū)：
3、鹽田區(qū)房屋的增值：
鹽田區(qū)房屋的價(jià)格，一般住宅樓或商住樓，可以舉如下四個(gè)例子：
①  東部陽光花園：小高層公寓，4０００～５０００元／平方米；
②  海都花園：高層公寓，４０００～５０００元／平方米；
③  東和大廈：高層公寓，６５００～７５００元／平方米；
④  碧海藍(lán)天：高層公寓，　　　　　　　　　元／平方米。
和福田、羅湖同類型的房子比較起來，鹽田房子大約要低出４０～６０％。如果要考慮到這里是真正的海景房（而不是像福田區(qū)好多所謂海景房其實(shí)看不到�；蚪裉熨I房子的時(shí)候勉強(qiáng)看到個(gè)海的影子明天住進(jìn)去的時(shí)候卻被前面新起的大樓擋了個(gè)嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)或海本身就被填了起來，再好一點(diǎn)就是看到個(gè)像泥塘似的淤泥灘涂）這一點(diǎn)，房?jī)r(jià)的差距應(yīng)該更大（像碧海藍(lán)天這樣的高層全海景房，放在福田賣１００００元／平方米似無問題）。
這樣的價(jià)格比較，絕對(duì)價(jià)格數(shù)值里面固然含有地價(jià)差異的因素，但正如我們前面所分析的，地價(jià)差別的因素在３０％左右，而房?jī)r(jià)差異的幅度卻達(dá)到４０～６０％甚至更多，故房屋價(jià)值本身所貢獻(xiàn)的差異也是非常大的。
由此可見，鹽田房屋的增值空間是很大的。但正如前面所分析的，鹽田房屋的價(jià)位極端依賴于土地的價(jià)值，而土地的價(jià)值能否增長(zhǎng)，又取決于諸如交通狀況一類的重大問題的改善或徹底解決。因此，未來鹽田房產(chǎn)不可能指望單方面的實(shí)質(zhì)性、跳躍性增長(zhǎng)，而是和土地價(jià)格聯(lián)動(dòng)，兩者的跳躍性增長(zhǎng)要出現(xiàn)都出現(xiàn)，要不出現(xiàn)都不出現(xiàn)。換句話說，如果祈盼鹽田的房產(chǎn)價(jià)格大增，所需解決的實(shí)質(zhì)性問題和祈盼土地價(jià)格大增的是完全一樣的。
至于東三鎮(zhèn)隸屬龍崗區(qū)，但離龍崗區(qū)的經(jīng)濟(jì)、行政和文化中心很遠(yuǎn)，本身城市化程度很低，所以房?jī)r(jià)就更是低得厲害，
４、寶安區(qū)：
５、龍崗區(qū)：
（三）  產(chǎn)權(quán)酒店：
深圳沒有真正的家居式產(chǎn)權(quán)酒店，但有標(biāo)準(zhǔn)客房式的產(chǎn)權(quán)酒店，位處鹽田區(qū)大梅沙的海景酒店就是搞得聲勢(shì)比較大的一家。該酒店出售客房產(chǎn)權(quán)４０年，建筑面積３６～４０平方米的標(biāo)準(zhǔn)房售價(jià)４０００００～６０００００元，折合每平方米建筑面積售價(jià)１１０００～１６０００元，是鹽田區(qū)一般住宅單位面積價(jià)格的２～４倍，再加上產(chǎn)權(quán)只有４０年而非一般住宅的７０年（發(fā)展用地是４０年的商業(yè)用地而非７０年的住宅用地），價(jià)格高得令人吃驚，即使是考慮到酒店方面負(fù)責(zé)裝修并配套一般標(biāo)準(zhǔn)客房設(shè)備（如桌椅、電視、衛(wèi)浴等）仍是如此。對(duì)業(yè)主的回報(bào)，是以每年總投資額的５％固定回報(bào)加上客房部（注意，不是整個(gè)酒店）年可分配利潤(rùn)的３０％。在售賣處發(fā)送的材料上，開出的４０年產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)總回報(bào)額為１４８００００元，相當(dāng)于初期投資額的２～４倍，以平均數(shù)三倍計(jì)，每年的投資回報(bào)率大約是２．８％，對(duì)于單純的投資來說，不是個(gè)什么大數(shù)字，但考慮到４０年中所享有的那些東西（產(chǎn)權(quán)到手、定期居住、非居住時(shí)間的優(yōu)先定房權(quán)和選擇權(quán)等，這個(gè)數(shù)字也是非常巨大的了。
案例二，盧海寧買的那處產(chǎn)權(quán)酒店
休閑房產(chǎn)權(quán)酒店式安排的高級(jí)形式是獨(dú)立住宅家居式酒店（出租屋）。它的產(chǎn)生和發(fā)展依賴于這樣一種趨勢(shì)，即人們每年集中休假的機(jī)會(huì)越來越多且時(shí)間越來越長(zhǎng)（像我國實(shí)行了幾年的五一、十一、春節(jié)長(zhǎng)假或擬議中將要實(shí)行的強(qiáng)制性帶薪休假），假期的出游方式也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，由旅游機(jī)會(huì)難得多跑幾個(gè)景點(diǎn)的“奔波觀光”式的旅游演變?yōu)橐约彝セ蚺笥讶ψ訛閱挝坏摹⒃谙矚g的地方住下來輕松一陣子的休閑式旅游。這才真正奠定了家居式產(chǎn)權(quán)酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)的客源基礎(chǔ)。
與大梅沙海景酒店緊鄰的，是雅蘭酒店，建筑模式和海景酒店一致無二，在已經(jīng)投入了酒店運(yùn)營(yíng)后仍在大力推售產(chǎn)權(quán)，其單位面積均價(jià)達(dá)到了１９０００～２００００元／平方米，４０平方米的標(biāo)準(zhǔn)客房售價(jià)達(dá)到了８０００００元，比海景酒店還高出１／３，而且回租方式只考慮１～６年。其特點(diǎn)是業(yè)主投資回報(bào)上顯得比較大方，可分配利潤(rùn)與酒店的分割比例可享受到６成，而且不僅是客房部利潤(rùn)，而是酒店所有相關(guān)物業(yè)的利潤(rùn)總和。當(dāng)然這也不一定就好，也可能讓其它物業(yè)的經(jīng)營(yíng)不善把客房的利潤(rùn)拉下來，因?yàn)橐话銇碚f酒店經(jīng)營(yíng)中最能穩(wěn)定地產(chǎn)生大宗利潤(rùn)的就是客房部。雅蘭酒店的客房收費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)間為平日價(jià)４８０元／天，周末、節(jié)日價(jià)為６８０元／天，高檔房為７００～９００元／天，豪華房每天幾千元。旺季打７～８折，還附帶一些其它優(yōu)惠。
客觀地說，大梅沙休閑物業(yè)的發(fā)展還很初級(jí)，發(fā)展的空間還很大，因?yàn)橥恋氐慕⑦h(yuǎn)期增值是肯定的。給業(yè)主的投資回報(bào)作者不便評(píng)論，但給業(yè)主留下的主動(dòng)支配自己產(chǎn)權(quán)的自由度顯然太少。另外，酒店的規(guī)劃（特別是景觀）設(shè)計(jì)水平、規(guī)模、檔次、服務(wù)質(zhì)量等，都還有待提高。
(四)業(yè)主園藝：
1、果樹：
深圳地處南亞熱帶海濱，氣候上最適于栽培荔枝、龍眼、柑桔類、香蕉類果樹，其它可以栽培的還有芒果、陽桃、番石榴、毛葉棗、黃皮、楊梅、火龍果、枇杷、梅、蒲桃、李、草莓等。特別是荔枝，深圳、東莞一帶是作為全世界中心產(chǎn)區(qū)的廣東省傳統(tǒng)的中心產(chǎn)區(qū)，不但總產(chǎn)量大、品種多、品質(zhì)好，而且農(nóng)民也有豐富的栽培經(jīng)驗(yàn)，銷售渠道比較順暢快捷（最后一點(diǎn)對(duì)于荔枝這種特難保鮮的時(shí)令果品尤為重要）。深圳南山的荔枝有相當(dāng)?shù)拿麣�，但目前所余面積已不大。寶安、龍崗尚有較大的栽培面積。
建立果樹園藝型的休閑度假區(qū)，最好有現(xiàn)成的的豐產(chǎn)期果園作為依托（如作者在廈門規(guī)劃的一片休閑住區(qū)，就有現(xiàn)有的盛果期果園可以劃片出租，業(yè)主租種當(dāng)年就可見收益），這在寶安和龍崗都不難找到，例如寶安區(qū)公明鎮(zhèn)的長(zhǎng)樂亭一帶。不管是荔枝、龍眼還是柑桔類，都是進(jìn)入結(jié)果期和盛果期比較遲的果樹（前兩種定植后4~5年進(jìn)入結(jié)果期，8~10年進(jìn)入盛果期；后一類2~4年進(jìn)入結(jié)果期，7~8年進(jìn)入盛果期）。如果蓋好了房子再種果樹甚至業(yè)主住進(jìn)來以后自己種，7~8年后才能見到盈利，其投資吸引力就會(huì)大打折扣。當(dāng)然，土地使用期和產(chǎn)權(quán)有效期70年或從入住算起60多年，后續(xù)盈利年限也還是很長(zhǎng)的。另外，荔枝雖然有進(jìn)入盛果期比較晚的缺點(diǎn)，但也有經(jīng)濟(jì)壽命比較長(zhǎng)的優(yōu)點(diǎn)，如管理得當(dāng)，盛果期可以一直持續(xù)到60~70年以后，在房屋的擁有期限內(nèi)不用更新，這對(duì)于不指望這個(gè)掙錢吃飯而且傾向于急功近利的“業(yè)余園丁”們來說，把眼光放長(zhǎng)一點(diǎn)看是極其合適的。
深圳荔枝種植業(yè)歷史悠久，面積很大或曾經(jīng)面積很大。但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，城市化和工商業(yè)化程度都較高，因此還是表現(xiàn)了一些不同的特點(diǎn)。這里舉出深圳特區(qū)范圍的南山區(qū)荔枝種植業(yè)的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，提供一個(gè)參照系：
南山是傳統(tǒng)的荔枝種植區(qū)，近年來已發(fā)展成著名的水果品牌。據(jù)作者調(diào)查，品種有十幾個(gè)，較大的樹齡已有70年以上。當(dāng)?shù)貙?duì)荔枝的管理比較粗放，多是雇請(qǐng)外地來深打工的沒有荔枝管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的生手照看，因此產(chǎn)量極不穩(wěn)定，大小年明顯，大年每畝地可收到10000多公斤，小年每畝地只能收到2000~3000斤（甚至幾百斤）。比較好的糯米糍、妃子笑、桂味等品種，每斤可賣到十幾元，差的每斤賣2~4元，平均約4~6元/斤。以大小年均攤，每畝土地產(chǎn)果品6000斤計(jì)，每畝荔枝果園收入可達(dá)24000~36000元。而每畝地的直接成本是：復(fù)合肥2000元，農(nóng)藥1500元，工人工資12000元，其它1000元，合計(jì)16500元。再扣除特產(chǎn)稅，每畝地的盈利亦可達(dá)到10000~16000元。銷售利潤(rùn)率30~50%，成本利潤(rùn)率120~220%。由此看來，不管是利潤(rùn)額還是利潤(rùn)率都還是相當(dāng)不錯(cuò)的，甚至是工業(yè)產(chǎn)品都不容易達(dá)到的。
龍崗區(qū)長(zhǎng)樂亭一帶的荔枝果園整齊，以桂味較多，管理水準(zhǔn)很高，是一些有經(jīng)驗(yàn)的典型傳統(tǒng)果農(nóng)種植、管理和經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)品大多出口香港，經(jīng)濟(jì)效益會(huì)更好一些。
2、花卉：
花卉是另一高經(jīng)濟(jì)效率的行業(yè)。和果樹比較起來，優(yōu)點(diǎn)是資金周轉(zhuǎn)靈活，見效快，缺點(diǎn)是管理過于繁鎖，對(duì)商品性狀的統(tǒng)一性要求極強(qiáng)，因此種植技術(shù)更加難于掌握，對(duì)管理的精細(xì)程度要求也更高。
配屬花卉園藝事業(yè)的休閑房，可采用兩種類型：
⑴統(tǒng)一劃租土地，業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)和選擇種植種、品種及相應(yīng)的種植配套技術(shù)。這種方式需要專業(yè)技術(shù)和經(jīng)營(yíng)上比較成熟的業(yè)主，每戶所需租用土地面積也較大，因此，最能吸引城市的花卉經(jīng)營(yíng)者或想要向花卉經(jīng)營(yíng)投資的人。
⑵發(fā)展商或物管商確定比較單純的種或品種，統(tǒng)一技術(shù)和收購規(guī)格，業(yè)主種植，由發(fā)展商或物管商集中收購銷售，利潤(rùn)以某種形式進(jìn)行分割。這種方式對(duì)于業(yè)主來說省事省心，當(dāng)玩就行，因此其吸收面就更寬廣些。
（五）庭院樹木：
適于在深圳種植的能生產(chǎn)貴重木材的庭蔭樹，有非洲楝、苦楝、黃檀、印度黃檀、紅栲、柚木等。以非洲楝（桃花心木）為例，是一種生長(zhǎng)速度中等的喬木，樹體高大，可達(dá)20米以上，冠大蔭濃，是極好的庭蔭樹和行道樹。如果以三年生苗移栽，加上土地使用期限60多年，最終樹齡可達(dá)70年。正常生長(zhǎng)胸徑可達(dá)1米，樹干高度可達(dá)10米，材積量可達(dá)6立方米。如果一家有三棵，就是18立方米。非洲楝木材的商品名為非洲紅木（非洲桃花心木），現(xiàn)行市場(chǎng)原木價(jià)是每立方米元。但考慮到世界木材（尤其是熱帶木材）越來越稀缺，而市場(chǎng)需求隨著人們富裕程度的增加會(huì)越來越大，未來價(jià)格肯定會(huì)不斷上揚(yáng)。如果70年后價(jià)格是現(xiàn)在的5倍，則種樹的收入是元。如果通貨膨脹在這期間達(dá)到150%，按2003年不變幣值計(jì)算，種樹的收入仍可達(dá)到元。
當(dāng)然，單純種樹的收入是比較少、非常慢的。但對(duì)它的投入幾乎可以忽略，因此風(fēng)險(xiǎn)很小，收入十分穩(wěn)定可靠。
（六）養(yǎng)馬：
養(yǎng)馬的目的有很多，比如提供畜力（馬曾是人類最原始、最重要的動(dòng)力來源，用于農(nóng)業(yè)、交通、軍事等目的，但現(xiàn)在越來越少了）、生產(chǎn)肉奶、游樂、寵物、競(jìng)賽等。但其中具備真正投機(jī)性投資意義的，只有最后一項(xiàng)，即飼養(yǎng)競(jìng)賽用馬，特別是飼養(yǎng)速度競(jìng)賽用馬。
競(jìng)賽用馬可分為兩類，一類是體育競(jìng)技，如花樣賽馬、障礙賽馬、馬球等，另一類是博彩競(jìng)技，如騎乘速度競(jìng)賽、馬拉車競(jìng)賽等。體育競(jìng)賽又分為兩類，即業(yè)余類和職業(yè)類。業(yè)余類競(jìng)賽也能通過獎(jiǎng)金等形式掙到一些錢，但其主要目的，與其說是掙錢，不如說是贏取榮譽(yù)。職業(yè)競(jìng)賽是以掙錢為目的，但投機(jī)性不強(qiáng)，而且是極專業(yè)的一類體育活動(dòng)，不是一般投資者可以參加的，其主要內(nèi)在規(guī)律是體育的而非投資的，不是我們這里的討論對(duì)象。
速度賽馬可能說起來也有好多種類，比如蒙古人那達(dá)慕大會(huì)上的賽馬嚴(yán)格說來也是速度賽馬，但不含有睹博成份。我們一般意義上所說的賽馬，有時(shí)又被稱為跑馬，是在專門用于睹博的賽馬場(chǎng)里，由馬會(huì)組織安排的博彩活動(dòng)，它是世界龐大而又繁雜的睹博業(yè)的一個(gè)重要組成部分。以下所用賽馬一詞，如無特別指明，都是指這后一類活動(dòng)。
賽馬睹博是參睹者壓哪匹馬獲勝，根據(jù)對(duì)每匹馬的出資比率來計(jì)算賠率，這和我們所要討論的休閑住宅業(yè)主投資安排沒有太大關(guān)系。
就比賽本身來說，每次出場(chǎng)的馬匹為12~14匹，第一名將會(huì)獲優(yōu)厚的獎(jiǎng)金，第二、第三名則不同的馬會(huì)有不同的規(guī)定，有的有些獎(jiǎng)金，但不會(huì)太多，有些則一點(diǎn)也沒有。因此，對(duì)于養(yǎng)馬者來說，必須培養(yǎng)出冠軍馬來，才能依靠它來掙大錢。否則，將連成本都不夠。
但是，要培養(yǎng)一匹冠軍馬并不容易。遺傳品質(zhì)是決定馬匹未來競(jìng)賽成績(jī)的第一個(gè)有決定性意義的因素，它在購入馬匹時(shí)雖然可以通過系譜等加以核對(duì)，但基因的組合和突變并不能因此而加以完全確認(rèn)。其次，在馬的后天培養(yǎng)過程中，營(yíng)養(yǎng)狀況、傷病襲擾、練馬師的影響等，都是即使是盡量地努力也很難完全控制的。最后，即使是一匹具備了冠軍實(shí)力的馬，也會(huì)因比賽當(dāng)時(shí)的身體狀況、心理狀態(tài)、信心（綜合起來即當(dāng)時(shí)的競(jìng)技狀態(tài)）而跑不出冠軍成績(jī)。因此,養(yǎng)馬且通過競(jìng)賽優(yōu)勝從而賺錢這種投資方式，風(fēng)險(xiǎn)是很大的，或者，也可以被表達(dá)為投機(jī)性是極強(qiáng)的。
飼養(yǎng)競(jìng)賽馬另一個(gè)賺錢的途徑，是從事和馬匹繁育有關(guān)的養(yǎng)馬活動(dòng)，特別是飼養(yǎng)種馬，種公馬和種母馬。只要所飼養(yǎng)的種馬品質(zhì)確實(shí)很好，其盈利前景是比較可靠的，風(fēng)險(xiǎn)性和上一種相比要小得多。令人不可思議的是，全世界龐大的博彩性賽馬業(yè)，都是由一個(gè)品種，即英純血來支撐的。所謂好品質(zhì)的種馬，肯定是屬于英純血品種。但屬于英純血品種，也不一定是好的種馬，還需要①很好的系譜和（或）②極好的競(jìng)賽勝利記錄。但是，附合這種條件的可以被用于繁殖目的的種馬價(jià)格是極高的（幾百萬美元買一匹英純血種馬不是什么稀罕事）。也就是說，這種投資方式的前期投入是相當(dāng)大的，周期也比較長(zhǎng)，會(huì)帶來一些額外的風(fēng)險(xiǎn)。
以養(yǎng)馬為主要投資回報(bào)途徑的休閑住宅區(qū)，會(huì)有以下的一些特點(diǎn)：
⑴牧場(chǎng)風(fēng)光是可以與海岸風(fēng)光、高爾夫球場(chǎng)風(fēng)光相媲美的極好的景觀，開闊、浪漫、素淡、純凈，建筑密度極低，建筑和環(huán)境形成極好的融合關(guān)系。因此，養(yǎng)馬休閑住宅區(qū)是景觀最好的休閑住區(qū)。
⑵由于每戶需要很大的土地面積，建筑容積率當(dāng)然也就很低。而在住宅用地容積率控制得很緊的我國大陸，其征用土地手續(xù)將會(huì)是最難辦的。
⑶養(yǎng)馬休閑住宅區(qū)的業(yè)主，不是一般收入較高的白領(lǐng)階層，而是富豪階層，而且對(duì)于養(yǎng)馬有特殊的喜愛。因?yàn)橐话闳藳]有那么多的閑置資金來買了許多的土地后又買馬，或有錢也不花在買馬養(yǎng)馬上。
⑷養(yǎng)馬休閑住宅區(qū)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)，不管是就硬件配置還是就軟件配套來說，都應(yīng)該是最高的。
⑸以培養(yǎng)優(yōu)勝馬為主要目的的養(yǎng)馬休閑住宅區(qū)，只能出現(xiàn)在有睹博性跑馬場(chǎng)的大城市附近。以培養(yǎng)種馬并繁殖競(jìng)賽馬為主要目的的休閑住宅區(qū)，既可以出現(xiàn)在大城市附近，也可以出現(xiàn)在傳統(tǒng)牧區(qū)，但即使是出現(xiàn)在牧區(qū)，也不會(huì)遠(yuǎn)離當(dāng)?shù)氐某鞘小?BR>另外附帶提一下，我們常提到華北特別是北京的沙塵暴和沙漠化等等。多年的治沙努力似乎很難見到成效，沙塵是越刮越厲害，沙化土地面積是越來越大。其實(shí)，這不單純是一個(gè)自然科學(xué)和工程技術(shù)問題，其本質(zhì)是一個(gè)投資經(jīng)濟(jì)問題，因?yàn)橥恋夭荒芴峁┗貓?bào)也就不會(huì)有人大力度投資。如果能引入養(yǎng)馬休閑住宅這樣的機(jī)制，使沙化土地在變成牧場(chǎng)的過程中產(chǎn)生出大額的回報(bào)，只要政策放開，不用政府像現(xiàn)在這樣大力號(hào)召，地產(chǎn)商自會(huì)主動(dòng)地去把北京近郊的沙化土地變?yōu)槊利惖哪翀?chǎng)，既創(chuàng)造了新的國民財(cái)富，又達(dá)到了多年不能實(shí)現(xiàn)的改善生態(tài)環(huán)境的目的。
一般來說，飼養(yǎng)種馬繁殖競(jìng)賽用馬需要大片的土地，這點(diǎn)在深圳東部是作不到的。而且馬是喜歡冷涼干燥的動(dòng)物，在深圳這樣潮濕悶熱的氣候條件下也不能很好地達(dá)成繁殖和培育幼駒，最后落實(shí)到經(jīng)濟(jì)效率上肯定是劃不來的。
但是，深圳東部也有它一些特殊的條件，比如緊靠中國唯一可以合法大規(guī)模博彩賽馬的香港。在香港有一些所謂“馬廄”，就是飼養(yǎng)賽馬的地方。他們從國外（澳洲、北美、歐洲等地）購入有前途的馬匹加以訓(xùn)練，就地在香港參加比賽。深圳東部地價(jià)比香港便宜得多，作為休閑住宅業(yè)主投資安排從而很機(jī)智地發(fā)展成為與香港賽馬博彩業(yè)配套的賽馬和訓(xùn)練基地也不是還可能的。
順帶提一下，2005年7月中旬，國際奧委會(huì)、國際馬聯(lián)、北京奧組委協(xié)商，把2008年奧運(yùn)會(huì)的馬術(shù)比賽項(xiàng)目放在香港舉辦。這雖然不是博彩性賽馬而是競(jìng)技性賽馬，但仍然會(huì)對(duì)香港及包括深圳在內(nèi)的周邊地區(qū)的馬業(yè)及公眾對(duì)馬業(yè)的關(guān)注程度、參與熱情有一個(gè)很大的促進(jìn)�！　�

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