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2005深圳地產(chǎn)加減法——解讀樓市宏觀走向
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市場(chǎng)是一部運(yùn)算精準(zhǔn)的機(jī)器，以自己獨(dú)特的法則不停地運(yùn)轉(zhuǎn)著，看似紛繁復(fù)雜，卻也有章可循。對(duì)于地產(chǎn)而言，政策、土地、資金、人才，這些看似沉重的話題，其實(shí)也可以舉重若輕地以加減法簡(jiǎn)單地歸納�？v觀2005年的深圳樓市，一方面品牌房企融資手段更加多樣，土地供應(yīng)量小幅增加，三級(jí)市場(chǎng)交易量猛增，進(jìn)行著生動(dòng)的加法運(yùn)算；另一個(gè)方面，在市場(chǎng)供求關(guān)系、人才、中小房企的市場(chǎng)份額所表現(xiàn)出的卻是減法跡象。這一加一減之間，演繹出的是2005年深圳地產(chǎn)的別樣風(fēng)景。
房企求“財(cái)”若渴 融資渠道拓寬
業(yè)界人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中，資本的重要性已經(jīng)上升到第一位，而土地則退居到第二。市場(chǎng)的發(fā)展期待新的融資渠道和金融產(chǎn)品。
盡管宏觀調(diào)控對(duì)于房企貸款更加嚴(yán)格，對(duì)于運(yùn)營(yíng)良好的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，融資根本不成問(wèn)題。有業(yè)界人士表示只要項(xiàng)目好，企業(yè)知名度高，根本不用擔(dān)心資金問(wèn)題。而知名地產(chǎn)研究人士半求則說(shuō)了一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象：在深圳一些知名房企旁邊，都會(huì)有幾家基金公司分布一側(cè)。這些基金一般只要求5％左右的回報(bào)，對(duì)于平均利潤(rùn)率達(dá)到20％的房企來(lái)講根本不高。
盡管多家公司表示好公司融資不成問(wèn)題，但是現(xiàn)在越來(lái)越多的公司走向全國(guó)擴(kuò)張之路，依現(xiàn)在的土地政策，許多城市都要求一次性付清地價(jià)。要擴(kuò)張，就要錢(qián)，這也是資本顯得越來(lái)越重要的根本原因。
正是看到了資本的重要性，百仕達(dá)地產(chǎn)副總經(jīng)理羅雷在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)：“據(jù)我所知，世界500強(qiáng)企業(yè)沒(méi)有一家單純以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的公司。百仕達(dá)在將來(lái)不排除以非開(kāi)發(fā)商的身份進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，比如投資商�！币嫣锏禺a(chǎn)常務(wù)副總黎志強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)頗有研究。據(jù)他介紹，國(guó)外房地產(chǎn)的資金來(lái)源較多，銀行、信托、基金、機(jī)構(gòu)、債券、股市等都是主要渠道。在這些大渠道里又可以幾十個(gè)小的融資渠道。
但是國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)金融這一塊還沒(méi)有真正放開(kāi)。以房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來(lái)看，政策只允許200份上限為2個(gè)億。這也是百仕達(dá)地產(chǎn)發(fā)行紅樹(shù)西岸的信托產(chǎn)品時(shí)只選擇了200份總額1.6億的根本原因。據(jù)了解，在紅樹(shù)西岸之后，中信等房企也相繼發(fā)行了高額度的信托產(chǎn)品。業(yè)界人士認(rèn)為將有越來(lái)越多的企業(yè)會(huì)關(guān)注房地產(chǎn)信托這一融資渠道。
目前上海、北京傳出國(guó)際資本介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的新聞。但是多名資深業(yè)界人士認(rèn)為國(guó)際基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)受限，在短時(shí)間內(nèi)不可能成為融資主渠道之一。對(duì)于基金來(lái)說(shuō)，逐利性是其根本特點(diǎn)。在國(guó)際市場(chǎng)，一個(gè)基金經(jīng)理可能會(huì)同時(shí)操持10個(gè)項(xiàng)目。但是現(xiàn)在國(guó)際基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)只能以項(xiàng)目制進(jìn)行運(yùn)作，這對(duì)于一向“快進(jìn)快出”的國(guó)際資本來(lái)講顯然不適應(yīng)。另一方面，國(guó)際基金對(duì)于房企的管理和項(xiàng)目素質(zhì)要求比較高。如果這兩者達(dá)不到要求，基金也不會(huì)輕易投資。
業(yè)界人士認(rèn)為只有通過(guò)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資基金法，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道才會(huì)更多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本運(yùn)作才能更規(guī)范。
土地供應(yīng)平穩(wěn) 略有小幅上調(diào)
年初，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局在其召開(kāi)的房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)上通報(bào)了今年土地供應(yīng)計(jì)劃方案，2005年將繼續(xù)實(shí)施土地供應(yīng)總量控制，商品住宅用地出讓與去年基本持平。局長(zhǎng)陳玉堂表示，在充分保障產(chǎn)業(yè)用地和市政配套用地的前提下，爭(zhēng)取2005年商品住宅用地供給計(jì)劃在去年的基礎(chǔ)上做小幅上調(diào)。
據(jù)悉，2005年土地供應(yīng)方面將有四大特色，一是貫徹節(jié)約和集約利用土地的方針，繼續(xù)實(shí)施土地供應(yīng)總量控制；二是堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，優(yōu)先安排產(chǎn)業(yè)用地；三是體現(xiàn)“以人為本”理念，確保市政及公共設(shè)施用地需求；四是商品住宅用地與去年計(jì)劃比較基本持平。
深圳市房地產(chǎn)研究所王鋒博士在接受采訪時(shí)表示，針對(duì)住宅需求旺盛，而非住宅物業(yè)供大于求的問(wèn)題，在2005年制定土地使用權(quán)出讓計(jì)劃時(shí)，已考慮適當(dāng)增加商品住宅的供地規(guī)模，減少商業(yè)用房、辦公樓用地的供應(yīng)。他還認(rèn)為，應(yīng)從總量上適當(dāng)增加，在2005年的土地使用權(quán)出讓計(jì)劃中增加約0.5平方公里的房地產(chǎn)用地，使全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)達(dá)到1.5平方公里左右，以滿足今明兩年市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求，避免房地產(chǎn)供應(yīng)鏈條斷裂。
深圳中原地產(chǎn)有關(guān)分析也認(rèn)為，深圳已連續(xù)3年實(shí)行緊縮政策。這3年當(dāng)中，每年的土地供應(yīng)量都控制在1平方公里左右。近年商品房市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，地價(jià)、房?jī)r(jià)也因此大幅度上漲，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。預(yù)計(jì)政府一方面會(huì)加快推進(jìn)城市化，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備量，另一方面也會(huì)逐步放寬土地供應(yīng)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，滿足市場(chǎng)的需求。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2004年深圳土地市場(chǎng)共有44宗土地成交，總交易面積達(dá)到近232萬(wàn)平方米。引人關(guān)注的是，2004年福田、羅湖、南山新增商品住宅用地供應(yīng)為零。全年關(guān)外土地交易占宗地交易面積的91％，占宗地交易宗數(shù)的68％，尤其是下半年，拍賣(mài)土地中基本都集中于關(guān)外。
三級(jí)市場(chǎng)升溫 成交直逼新樓
“2005年深圳二手房與新房交易面積差距逐步縮小。預(yù)計(jì)今年二手房交易面積將突破800萬(wàn)平方米，與一手樓的比值將接近1：1。但隨著基數(shù)的加大，三級(jí)市場(chǎng)交易面積增長(zhǎng)幅度走勢(shì)趨向平穩(wěn)�！鄙钲谥性禺a(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)負(fù)責(zé)人王楚坤在他的一份三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告中這樣預(yù)測(cè)。
近年，二手樓的成交比例逐年提高，目前的二手房大都在上世紀(jì)90年代后期建設(shè)完成的，房屋的各項(xiàng)設(shè)施能夠符合目前眾多置業(yè)者的需求。隨著房地產(chǎn)存量的釋放，二手房交易將逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。
2004年，深圳三級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三級(jí)市場(chǎng)交易面積達(dá)650萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約30.8％，與新房交易面積差距進(jìn)一步縮小，比值約為0.79：1；交易宗數(shù)約為54193宗，同比增長(zhǎng)29％。中原地產(chǎn)報(bào)告數(shù)字顯示，2004年深圳二手房的交易價(jià)格小幅上漲，全年價(jià)格上升了3％。2005年，隨著規(guī)劃、配套的進(jìn)一步完善，預(yù)計(jì)二手樓的價(jià)格將保持上升的勢(shì)頭。并且今年三級(jí)市場(chǎng)入市的樓盤(pán)將以近幾年銷售的房屋為主，樓齡不長(zhǎng)，質(zhì)量上乘，價(jià)格必定會(huì)有所抬升。
中信證券研究員王德勇認(rèn)為，二手房市場(chǎng)的全面啟動(dòng)，將把大量的購(gòu)房者吸引到三級(jí)市場(chǎng)。至少在一線城市，幾乎所有的購(gòu)房者都集中在新房市場(chǎng)的現(xiàn)象將會(huì)改觀。而近幾年的成交數(shù)據(jù)顯示，二手房一直處于需求強(qiáng)盛的態(tài)勢(shì)，房屋的質(zhì)量也越來(lái)越好，一些樓齡不長(zhǎng)、且吃盡市場(chǎng)利好政策、又或是極具自身優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)，如地鐵物業(yè)，關(guān)外成熟社區(qū)物業(yè)等，其二手房的價(jià)格一般都會(huì)有所升值。
2005年，中介公司的“圈地運(yùn)動(dòng)”將愈演愈烈，圈地的重點(diǎn)將由成熟區(qū)域轉(zhuǎn)向未成熟區(qū)域，關(guān)外將是重中之重。2005年，三級(jí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。地鋪數(shù)量超過(guò)100間的中介公司將會(huì)在深圳出現(xiàn)。深圳中原地產(chǎn)有關(guān)人士曾表示要在今年使其現(xiàn)有的地鋪數(shù)量增加一倍。2004年年底大規(guī)模地進(jìn)駐深圳的天津順馳置業(yè)也計(jì)劃將地鋪數(shù)量增至60家。據(jù)有傳言廣州的滿堂紅地產(chǎn)也意欲在今年將地鋪開(kāi)到深圳。
目前，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳市的地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)總共有420家。中介地鋪的數(shù)量增長(zhǎng)迅速，已達(dá)到2000家左右。其中擁有5間以上地鋪的中介公司約有80家。中原地產(chǎn)、世華地產(chǎn)、中聯(lián)地產(chǎn)的地鋪，目前均已超過(guò)50間，美聯(lián)物業(yè)、中天置業(yè)也有40多間。大型的中介公司，為增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，將會(huì)進(jìn)一步提高服務(wù)水準(zhǔn)，并著力打造品牌形象。
供需矛盾減緩 市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展
2004年，我市出臺(tái)了一系列盤(pán)活樓市存量的政策，如加快各類閑置土地和“爛尾樓”、妥善處理到期房地和歷史遺留問(wèn)題的房產(chǎn)辦證、積極推進(jìn)“城中村”改造等。這些措施在2005年的推進(jìn)實(shí)施不僅會(huì)進(jìn)一步改善城市面貌，也能夠在全市新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)緊縮而市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛的前提下，有效的增加房地產(chǎn)供應(yīng)，有效解決日益尖銳的市場(chǎng)供求矛盾。
房地產(chǎn)研究人士認(rèn)為，由于目前政府控制土地市場(chǎng)的渠道是有限的，在隱性土地市場(chǎng)上，大量的企業(yè)用地、農(nóng)村集體土地等存量土地都在伺機(jī)而動(dòng)，合作建房、城中村改造等產(chǎn)生的新增住房數(shù)量不可忽視，這些力量也在一定程度上緩解了供需矛盾，滿足不斷增長(zhǎng)的居住生活需求。
深圳市房地產(chǎn)研究所王峰博士分析認(rèn)為，未來(lái)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)所依賴的土地資源，主要來(lái)自于存量土地的進(jìn)一步盤(pán)活。深圳人口增長(zhǎng)迅速，每年外來(lái)人口保持約30~40萬(wàn)人的增長(zhǎng)速度；同時(shí)，市民人均收入水平不斷提高，人民改善居住質(zhì)量的愿望較為強(qiáng)烈，這些因素促進(jìn)了市場(chǎng)需求的持續(xù)增長(zhǎng)。據(jù)估計(jì)，今后兩年，深圳每年房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持1400~1500萬(wàn)平方米的需求規(guī)模。
此外，鑒于近兩年住宅開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)規(guī)�？刂圃�300公頃以內(nèi)（含100公頃增量土地供應(yīng)和200公頃存量土地盤(pán)活），預(yù)計(jì)今后每年新建住宅的實(shí)際供應(yīng)總量能夠達(dá)到900萬(wàn)平方米�？紤]近兩年每年約600~800萬(wàn)可供應(yīng)市場(chǎng)的存量商品住宅，預(yù)計(jì)今后每年住宅總供給達(dá)到1500~1700萬(wàn)平方米。根據(jù)上述分析，供給充足且有一定富余，一定程度上保證了住宅市場(chǎng)的供求均衡。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，深圳土地資源日益緊缺，每年新增房地產(chǎn)用地僅保持100公頃，而隨著特區(qū)內(nèi)存量土地的不斷消化，今后幾年可供開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用地日漸減少，但房地產(chǎn)市場(chǎng)需求卻持續(xù)旺盛的增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化，供需矛盾問(wèn)題不容樂(lè)觀。
房企做大做強(qiáng) 人才“斷檔”之憂
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，越來(lái)越多的深圳房企不僅關(guān)注于本土市場(chǎng)，也開(kāi)始將目光投向北方。伴隨深軍北伐熱潮的是一大批房地產(chǎn)人才的北上。企業(yè)快速擴(kuò)張，市場(chǎng)期待帥才，期待管理型人才。另外伴隨著企業(yè)的發(fā)展與壯大，市場(chǎng)對(duì)于營(yíng)銷策劃人才以及專業(yè)枝術(shù)人員也提出了較高的要求。
翻開(kāi)萬(wàn)科、招商、金地的年報(bào)，我們不難發(fā)現(xiàn)這些上市公司的利潤(rùn)有一大部分是在深圳以外的城市實(shí)現(xiàn)的。而深圳本地中介代理行業(yè)的產(chǎn)值則約有八成左右是在外地實(shí)現(xiàn)的。知名地產(chǎn)研究人士半求稱，在與多家地產(chǎn)公司老總交流對(duì)人才問(wèn)題的看法，發(fā)現(xiàn)對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地和資金都不用擔(dān)心，最重要的問(wèn)題則是缺少將才。公司進(jìn)入外地市場(chǎng)，卻常常找不到合適的、可以統(tǒng)率公司的將才。
北上企業(yè)在擴(kuò)張過(guò)程中遇到的另一個(gè)問(wèn)題就是人才的職業(yè)素養(yǎng)不夠高。由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)化的程度不夠高，員工的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)不夠強(qiáng)。從2005年初開(kāi)始的地產(chǎn)人才流動(dòng)中，地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人才占了較大比重。具體到地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人才，在去年大手筆推出“畢加索畫(huà)展”的百仕達(dá)地產(chǎn)副總經(jīng)理羅雷認(rèn)為行業(yè)期待那些“眼高手低”的人才。所謂“眼高”是指真正有創(chuàng)意、有高度的想法；而“手低”則指將創(chuàng)意實(shí)現(xiàn)的執(zhí)行能力、溝通能力等。地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人員不能天馬行空只想點(diǎn)子，但是卻連一份普通的策劃文案都寫(xiě)不好。
相對(duì)于一直走在前臺(tái)的地產(chǎn)營(yíng)銷人才，專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)人才一直很少進(jìn)入媒介的視野。但事實(shí)上對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，專業(yè)水準(zhǔn)很高的建筑設(shè)計(jì)人才是保證建筑質(zhì)量、保證行業(yè)創(chuàng)新的根本前提。鴻榮源地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)罱J(rèn)為，適度的人才流動(dòng)會(huì)對(duì)企業(yè)有促進(jìn)。行業(yè)與市場(chǎng)正在成熟中，相應(yīng)的人才管理制度會(huì)在摸索過(guò)程中完善，會(huì)形成一種良性的運(yùn)作機(jī)制。
中小房企吃緊 市場(chǎng)份額下降
在目前銀行融資仍是主渠道的情況下，要么做大做強(qiáng)，否則只能出局。從總體來(lái)看，中小企業(yè)所占的市場(chǎng)份額正在縮小，而房企巨頭的影響力越來(lái)越大。
據(jù)了解，去年以來(lái)銀行開(kāi)始從幾個(gè)指標(biāo)對(duì)房企進(jìn)行評(píng)估，比如企業(yè)的信用評(píng)級(jí)、負(fù)債率、自有資金比率等，并因此決定是否貸款或者貸多少款。如果幾家房企同時(shí)要求貸款，那些運(yùn)轉(zhuǎn)良好、負(fù)債率較低的公司往往排名會(huì)比較靠前。這就是業(yè)界所稱的銀行“扶強(qiáng)汰弱”新政。
2004年萬(wàn)科獲得農(nóng)業(yè)銀行30億元授信額度，正是農(nóng)行“積極拓展優(yōu)質(zhì)客戶，加大劣質(zhì)客戶退出力度，確保房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)持續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展”選擇的結(jié)果。
受到銀行青睞的另一類公司就是那些背靠大集團(tuán)的房企。這些企業(yè)或許規(guī)模不大，在地產(chǎn)業(yè)中名氣不大，但是由于所在集團(tuán)資金實(shí)力雄厚，銀行風(fēng)險(xiǎn)不大而受青睞。曾有業(yè)界人士比喻銀行“勢(shì)利”，指銀行在企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)良好時(shí)會(huì)錦上添花；而在企業(yè)運(yùn)作不暢時(shí)則會(huì)轉(zhuǎn)身就走。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之下，不僅銀行“勢(shì)利”，其他資本力量也是如此。資本的逐利性本來(lái)就是市場(chǎng)的自然法則。
目前國(guó)際資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)熱門(mén)話題，但是國(guó)際資本在選擇投資對(duì)象時(shí)同樣只會(huì)選擇那些信用等級(jí)較高的企業(yè)，或者手中項(xiàng)目非常好的企業(yè)。比如著名的國(guó)際投行摩根斯坦利與萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)其成都項(xiàng)目；與金地合作打包銀行不良資產(chǎn)。而名不見(jiàn)經(jīng)傳的公司根本就沒(méi)有機(jī)會(huì)與國(guó)際投行合作經(jīng)營(yíng)。
在如此融資環(huán)境下，地產(chǎn)企業(yè)界開(kāi)始出現(xiàn)強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱、兩極分化的趨勢(shì)。大企業(yè)在市場(chǎng)的影響力越來(lái)越大。2004年，在深圳市場(chǎng)銷售額前十位的公司市場(chǎng)份額已經(jīng)占到20％。資深業(yè)界人士認(rèn)為企業(yè)信用良好的公司將憑借強(qiáng)大的品牌號(hào)召力、大面積的土地儲(chǔ)備、雄厚的資金實(shí)力在市場(chǎng)上呼風(fēng)喚雨，最終會(huì)出現(xiàn)由幾個(gè)寡頭影響和控制的局面。
而在全國(guó)，房企追求做大、兼并中小企的勢(shì)頭已經(jīng)出現(xiàn)。日前萬(wàn)科日前與上海中橋基建（中橋）簽署股權(quán)受讓協(xié)議，以18.5億元人民幣（下同）購(gòu)入中橋上海南都（70％）、蘇州南都（49％）和浙江南都（20％）股權(quán)，實(shí)現(xiàn)其長(zhǎng)三角區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略。據(jù)本報(bào)記者所知，日前不少深圳房企巨頭正在考慮以多種形式進(jìn)入內(nèi)地其他城市。業(yè)界人士預(yù)計(jì)，兼并那些手里有地的公司、或者直接購(gòu)買(mǎi)手中有項(xiàng)目的公司將是日后不少大企業(yè)進(jìn)入異地市場(chǎng)的形式。
當(dāng)然在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，中小企業(yè)也不是一點(diǎn)生機(jī)都沒(méi)有。細(xì)數(shù)2004年深圳排名前十位的公司，不難發(fā)現(xiàn)其中有些正是從小企業(yè)一點(diǎn)點(diǎn)做大的。對(duì)于不少房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，往往正是一些公司在擴(kuò)大和做大過(guò)程中內(nèi)部管理跟不上，導(dǎo)致最終出局。
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