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產(chǎn)權(quán)式酒店："潛力股"還是"投資暗礁" [推薦]
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產(chǎn)權(quán)式度假酒店屬于旅游房產(chǎn)。一方面，投資者可以像購(gòu)買住房一樣投資置業(yè)，另一方面，它還號(hào)稱“擁有自己的度假勝地”，提供了一種新的休閑度假方式。產(chǎn)權(quán)式度假酒店在我國(guó)還是一個(gè)新興投資方式，市場(chǎng)有待成熟和規(guī)范。
在近年各地舉行的春季住博會(huì)和房交會(huì)、住交會(huì)上，一些具有小戶型和旅游地產(chǎn)特征的產(chǎn)權(quán)式酒店，在開發(fā)商和酒店經(jīng)營(yíng)商鼓吹的高回報(bào)誘惑下，成了人們投資的“香餑餑”。這種風(fēng)行全國(guó)的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，到底是一只前景看好的“潛力股”，還是一塊充滿危險(xiǎn)的“投資暗礁”？
——美麗“陷阱”？
上世紀(jì)70年代興起于美國(guó)的產(chǎn)權(quán)酒店，如今已擴(kuò)展到世界各地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2004年我國(guó)僅四川省一地，已經(jīng)亮相和即將開盤的產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目達(dá)30余個(gè)，建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。這些項(xiàng)目分布于都江堰、青城山、龍泉、西嶺雪山等旅游景點(diǎn)。
產(chǎn)權(quán)式酒店一般具有自然生態(tài)環(huán)境好、交通快、戶型小、總價(jià)低、月供少、居住投資租售均宜、專業(yè)品牌酒店的管理以及開發(fā)商拋出的高投資回報(bào)等優(yōu)勢(shì)。有的開發(fā)商還特意引進(jìn)香港甚至國(guó)外的著名酒店經(jīng)營(yíng)管理公司。購(gòu)房者在簽訂購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店合同的同時(shí)，要與酒店經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)管理合同，以委托的方式，把自己購(gòu)買的具有產(chǎn)權(quán)的酒店客房交給專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。
產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)商宣稱，他們這樣做的目的是為了有效地保證投資者的利益。但實(shí)情并不全是這樣：開發(fā)商清楚產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)是有風(fēng)險(xiǎn)的，引進(jìn)專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理商，就有了冠冕堂皇開發(fā)銷售的理由，又可以為“金蟬脫殼”留條后路。
有開發(fā)商告訴記者，產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司向投資者承諾的回報(bào)率，是按照最理想的經(jīng)營(yíng)條件來(lái)計(jì)算的。但記者經(jīng)過(guò)深入調(diào)查了解到，開發(fā)商向客戶承諾的入住率水分較大，而經(jīng)營(yíng)管理成本卻很高，能否兌現(xiàn)給投資者回報(bào)的承諾，是個(gè)很大的未知數(shù)。香港一知名酒店的高層接受記者采訪時(shí)聲稱，他們決不接管產(chǎn)權(quán)酒店，因?yàn)椤霸谥袊?guó)香港或國(guó)外，失敗的例子數(shù)不勝數(shù)”。
——四根“軟肋”
除四川外，北京、云南、浙江、山東、貴州等地的產(chǎn)權(quán)式酒店也呈井噴之勢(shì)：云南麗江古城一個(gè)名為“茶馬古鎮(zhèn)”的產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目去年5月動(dòng)工，不久就會(huì)在市場(chǎng)亮相；位于旅順的龍河家園項(xiàng)目已經(jīng)開始發(fā)售，并參加了2004年9月4日召開的北京國(guó)貿(mào)秋季房展會(huì)；在浙江千島湖、山東青島以及貴州等地還有五六個(gè)項(xiàng)目即將亮相。
產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)量的激增、類型樣式的豐富以及市場(chǎng)的漸趨成熟，在一定程度上帶動(dòng)了消費(fèi)者更趨理性的投資。但由于本是舶來(lái)品的產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)的發(fā)展尚處嬰幼兒階段，因而日益凸顯出以下四根軟肋：
價(jià)格偏高。據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般標(biāo)價(jià)20萬(wàn)元到40萬(wàn)元之間。如果按照國(guó)際市場(chǎng)分時(shí)度假產(chǎn)品的平均首付8000美元計(jì)算，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店首付相當(dāng)于人民幣6萬(wàn)多元。就我國(guó)居民的平均收入水平而言，顯然還是奢侈品，城市工薪階層多數(shù)不具備購(gòu)買能力。
受限很多。國(guó)內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店規(guī)定：業(yè)主應(yīng)在每年固定的時(shí)間使用一周左右的分時(shí)度假期，這與我國(guó)城市居民目前的旅游度假消費(fèi)模式有很大差異，規(guī)定顯得缺乏靈活性。
市場(chǎng)無(wú)序。產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展商大多盲目跟進(jìn)，項(xiàng)目倉(cāng)促上馬，資金實(shí)力不足，前期大力炒作，但工程進(jìn)度和后期配套服務(wù)跟不上。
缺乏規(guī)范。目前國(guó)家相關(guān)管理部門對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定，相關(guān)部門也沒有出臺(tái)針對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)。這造成了傳統(tǒng)方式的分時(shí)度假產(chǎn)品由于在銷售環(huán)節(jié)上存在問(wèn)題和部分不法經(jīng)營(yíng)者的搶先進(jìn)入，影響了市場(chǎng)健康發(fā)展。
——注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
專家提醒投資者，在看到產(chǎn)權(quán)酒店等旅游房地產(chǎn)火爆的同時(shí)也要注意預(yù)防投資風(fēng)險(xiǎn)。記者采訪了多位房地產(chǎn)專業(yè)人士和一些成功的投資者，他們的一些成功經(jīng)驗(yàn)都可以給有意投資產(chǎn)權(quán)酒店的人士提供借鑒。
在購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店的時(shí)候要特別關(guān)注開發(fā)商的實(shí)力。投資者在選擇時(shí)一定要關(guān)注開發(fā)商是否正規(guī)、實(shí)力是否雄厚，包括他過(guò)去的經(jīng)營(yíng)狀況、目前的狀況以及未來(lái)的潛力等。開發(fā)商實(shí)力雄厚，投資者才會(huì)有基本的保障，否則投資項(xiàng)目出了問(wèn)題或者開發(fā)商卷款潛逃都會(huì)給投資者帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
在購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店的時(shí)候尤以現(xiàn)房投資最為保險(xiǎn)。投資者在投入資金之前要考察酒店的定位、周邊的競(jìng)爭(zhēng)，還要對(duì)它以后的經(jīng)營(yíng)狀況作風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。
產(chǎn)權(quán)酒店的連鎖經(jīng)營(yíng)要更便捷。今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全說(shuō)，現(xiàn)在旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境都還不是很成熟，投資者一定要注意產(chǎn)權(quán)清晰，拿產(chǎn)權(quán)證；另外，還要保證擁有對(duì)房子獨(dú)立的處置權(quán)。
熟悉相關(guān)法規(guī)，莫吃法規(guī)不健全的虧。北京中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波表示，包括分時(shí)度假在內(nèi)的旅游房地產(chǎn)投資作為一種新興的投資理財(cái)方式，非常有發(fā)展?jié)摿�。但是它也面臨著行業(yè)沒有龍頭，也沒有相關(guān)法規(guī)制約，各自為政、松散發(fā)展的尷尬。旅游地產(chǎn)到底是應(yīng)歸結(jié)于房地產(chǎn)，受相關(guān)政策制約？還是應(yīng)該歸入旅游，受該行業(yè)管理？現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)在這方面的法律幾乎是空白，投資者的利益很難獲得良好保障。
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投資產(chǎn)權(quán)式酒店有風(fēng)險(xiǎn)
在購(gòu)房者與酒店經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂的委托合同中有讓人放心的承諾，似乎投資產(chǎn)權(quán)酒店萬(wàn)無(wú)一失。有開發(fā)商告訴記者，產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司向投資者承諾的回報(bào)率，是按照最理想的經(jīng)營(yíng)條件來(lái)計(jì)算的。比如成都郊區(qū)某產(chǎn)權(quán)酒店所預(yù)期的入住率為50％，標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格為100元。從其郊區(qū)酒店經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況來(lái)看，郊區(qū)酒店的季節(jié)性特別強(qiáng)，真正有較好入住率的月份并不多，平均下來(lái)，根本達(dá)不到酒店經(jīng)營(yíng)管理公司預(yù)期的入住率。
同時(shí)，產(chǎn)權(quán)酒店一般都要標(biāo)明達(dá)到幾星級(jí)，目的是顯示其完善的硬件配置和經(jīng)營(yíng)水平。但硬件要真正達(dá)到其星級(jí)配置，并按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，所需要的經(jīng)營(yíng)管理成本會(huì)相當(dāng)高。產(chǎn)權(quán)酒店為營(yíng)造良好環(huán)境，還在產(chǎn)權(quán)酒店內(nèi)興建大面積的綠，人為地創(chuàng)造了許多水景，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中更是需要大量的水電、人護(hù)等成本費(fèi)用。在入住率預(yù)期水分較大，而經(jīng)營(yíng)管理成本居高的情況下，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司到底能否有控制成本獲得利潤(rùn)力，能否兌現(xiàn)給投資者回報(bào)的承諾，是個(gè)很大的未知數(shù)。
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