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各方預測雞年房價走勢：遍地雞毛 說法不一
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漲派:漲聲鵲起驚亂 一池春水
購房是普通百姓一輩子中最大的一宗買賣，因此，房價自然就成為人們最為關注的話題。猴年京城樓市像一臺春節(jié)晚會，政府加大宏觀調控力度，“8·31”土地大限緊收地根，央行調整利率提高信貸門檻，如此等等，熱鬧非凡。根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2004年北京商品住宅平均售價為每平方米4747元，比2003年上漲6．5個百分點。結果房價在唾沫星子亂飛的爭吵聲中悄然走高，把消費者鬧得“猴急猴急”的。雞年房價是漲是跌，看來勢必引發(fā)新一輪“口水戰(zhàn)”，綜觀各家觀點，橫行江湖的不外乎漲、跌、穩(wěn)、托四大流派，看來雞年房價又將是“雞飛狗跳”。消費者是持幣觀望或是趁早出手，您自個兒掂量掂量。
從2000年開始“泡沫”之聲不斷，2004年則愈演愈烈，不停地有人為“泡沫”排出崩潰的時間表，總有人用香港金融危機之后的樓市告誡中國的政策決定者和市場投資者。然而這種威脅在4年的時間之中不但未見一絲“泡沫”破裂的前兆，反而讓樓市“逆流”而上越加火爆，迫使強大的行政力量再次揮起了清理土地與信貸的兩把大刀，并關緊了土地與信貸的兩個閘門，但都無法阻擋需求的巨浪沖擊。消費像一匹脫韁的野馬，拉動著市場的快車一往無前，強大的慣性作用沒有因加息而減緩，仍在繼續(xù)以高速的增長跨越年關。華遠集團總裁任志強如此分析。
雞年聽取漲聲一片
金猴甩尾辭舊歲，雄雞報曉迎新春。各房地產開發(fā)商在經受著水與火的洗練，但還是鉚足了勁，加足了馬力，迎來了2005年。因為他們堅信，在經濟快速發(fā)展和政治空前穩(wěn)定的中國，房地產業(yè)是大有發(fā)展?jié)摿Φ�，是大有錢可賺的。潘石屹一如既往地堅信：2005年，房價一定會漲。在去年開盤的SOHO尚都，僅在一周的時間里，潘石屹就把4．1億收入囊中。據(jù)了解，潘石屹旗下的朝外SOHO也在緊鑼密鼓地進行，他可不希望這塊“蓄謀已久”的寶地，在2005年栽個跟頭。因此，潘石屹在2004年一直沒有停下吆喝。不過，細想起來，他的話也確乎有一定的道理。他分析道，北京一批沒有辦理土地出讓就開工建設的房地產項目，在新的土地政策出臺之后才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)把莊稼種在了別人家的地里，土地的產權還不是自己的。這樣的項目在北京為數(shù)不少，政府可能還會給這樣的房地產一個寬限期，但幾千萬、幾億甚至幾十億元的出讓金是遲早要交的，這些房地產商本身沒有這么多的錢，銀行又“嫌貧愛富”，而且現(xiàn)在明文規(guī)定不能貸款交出讓金，預售又不具備條件，他們只有兩條出路，一是在政府的寬限期內，把項目公司賣出去；二是超過政府的寬限期土地被政府收回。除此之外沒有第三條路可走。
國美第一城營銷中心陳云峰非常看好北京樓市。他說：“今年房價肯定繼續(xù)上漲。我認為房地產行業(yè)是青春行業(yè)，大有作為。鵬潤地產正在吸納賢能，在合適的時機就會進軍全國。”他分析道，“8·31”土地大限使中小企業(yè)短期內盤活項目難度加大，將會出現(xiàn)斷檔期。同時在競爭中，將會有80％左右的小企業(yè)因斷乳而死去。而另一個方面，在2008年以前，北京的人口將控制在1800萬左右，那么這些人需要住房，也就是說供求關系還是不平衡的。未來幾年中，中檔住宅將會有一個長足的發(fā)展空間。
為什么說2005年房價繼續(xù)穩(wěn)步攀升呢？北京海欣方舟房地產開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)謝雨龍說，首先，北京是國際化的大都市，從房地產發(fā)展角度來看，和美國紐約、日本東京、澳大利亞悉尼等國際化都市相比較，北京房地產還有足夠的發(fā)展空間。2008年左右，北京處于大規(guī)模的開發(fā)建設狀態(tài)。其次，消費者的購房意識和意愿也是促使房價繼續(xù)上漲的另外一個因素�！百I房不像買車”，消費者希望自己的房子落地后就會升值。這種潛在的消費心理必然會促使房價一步步升高。
房價上漲并非空穴來風
影響房價的因素主要有三個：建筑成本、供求關系以及消費者的心理預期。建設部有關負責人稱，從發(fā)展趨勢來看，在慣性的作用下，短期內多數(shù)地區(qū)的房價預計仍然有一定的上漲。這位負責人表示，房價要在全國范圍內降下來，基本上不太可能。但是隨著土地招拍掛制度逐步到位，其實施前后對房價上漲的階段性影響會逐步減弱，拆遷規(guī)模得到適當控制后，被動性需求的適當減緩，房價最終會和當?shù)鼐用竦南M能力相匹配，其繼續(xù)增長的動力將逐步消失，只要適時適度地加強調控，那么房價過快上漲得到控制應該是能夠做到。
這位負責人還說，部分地區(qū)房地產供不應求的局面，短期內可能難以緩解，國家強調要控制土地供應規(guī)模，商品房市場供不應求的局面短期內難以緩解。同時，控制土地供應總量，會加劇土地價格上漲的趨勢，土地上漲就會影響到建設成本，結構性矛盾和供求總量，和土地價格上漲交織在一起，對房地產價格上漲因素會加大。房價上漲是市場的力量，是客觀的，我們可以用土地和經濟手段來調整。政府重要的任務是把工薪家庭的這塊穩(wěn)住了，把保障的這塊穩(wěn)定住了，該漲該落就是市場的問題了，當然還要用經濟的手段來調控，防止投機炒作。
誰能左右市場？
北京兩會期間，王岐山市長發(fā)表講話，力爭將京城四環(huán)內的商品房價控制在每平方米4000元左右。為了保障和改善市民的居住條件，政府的宏觀調控措施的確起到了不可忽視的作用。但是，市場的威力又能有誰可以左右呢？
國美第一城在1月1日開盤伊始，其均價在5200元／平方米左右，在開盤后的近兩個月里，其均價達到了5400元／平方米，這是一個個例。上面統(tǒng)計局的數(shù)字也同樣顯示出了房價上揚的趨勢。房價為什么上漲呢？從統(tǒng)計數(shù)字中看到一種預期——供求關系的不平衡。
建設部有關負責人也稱，供求結構性矛盾導致平均房價的上漲。2004年1至7月份全國經濟適用房投資同比下降0．5％，部分地區(qū)經濟適用房的減少非常明顯，需求拉動房價的上漲。據(jù)統(tǒng)計，2004年回龍觀與天通苑經濟適用房成交面積占整個市場交易面積的53％，經濟適用房銷售均價達到了3124元／平方米，較去年提高了206元／平方米。為了進一步抑制房價，北京市政府決定加大經濟適用房的投放量。預計在2005年投放300萬平方米的經濟適用房，僅回龍觀地區(qū)就有100萬平方米。
華遠集團總裁任志強說，新的土地供給政策雖然從兩年多之前就已開始，但舊的土地供給方式卻是自2004年的8月底才終止。土地供給方式的改變對供求關系的影響，至今尚無法全面的估計，但已知的則是土地供給的數(shù)量在減少，土地供給的不確定性在增加，土地的價格在上升。4月份的土地禁令則限制了地方政府加大土地供給的能力，進一步激化了供求矛盾。
土地供給的減緩，必然傳導到新增開工量的變化上，加之一些開發(fā)商期待土地的預期升值，不自覺地放慢了房屋產品的開發(fā)進度。新開工量的增幅在總量上已成為負增長，從去年的增幅近30％下降為11．7％，增幅下降了約60％。北京市則干脆與去年同期相比成了負增長，約下降了10％。如果銷售仍保持30％以上的增長，而投資與供給則遠遠低于銷售增長的發(fā)展預期，這樣只能進一步加大供求之間的剪刀差。
怎一個漲字了得
2004中國(四川)第二屆房地產形勢報告會在成都召開，著名經濟學家厲以寧、中國房地產業(yè)協(xié)會會長楊慎和建設部房地產業(yè)司副司長沈建忠就當前經濟大勢和房地產熱點作了專題報告，三位專家均對房地產整體性過熱、存在泡沫的說法予以否定。與會一些專家和房地產業(yè)內人士均表示，我國房價繼續(xù)上漲不可避免。當政府專家與開發(fā)商的腔調一致時，這是一件非常危險的事情。
2004年10月31日，潘石屹接受記者采訪時曾表示過這樣的觀點：加息后房價要跌，高負債開發(fā)商懸了�？墒�，讓人意想不到的是，沒過幾天，潘石屹也改口說房價要漲了。
地產界異口同聲地一起否定地產泡沫的存在，一起鼓吹房價還將繼續(xù)上漲，不知道這些人到底安的是什么用心？
中國房地產泡沫存在與否，老百姓不太關心，他們連最基本的住房要求都沒有達到，怎能有心思去考慮那些所謂的“危言”呢？
房價連連上漲，百姓連連叫苦。中國的老百姓忍耐力是驚人的，但并不是說沒有界限的。房價一旦超出了百姓的承受力，他們會振臂一呼，云集響應，現(xiàn)在不是已經出現(xiàn)了一個于凌罡了嗎？難道還要千千萬萬個“于凌罡”？
一旦房價止升回跌，就會是急劇下滑，最終導致房市崩盤，地產界首當其沖遭受打擊……因此，地產界為自身利益計，也不要自欺欺人，飲鴆止渴了。
不錯，今年將加大經濟適用房的放量�？墒�300萬平方米又能解決什么問題呢？而且據(jù)說，這300萬平方米的經濟適用房大部分早已被預訂一空。
早在千年前，偉大的詩人杜甫高聲疾呼：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。如有魂靈，恐怕杜甫現(xiàn)在又要高歌一首了。
房價啊房價，怎一個漲字了得！
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