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區(qū)域分析：張江居住區(qū)潛力尚未完全釋放
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張江居住區(qū)被認(rèn)為是上海的“硅谷住宅”，依托高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大批遷入的住戶，該區(qū)域周邊的房價不斷上漲。不過，相對美國和北京的“硅谷住宅”的樓市行情，張江居住區(qū)目前還是未引起足夠重視的區(qū)域，樓市的價值潛力尚未被完全開發(fā)出來。
產(chǎn)業(yè)支撐“硅谷住宅”待漲
在上海市政府實施“聚焦張江”的政策以來，張江高科技園區(qū)近年發(fā)展步伐不斷加快。據(jù)相關(guān)資料顯示，至2004年上半年，園區(qū)已完成開發(fā)面積17平方公里，吸引投資額超過108億美元，平均每平方公里逾6億美元。
目前園區(qū)內(nèi)注冊企業(yè)達3168家，固定資產(chǎn)投資446億元人民幣，并已構(gòu)筑三大國家級基地———國家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、國家信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和國家科技創(chuàng)業(yè)基地的框架，形成了生物醫(yī)藥、集成電路和軟件三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
被譽為信息技術(shù)業(yè)“圣地”的美國硅谷不但創(chuàng)造了科技產(chǎn)業(yè)的奇跡，也創(chuàng)造了美國房產(chǎn)的奇跡；而在浦東張江，一個高速發(fā)展的“硅谷”也在形成，同時與之相匹配的張江硅谷國際別墅社區(qū)已初具規(guī)模，形成滬上別具特色的“硅谷住宅”。
在“硅谷”概念的吸引下，大量人才和高科技產(chǎn)業(yè)紛紛進駐，同時也催生了周邊住宅的發(fā)展，張江房價近幾年也出現(xiàn)了不小的漲幅，但是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為其房價仍有一定的上漲空間。
根據(jù)成熟經(jīng)驗，作為區(qū)域乃至國家高新技術(shù)的核心，硅谷的房價往往一升再升。以美國硅谷為例，該區(qū)域房價連續(xù)10多年上漲，使之成為美國目前房地產(chǎn)最昂貴的地方；同樣，北京中關(guān)村的地價也要高出周邊20%。相對國內(nèi)外其他硅谷區(qū)域樓價之最，張江的房產(chǎn)升值空間依然不小。更為重要的是，在張江高科技園區(qū)與張江鎮(zhèn)等周邊區(qū)域擴容后，將組成全新板塊聯(lián)動發(fā)展、優(yōu)勢互補，更有力地推動板塊價值的全面提升，為區(qū)域未來升值空間創(chuàng)造堅實基礎(chǔ)。正因為有如此的定位，張江板塊內(nèi)的工作人員平均收入為6000元至8000元之間，而外資企業(yè)中相當(dāng)數(shù)量的主管級人士年薪在20萬至30萬元以上。這使得高端物業(yè)很有發(fā)展空間。根據(jù)浦東國際化居住社區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn)定位，張江板塊樓市的相關(guān)配套有望進一步完善，這也直接刺激當(dāng)?shù)胤績r上漲。
目前，在張江國際化居住社區(qū)中的幾個中心樓盤，次新房價格普遍在每平方米1萬元上下，而以湯臣別墅樓盤為代表的物業(yè)每平方米均價約2萬元。如位于該國際社區(qū)東北部的城市經(jīng)典1室1廳1衛(wèi)，建筑面積66平方米的公寓，總價88萬，均價達到每平方米12100元。湯臣豪園一聯(lián)體別墅，3室2廳2衛(wèi)，建筑面積180平方米，毛坯房報價達到280萬元，每平方米的價格已超過15000元。
盡管世界各地“硅谷”的發(fā)展不盡相同，但共同的相似點是，區(qū)域高科技發(fā)展帶動的堅實經(jīng)濟增長能力和高素質(zhì)人群聚集是“硅谷住宅”居高不下的最重要原因。張江“硅谷”國際別墅區(qū)盡管在房價上還不能稱王，但其升值潛力已廣受關(guān)注，近段時間區(qū)域供不應(yīng)求現(xiàn)象已初露端倪，成長空間十分樂觀。
“硅谷住宅”由于地域特征的特殊性決定了其不同于普通社區(qū)的住宅風(fēng)格，從國外硅谷住宅的情況來看，由于其業(yè)主絕大部分都是在硅谷工作的人員，因此其很大程度上考慮的是把適合于高科技人才生活方式放在首位，由此“硅谷住宅”表現(xiàn)出的是在別墅區(qū)加上辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美、人文氣息濃厚、低矮建筑、密度低、高品質(zhì)服務(wù)設(shè)施是共同特點，尤其重要的一點是創(chuàng)新精神的全面詮釋。張江“硅谷”國際別墅區(qū)在經(jīng)過幾年發(fā)展后已成規(guī)模，并依據(jù)自身特色，形成獨具特色的硅谷住宅區(qū)。
定位高端配套設(shè)施日趨完善
根據(jù)規(guī)劃，張江高科技園區(qū)分為6個開發(fā)小區(qū)，張江鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)開發(fā)張江住宅區(qū)和科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。1999年以來，張江科技產(chǎn)業(yè)區(qū)駐戶企業(yè)已近九成，周邊配套設(shè)施也日趨完善。
記者實地勘察了張江的配套設(shè)施，有些非常完善。比如科技廣場位于張江鎮(zhèn)政府南端，于1999年2月建設(shè)，2000年7月完工，總投資750萬元，總占地面積6367平方米�？萍紡V場已經(jīng)成為張江鎮(zhèn)居民一個休閑娛樂的好去處；紫薇公園總投資530萬元，占地面積22013平方米，建筑小品297平方米，園間道路2125平方米，湖水面積1923平方米，廣場面積1951平方米，綠化面積15717平方米。
張江園區(qū)內(nèi)建有餐飲服務(wù)中心、包括游泳池和網(wǎng)球場在內(nèi)的休閑體育中心和生活服務(wù)中心。園區(qū)北面建有一流的湯臣上海浦東高爾夫球場。園區(qū)周邊還建有國際保齡球館、源深體育中心、浦東游泳館、浦東棒壘球場、浦東新區(qū)圖書館、東方藝術(shù)中心、東上�？萍汲恰⑸虾H博覽中心，及世紀(jì)公園等設(shè)施。
除了園區(qū)已建設(shè)創(chuàng)業(yè)公寓、湯臣豪園、胡姬花園，將建設(shè)博士后公寓和賓館，主要為園區(qū)創(chuàng)業(yè)者提供各種中高檔酒店式的居住環(huán)境。而商業(yè)設(shè)施方面，園區(qū)內(nèi)已建設(shè)小型的超市、美容美發(fā)、洗衣房以及銀行等商業(yè)設(shè)施，正在建設(shè)地鐵站商業(yè)中心、賓館等設(shè)施。從園區(qū)乘坐地鐵二號線至浦東張楊路和上海市南京路等商業(yè)中心，只需10至20分鐘。
作為聚集高層人士的居住區(qū)，對自然環(huán)境要求較高。以美國硅谷為例，綿延上百公里的硅保帶就像個環(huán)境優(yōu)美的大公園，成蔭的綠樹、草坪和掩映其間的一幢幢兩三層的建筑優(yōu)雅寧靜。而張江“硅谷”國際聚居區(qū)占地245萬平方米，而規(guī)劃容積率僅為0.91，同時由于周邊簇?fù)硎兰o(jì)公園、湯臣高爾夫球場等大型綠地，生態(tài)環(huán)境首屈一指。此外，在園區(qū)未來規(guī)劃中，另一大亮點就是40萬平方米的主題公園、親水河濱公園，為園區(qū)增添詩情畫意的綠色休閑場所，構(gòu)筑一個品位高雅、設(shè)施完善的現(xiàn)代化國際化社區(qū)。
中介偏少投資有待興旺
房屋銷售價格穩(wěn)步上漲的同時，租賃價格也“不甘示弱”。據(jù)了解，目前張江國際社區(qū)內(nèi)的主力樓盤租金從每月2000~3000元的普通公寓到月租金上萬元的別墅均有，并且隨著附近高科技園區(qū)高級白領(lǐng)一族的日漸龐大，租金仍保持上漲趨勢。如湯臣豪園一豪華裝修的4室2廳小高層住宅，面積208平方米，月租金報價為9000元。
另外，受張江國際化居住社區(qū)這一優(yōu)勢板塊的帶動，社區(qū)周邊的樓市也呈現(xiàn)較好的上升勢頭。據(jù)了解，附近小區(qū)二手房均價普遍在每平方米6000元以上，如香楠小區(qū)一3室1廳1衛(wèi)、5年房齡的多層住宅，面積82.77平方米，報價53.5萬元，均價已達約每平方米6400元。同時，租賃市場也一直看好，租金水平向市中心地段的樓盤靠攏，如香楠小區(qū)一4室2廳、面積121平方米的多層豪裝公寓，租金報價為每月3000元。
中介人士分析，除了張江國際化居住社區(qū)附近，如張江高科技園區(qū)有著龐大的消費群體外，軌道交通終點站的便利也吸引了不少浦東甚至浦西的高級白領(lǐng)。房價及租金較高，除了本身區(qū)位優(yōu)勢外，社區(qū)內(nèi)住房以大戶型為主，一般面積較大，加上周邊配套日益完善和逐漸形成的高檔居住區(qū)氛圍都是不可忽視的因素。
雖然二手和租賃市場良好，但是記者在張江一帶發(fā)現(xiàn)，中介的門店并不多見。這從一定程度上說明，張江的區(qū)位優(yōu)勢還沒有得到進一步的發(fā)掘。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，張江板塊由于距離浦東國際機場較近，而且向北經(jīng)中環(huán)線連接金橋地區(qū)、向南與南匯腹地以及海港新城遙相呼應(yīng)，將會成為浦東一大中心板塊。目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)的街區(qū)景觀布置得也相當(dāng)不錯。但由于該地較為偏遠(yuǎn)，房價又高，所以難以吸引市區(qū)居民購買，目前大部分是區(qū)域客戶，但從長遠(yuǎn)角度看升值潛力巨大，因此中介公司并不青睞在那里開店。
但是，業(yè)內(nèi)人士仍然指出幾大總體投資優(yōu)勢。一是政府統(tǒng)一規(guī)劃，形成居住區(qū)獨有的5分鐘概念。以張江住宅區(qū)為圓心，智能孵化區(qū)、高級學(xué)區(qū)、時尚商業(yè)區(qū)、交通換乘中心四周圍繞。社區(qū)整體建成后，居民到交通換乘中心、地鐵張江高科站、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、華師大二附中、商業(yè)街區(qū)、智能化辦公區(qū)域、湯臣高爾夫球場均在5分鐘步、車行范圍內(nèi)，形成一個嶄新的現(xiàn)代居住模式。
二是完善的教育配套設(shè)施。規(guī)劃中的幼兒園、小學(xué)與已建成的華師大二附中構(gòu)成的高級學(xué)區(qū)與住宅區(qū)僅一街之隔，校區(qū)與居住區(qū)互為滲透，提升了居住區(qū)的品位。而且未來張江園區(qū)內(nèi)還將落戶更多的國內(nèi)外著名學(xué)科院校，從而形成學(xué)術(shù)氛圍濃郁的教育園區(qū)。
三是極具規(guī)模的商業(yè)配套建設(shè)已經(jīng)啟動。商業(yè)街區(qū)一期主要以餐飲、休閑、配套類行業(yè)為主，有一個4800平方米的中庭廣場。配置食品、日用品的便利店，電子產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品、圖書、影音類商店；餐飲配置快餐店、大型餐廳和西菜館；休閑娛樂配置中高檔各類咖啡館、酒吧、美容美發(fā)廳等。
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整體規(guī)劃6大功能區(qū)
張江擴容前景令人矚目
據(jù)悉，浦東新區(qū)區(qū)委為進一步深化“區(qū)鎮(zhèn)聯(lián)動”、積極推進功能區(qū)域一體化，將浦東整體規(guī)劃為6個功能區(qū)域，全面發(fā)展“一軸、三帶、六功能區(qū)域”。目前張江、陸家嘴、金橋、外高橋4個“功能區(qū)域”已正式起步。
而其中最引人關(guān)注的張江功能區(qū)域?qū)⑦M行擴容，將由張江高科技園區(qū)、孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)和周邊張江鎮(zhèn)、唐鎮(zhèn)、合慶鎮(zhèn)共同組成全新開發(fā)區(qū)域。擴容后的張江，將進一步實現(xiàn)功能和產(chǎn)業(yè)向周邊區(qū)域的輻射延伸，加速園區(qū)和周邊區(qū)域發(fā)展的融合、資源的整合，在更大的范圍內(nèi)統(tǒng)籌發(fā)展。
同時，張江也將在繼續(xù)發(fā)展高新技術(shù)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)外，積極擴大其他產(chǎn)業(yè)、配套設(shè)施的完善建設(shè)，依托良好的經(jīng)濟、技術(shù)、人才基礎(chǔ)和近幾年高速發(fā)展的能量積淀，張江的發(fā)展將勢不可擋，前景也最為樂觀。
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