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上海豪宅十年流變：始終未出現(xiàn)真正的富人區(qū)
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古北三多：名人多、名車多、名狗多。碧云只有從物業(yè)租賃轉(zhuǎn)變?yōu)橹脴I(yè)居住才能具備富人區(qū)的實(shí)質(zhì)。紫園檀宮是豪宅區(qū)，不一定是富人區(qū)。
從1995年到2005年，從古北新區(qū)到碧云國際社區(qū)、世茂濱江花園，再到紫園、檀宮，全上海人十年里一直在重復(fù)著建設(shè)上海富人區(qū)的故事。
十年過去了，房子的價(jià)格越來越高，豪宅越造越大，但真正的富人區(qū)始終沒有出現(xiàn)。
發(fā)現(xiàn)古北
1995年，古北新區(qū)一期完工。
此后的十年里，古北讓很多上海人引以為傲。這是上海第一個(gè)規(guī)模化的高標(biāo)準(zhǔn)的國際化社區(qū)，這里以“三多”最為著名：名人多、名車多、名狗多。
2001年，影視紅星林憶蓮悄悄來到了古北新區(qū)的名都城，買下了一處高級(jí)豪宅。和她做鄰居的是趙薇、江珊、陳逸飛等名人。同時(shí)，有數(shù)十位世界頂級(jí)著名公司的總裁和負(fù)責(zé)人居住在不遠(yuǎn)處的萬達(dá)園。
1980年代，上海第一個(gè)涉外商務(wù)區(qū)——虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在市區(qū)西部啟動(dòng)。古北新區(qū)屬于其配套生活設(shè)施，由上海古北(集團(tuán))有限公司建設(shè)，總占地面積136公頃，規(guī)劃建筑面積約240多萬平方米。
1995年基本建成后，古北新區(qū)即被評(píng)為“九十年代上海十大新景觀”之一。很快，這里成為了眾多境外人士的首選居住地。在政策上，當(dāng)時(shí)上海尚有內(nèi)銷房和外銷房之分，古北則以面向外籍人士的外銷房為主；經(jīng)濟(jì)上，由于受到1997年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，古北的房?jī)r(jià)一路滑落到1200美元／平方米，有的甚至跌破1000美元，在當(dāng)時(shí)相當(dāng)實(shí)惠；交通方面，古北臨近虹橋機(jī)場(chǎng)，生活、工作非常便捷。在這些因素的共同作用下，一個(gè)高檔的富人區(qū)儼然有了雛形。
不過，隨著時(shí)間的推移，古北在規(guī)劃上的劣勢(shì)開始顯現(xiàn)出來。一方面，大多數(shù)的高樓底層都開設(shè)了店鋪，商業(yè)的繁榮帶來的是人來人往的嘈雜；樓與樓之間的道路也逐漸演變成了城市的主干道，人流、車流無所顧忌地穿行而過。古北變得方便了，卻大大影響了私密性。而后者恰恰是構(gòu)成“富人區(qū)”的關(guān)鍵因素之一。
即使是這樣，房地產(chǎn)商們?nèi)匀幌Ｍ谶@塊土地上生產(chǎn)更多的剩余價(jià)值。2004年下半年，和記黃埔、中華企業(yè)、強(qiáng)生集團(tuán)、虹康房產(chǎn)、古北集團(tuán)等知名開發(fā)商一并進(jìn)入該區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模的豪宅開發(fā)。建筑密度進(jìn)一步增大，富人區(qū)有變成鬧市區(qū)的危險(xiǎn)。
青睞浦東
在這樣的背景下，古北的一些歐美人士開始自發(fā)性的遷移，方向是浦東。
1990年代中后期，通用汽車、可口可樂、西門子等跨國企業(yè)在上海的業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展，于是，在金橋地區(qū)，一個(gè)占地面積37平方公里的“GREENCITY”(碧云國際社區(qū))開始形成。今天，《財(cái)富》500強(qiáng)中有26家企業(yè)的亞太區(qū)總裁及高級(jí)執(zhí)行官，攜家眷居住在此。
碧云社區(qū)的核心為金橋股份開發(fā)的碧云別墅。碧云別墅一期33套別墅和二期37套別墅，分別在1999年初、2000年中建成投入市場(chǎng)后，年平均出租率高達(dá)95%。同時(shí)以每月約10萬人民幣／套的租金創(chuàng)下了本地別墅租賃市場(chǎng)的天價(jià)。
事實(shí)上，碧云社區(qū)以租賃物業(yè)聞名，但恰恰暴露了目前其作為公認(rèn)“富人區(qū)”的不足。
業(yè)內(nèi)人士分析，區(qū)域內(nèi)的住宅只有以租賃型演化為置業(yè)居住型，才能具備“富人區(qū)”的實(shí)質(zhì)。畢竟，住在一個(gè)租的房子里，哪怕再豪華也不易從心底里產(chǎn)生家的感覺。
不過，值得關(guān)注的是，隨著近一年來碧云社區(qū)人氣集聚，原有的項(xiàng)目如碧云花園、鳳凰大廈開始租售并重，同時(shí)如世茂、愛建及印尼一些地產(chǎn)商紛紛開建新的居住型項(xiàng)目，住宅樣式以豪宅、別墅、公寓并重。碧云是否能夠成為上�！案蝗藚^(qū)”仍待觀察，但目前稱之為“高尚國際社區(qū)”是極為恰當(dāng)?shù)摹?
在浦東，同樣聲名顯赫的還有黃浦江畔的陸家嘴濱江豪宅區(qū)。這里的仁恒濱江園、菊?qǐng)@、世茂濱江花園均已建成并吸引了大批來自國內(nèi)和國外的企業(yè)主及影視明星入住。張學(xué)友即是其中的一位。根據(jù)知情人的透露，張學(xué)友的豪宅也并沒有什么特別，惟一不同的是他每天坐在馬桶上就可以一覽無余地看到近在咫尺的東方明珠。
"紫檀木"現(xiàn)象
紫檀木，木中極品，從很久以前就是彰顯富人身份地位的重要標(biāo)志。
無獨(dú)有偶，國內(nèi)目前最貴的兩個(gè)豪宅項(xiàng)目都在上海，且案名的第一個(gè)字連起來正好是"紫檀"。一個(gè)是位于松江佘山的"紫園"，一個(gè)是位于西郊虹橋的"檀宮"。上海望源房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)季寶紅將其總結(jié)為上海富人豪宅的"紫檀木"現(xiàn)象。
上海紫園1號(hào)別墅以1.3億元的天價(jià)成為中國大陸最昂貴的住宅。檀宮也不示弱，單套價(jià)格8000萬人民幣。
紫園，位于上海松江佘山。占地1300多畝，由13個(gè)小島和一個(gè)半島組成，島與島之間由歐式鋼橋相連，規(guī)劃建造別墅150多棟，每戶平均占地八畝以上，大小相當(dāng)于一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)。
"上海要吸引全世界的投資，就必須有像美國長(zhǎng)島這樣的豪華居住區(qū)，只有向外來投資者提供好的生活品質(zhì)，上海才更有吸引力。""上海紫園"的開發(fā)商、立誓要打造"中國首個(gè)世界級(jí)富人區(qū)"的嘉城兆業(yè)房地產(chǎn)有限公司董事局主席、總裁高家仁在接受采訪時(shí)這樣說道。
作為上海惟一的山林地帶，佘山似乎具備成為世界級(jí)富人區(qū)得天獨(dú)厚的條件。然而一位參觀者談起觀感時(shí)說："進(jìn)去的道路十分小，兩輛車會(huì)車有點(diǎn)難。從山上教堂往下看整個(gè)紫園幅地不大，和想象的有點(diǎn)距離。"
檀宮緊靠西郊國賓館，也是西郊賓館的最后一塊處女地。按照華麗家族董事總經(jīng)理、"檀宮"打造者曾志鋒的說法："檀宮會(huì)是華麗家族在頂級(jí)豪宅領(lǐng)域的開山之作，也可能，同時(shí)是收山之作。"
根據(jù)開發(fā)商的說法，他們主要針對(duì)的客戶就是福布斯的上榜富豪。當(dāng)然究竟有多少富豪會(huì)真的來購買居住和使用，還沒有確切的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。
事實(shí)上，今天的富人區(qū)與豪宅區(qū)、富人區(qū)與高檔房產(chǎn)樓盤，已經(jīng)混淆在了一起。甚至我們也很難去把它們分開。根據(jù)大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的看法，至少在形成上，中國開發(fā)商們宣稱的"富人區(qū)"往往都帶有主動(dòng)炒作的痕跡。
在香港，淺水灣、太平山頂富人區(qū)內(nèi)的豪宅每一戶都要上億的總價(jià)，買主心態(tài)一般都是要將這座豪宅當(dāng)作傳家之寶，一代一代傳下去。需要知道的是，在香港，富豪們之所以愿意不惜巨資修建豪宅，很大程度上是因?yàn)樗麄儞碛袑?duì)土地的最終所有權(quán)。而中國國內(nèi)開發(fā)商的資質(zhì)再怎么雄厚，也無法解決這一問題。
在全球，沒有一個(gè)富人區(qū)是規(guī)劃的結(jié)果，也沒有一個(gè)政府或開發(fā)商有本事將富豪們聚攏在一個(gè)硬性規(guī)定的區(qū)域。真正的"富人區(qū)"都是隨著時(shí)間的推移逐漸發(fā)展、成熟起來的，其背后有很多綜合的因素。上海也不應(yīng)該例外�！ �
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