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杭州房價(jià)--一個(gè)猜不透的謎
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2004年終的杭州樓市越來越表現(xiàn)出娛樂化的特征。房價(jià)猜猜猜成為全民普遍參與的一檔游戲。漲？還是跌？是一個(gè)永遠(yuǎn)令人產(chǎn)生樂趣的謎。
開放商時(shí)有論壇、峰會(huì)，專家頻頻發(fā)言，機(jī)構(gòu)舉行研討會(huì)，市民在網(wǎng)上暢所欲言，奇文迭出，高論不斷。
但是杭州樓市似乎并不為這些輿論所影響，依然以其自身的規(guī)律往前發(fā)展。
這個(gè)全民游戲中有幾個(gè)關(guān)鍵問題，這些問題如何解答，直接決定房價(jià)的走向，把握這幾個(gè)問題，有助于早日解開謎語。
供大于求，還是求大于供？
是供大于求，還是求大于供？供求關(guān)系的變化，決定了房價(jià)的走向。
住宅的供求關(guān)系，背后的主導(dǎo)因素是土地的供求關(guān)系。杭州實(shí)行了多年的非飽和型供地政策，實(shí)際從2003年起已經(jīng)被突破。2003、2004兩年計(jì)劃一共投放8000畝商品房土地，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。2005年杭州市計(jì)劃再推4500畝商品房用地。
如果按照這樣的計(jì)劃，杭州這三年的土地投放量將達(dá)到一個(gè)高峰。而且這批土地大都是五類以外地塊。近郊土地在集中上市之后，2-3年內(nèi)將建成房產(chǎn)投放市場。此外，市政府還在丁橋等地建設(shè)占地達(dá)6平方公里的大型居住區(qū)。有不少專家認(rèn)為，這批土地將直接改變杭州市住宅市場的供求關(guān)系。預(yù)計(jì)在2-3年的拉鋸戰(zhàn)之后，近郊的五類地塊的房產(chǎn)將呈現(xiàn)兩個(gè)態(tài)勢，一是同質(zhì)化，距離中心城區(qū)距離差不多，樓盤品質(zhì)也差不多；二是這批房產(chǎn)將拉平杭州房價(jià)，甚至使整個(gè)城市的房價(jià)走低。
但是最近的一條新聞給很多人試圖看清房市的眼睛抹上了一層霧氣。2004年杭州商品房土地供應(yīng)并沒有達(dá)到計(jì)劃的4500畝，來自杭州市有關(guān)部門的消息稱，2004年住宅用地總計(jì)投放了6679畝，比上年有所增長。除去拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房用地，商品房供地實(shí)際數(shù)字是2561畝。
據(jù)杭州市國土局有關(guān)負(fù)責(zé)人分析，未能達(dá)到供地4500畝的原因主要是因?yàn)槿ツ陣覍?shí)行宏觀調(diào)控，控制土地，收緊銀根，使得土地短缺，投放市場難度也增大了。正是在這樣的背景下，杭州市調(diào)整了原先的指標(biāo)。
這是不是就意味著，土地短缺帶來的住宅短缺、房價(jià)高企還將持續(xù)？
一種悲觀的觀點(diǎn)認(rèn)為，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)一方面是因?yàn)楹贾莸耐恋貙?shí)在太稀缺，另一方面是因?yàn)槿ツ陣液暧^調(diào)控導(dǎo)致開放商拿地?zé)崆椴桓�。�?jù)統(tǒng)計(jì)，去年1月1日至12月7日，杭州國土資源局共公告推出國有土地3609.07畝，其中300畝土地因各種原因流拍，流拍土地占近10%。
而樂觀的觀點(diǎn)認(rèn)為，由于大力實(shí)行集約化用地，2004年實(shí)際出讓的土地，容積率要比制定計(jì)劃時(shí)高得多，盡管量沒到4500畝，但建成房產(chǎn)后還是可以彌補(bǔ)土地量的不足。關(guān)鍵是要不斷完善配套設(shè)施，使五類以外近郊土地以及更遠(yuǎn)的余杭、蕭山以及濱江等地的土地能成為杭州市場的有效供應(yīng)。
是快崩盤了，還是正逐步轉(zhuǎn)向買方市場？
關(guān)于房價(jià)，一直處于一種數(shù)據(jù)多樣、信息多源的狀態(tài)，使得不同的人或機(jī)構(gòu)得出的結(jié)論差異很大，時(shí)不時(shí)在市場上蕩起一圈又一圈的漣漪。
最激烈的一場質(zhì)疑是去年底某財(cái)經(jīng)媒體的一篇報(bào)道《杭州房價(jià)暴跌崩盤政府出擊硬擠泡沫》，該文指出，今年(指2004年)10月底，杭州商品房均價(jià)為5651元／平方米，而今年上半年均價(jià)為6613.9元／平方米，其間跌幅高達(dá)14.6%。1-10月，杭州市商品房銷售額增長只有10.3%，增幅比全國平均水平和上海分別低24.5和27.3個(gè)百分點(diǎn)，比浙江全省投資低26.1個(gè)百分點(diǎn)。得出杭州商品房開始由熱銷轉(zhuǎn)為滯銷的結(jié)論，進(jìn)而提出杭州樓市崩盤的憂慮。
一些其他媒體立即作出回應(yīng)，進(jìn)行反駁。上海的《東方早報(bào)》以該文統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源的前后不一為由提出了質(zhì)疑�！独碡�(cái)周刊》則提出，該文中上半年均價(jià)是沒有包括余杭、蕭山的數(shù)據(jù)，下半年的所謂跌了14.6%的數(shù)據(jù)是包括了余杭、蕭山的數(shù)據(jù)，所以不能作簡單類比。
但是，作為在高位運(yùn)行的樓市，杭州的房價(jià)仍需如履如臨，小心把握。在12月31日到1月3日的浙江春季房交會(huì)上，杭州主城區(qū)的房源很少，大量的都是周邊縣市甚至湖州、嘉興等地的樓盤，人流不多，和從前的火爆場面形成鮮明對比。
記者觀察到，近段時(shí)間，杭州的一手樓盤銷售周期明顯放長，二手樓盤可供挑選的也越來越多。盡管房價(jià)并沒有降，但消費(fèi)者挑挑揀揀的余地大了很多。很多品質(zhì)好的二手房一放就是很長時(shí)間不見成交，和過去那種轉(zhuǎn)眼就沒的熱況相比已有了很大改觀。
2004年，杭州樓市歷經(jīng)幾番冷熱，購房者理性程度大大提高，已不再輕易下單，開發(fā)商也不再盲目拿地開發(fā)。業(yè)界的共識是：開放商的暴利時(shí)代正逐漸遠(yuǎn)去，投資者的財(cái)富神話已不可能重演。
浙江省建設(shè)廳廳長陳繼松最近在《2004樓市年終盤點(diǎn)報(bào)告》中說，宏觀調(diào)控已取得明顯的階段性成效。中央和浙江省政府一系列政策的出臺，已有效地遏制住了浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長勢頭，投資增幅明顯回落，控制住了房地產(chǎn)市場過度需求，基本實(shí)現(xiàn)了總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場宏觀目標(biāo)，2004年前三季度浙江八個(gè)城市包括杭州的房價(jià)漲幅都有回落；浙江省大多數(shù)城市買不到房的現(xiàn)象已有了根本好轉(zhuǎn)，浙江樓市已由賣方市場開始逐步轉(zhuǎn)向買方市場。浙江全省的房地產(chǎn)市場已開始步入理性、成熟發(fā)展階段，朝著健康、平衡和持續(xù)的方向發(fā)展。
對這個(gè)結(jié)論，市場評價(jià)不一，反對的聲音認(rèn)為，在浙江的一些地方，房價(jià)飛漲的現(xiàn)象依舊存在。如舟山群島人口不足百萬，房價(jià)漲幅驚人，最高達(dá)到7000元每平米，最近在舟山某樓盤開盤，又出現(xiàn)了連夜排隊(duì)搶房的現(xiàn)象，有的人冒著冬日的寒風(fēng)，從凌晨三點(diǎn)一直排到次日早上9點(diǎn)。
富人和平民能混居在一個(gè)區(qū)域嗎？
房產(chǎn)不同于其他商品，除了經(jīng)濟(jì)屬性，還有很強(qiáng)的社會(huì)屬性。樓市在重視經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，其社會(huì)效益也是不可忽視的。
杭州市在去年推行居者有其屋政策之后，大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，著眼于解決剛走上工作崗位的大學(xué)生住房問題的大學(xué)畢業(yè)生人才公寓也已于最近開工。
在年底引起極大影響的是省委常委、杭州市委書記王國平在市委九屆八次全體(擴(kuò)大)會(huì)議上的一番話，他指出：今后在拆遷安置問題上，要實(shí)行就近安置原則，防止老城區(qū)的居民被驅(qū)趕，要讓拆遷戶安心，不準(zhǔn)把主城區(qū)演變成富人區(qū)。
他尤其贊美了杭州一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，這個(gè)地段如按商品房賣，可能達(dá)到8000元每平米以上，但現(xiàn)在全部用來安置因城市建設(shè)、重大工程而拆遷的居民。
王國平的這番言論在社會(huì)上引起了很大的反響。不少人認(rèn)為，一個(gè)城市的主城區(qū)建設(shè)不能成為富人把平民逐漸排擠出去的過程。富人和平民混居在一個(gè)區(qū)域有利于社會(huì)穩(wěn)定。人為地劃分一個(gè)城市的富人區(qū)和平民區(qū)只會(huì)加劇社會(huì)矛盾的對立。
但是也有一些專家認(rèn)為，這種思路雖值得肯定，但是操作起來很難。黃金地塊的含金量就是比郊區(qū)的大。要從社會(huì)利益角度出發(fā)，打破這種價(jià)值規(guī)律在地塊上的體現(xiàn)絕非易事。事實(shí)上市中心的經(jīng)濟(jì)適用房不是沒有，但往往是歸于政府機(jī)關(guān)，主城區(qū)能否打破富人或權(quán)力階層的壟斷，讓平民能擠進(jìn)去？很多人的態(tài)度是拭目以待，關(guān)鍵是后面相關(guān)措施能否跟上。
市政府提出了一個(gè)很吸引人的說法，要變?nèi)说确繛榉康热�。�?jù)悉，為實(shí)現(xiàn)到2005年底住房困難戶能隨時(shí)申購經(jīng)濟(jì)適用房，拆遷戶能隨時(shí)拿到拆遷安置房的目標(biāo)，杭州除了計(jì)劃在2005年在老城區(qū)完成商品房和公建供地4500畝，還將落實(shí)蕭山、余杭各2平方公里經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地，新開工經(jīng)濟(jì)適用房確保150萬、力爭180萬平方米，其中新開工拆遷安置房100萬平方米；安置在外過渡三年以上拆遷戶80%以上。
然而足以成為一個(gè)教訓(xùn)的是，前段時(shí)間，杭州推出2400多套經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行預(yù)登記銷售，每平方米均價(jià)為3000元，結(jié)果一直號稱缺房的杭州市民卻應(yīng)者不多。等了兩天，還是有近千套無人登記。據(jù)分析，其中很重要的一個(gè)原因就在于這批房子距離市區(qū)很遠(yuǎn)，基礎(chǔ)配套還不成熟。
據(jù)專家分析，政府出于對社會(huì)效益的考慮，大力推出經(jīng)濟(jì)適用房，也會(huì)對市場產(chǎn)生一定的影響。一部分商品房的購買力量會(huì)轉(zhuǎn)而投向經(jīng)濟(jì)適用房，從而對商品房市場起到釜底抽薪的作用。
結(jié)合土地投放等諸多因素，從總體上看，杭州樓市比較大的可能還是會(huì)走向平穩(wěn)，基本表現(xiàn)是房價(jià)穩(wěn)步上升，漲幅趨緩，銷售周期變長，中心區(qū)域等資源稀缺地塊將持續(xù)堅(jiān)挺，開發(fā)商之間市場競爭會(huì)比前些年加劇，從而帶動(dòng)建筑藝術(shù)、設(shè)計(jì)水平等房產(chǎn)品質(zhì)以及營銷策略水平的提升。
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