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真正夢寐以求 黃浦江兩岸73平方公里土地大角逐
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2004年熱鬧的上海土地市場，只在12月稍稍調(diào)整了腳步，2005年1月10日，新年的1號公告已經(jīng)公布，又一塊蛋糕擺在了饑腸轆轆的開發(fā)商面前，而他們所必須付出的代價，除了大筆的資金之外，還有慣例中的新規(guī)定。
然而，這次一切都物有所值。黃浦江兩岸綜合開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的3幅國有土地，對于那些想在上海有所作為的企業(yè)而言，無疑是光榮與財富的極致，是真正的夢寐以求。
而這只是黃浦江兩岸綜合開發(fā)規(guī)劃面積73平方公里土地的冰山一角。
金字塔期望
1845年，《上海土地章程》讓西式建筑正式進(jìn)駐上海灘。于是，一條污水橫流的黃浦灘開始脫胎換骨成上海城市的風(fēng)景線——外灘；于是，半條背靠城市面朝長江的狹長街道開始誘發(fā)滿城人的生活夢想。
在很多人的理解里，外灘承接著中西方建筑風(fēng)格、現(xiàn)代文明接入口、時尚發(fā)源地、城市精英集中營等都市形態(tài)；它被賦予現(xiàn)代都市文明的金字塔這樣的期望值，而這樣的期望，在新一輪的城市營造中繼續(xù)堆積。
2002年1月10日，上海黃浦江兩岸綜合開發(fā)工程正式啟動，而它被視為繼浦東開發(fā)開放之后，上海另一具有歷史意義的工程。其主要內(nèi)容為，黃浦江沿岸占地58％的工廠、碼頭和倉庫逐步搬遷，改造為成片的綠地和大型文化娛樂設(shè)施以及濱江居住區(qū)和辦公區(qū)。同時，黃浦江兩岸將實現(xiàn)由生產(chǎn)型向綜合服務(wù)型的轉(zhuǎn)換。
每一個了解上海歷史的人都明白，外灘作為上海城市性格與其未來夢想的決定力量，擁有超乎想象的影響力。因此，對于浦江兩岸的綜合開發(fā)問題，上海歷屆市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)都十分重視。
先前，江澤民當(dāng)年在上海工作時就曾經(jīng)指出，要把母親河建成具有國際水平的水景岸線。其后，時任上海市委書記的黃菊提出了“百年大計、世紀(jì)精品”高起點規(guī)劃與高水平開發(fā)的設(shè)想。
2004年，上海成功申辦2010年世博會，再次為黃浦江兩岸開發(fā)注入了強(qiáng)勁動力。黃浦江兩岸規(guī)劃方案也逐步明確，根據(jù)已經(jīng)確定的方案，控制范圍為從吳淞口到徐浦大橋的區(qū)域，兩岸岸線長度約85公里，面積約73平方公里。其中，自五洲大道至盧浦大橋為中心段，包括北外灘—上海船廠地區(qū)、十六鋪—東昌路地區(qū)、楊浦大橋地區(qū)和南浦大橋(含世博會選址)地區(qū)將被視作四個重點地區(qū)。作為上海市政府的一項長期任務(wù)，這些地區(qū)的土地出讓與規(guī)劃設(shè)計都甚為嚴(yán)謹(jǐn)。
政府掌控土地一級開發(fā)
金字塔不是一天建成的，盡管承載著夢想的堆積，但要完成黃浦江兩岸綜合開發(fā)，其困難超乎想象。由于跨越行政區(qū)多，土地權(quán)屬復(fù)雜，開發(fā)成本較高，使得整個區(qū)域的土地出讓都異常敏感，且難于操作。
對于這些問題，上海市市長韓正在黃浦江兩岸開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議上給出了明確答案�！包S浦江兩岸綜合開發(fā)，政府必須加強(qiáng)規(guī)劃、計劃、土地的控制；土地要在“生地”變成“熟地”后再進(jìn)入市場，采取招投標(biāo)辦法，盡量調(diào)動社會資本參與項目的開發(fā)建設(shè)；要完善土地收益平衡機(jī)制�！�
韓正指出，整個兩岸地區(qū)要加強(qiáng)土地控制，規(guī)劃方案編制盡量采用國際招標(biāo)和方案比選來完成；圍繞舉辦世博會這一重大節(jié)點目標(biāo)，安排好2010年之前的開發(fā)計劃和工作進(jìn)度。此外，韓正還要求全市有關(guān)各方樹立全局意識，加強(qiáng)配合。
為了更好地梳理原有項目，使沿江地區(qū)的項目開發(fā)得以有效控制，上海市、區(qū)兩級相繼成立了開發(fā)管理機(jī)構(gòu)和開發(fā)公司，建立了“市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主”的開發(fā)機(jī)制。
而在1月10號，房地局公布的3塊土地出讓操作，也確實體現(xiàn)了市政府對于浦江兩岸土地的控制思路。
本次3塊土地分別為虹口區(qū)匯山碼頭東塊地塊(地塊公告號20050101、土地面積35210．3平方米、用途為商業(yè)金融與文化娛樂，規(guī)劃建筑容積率為1．2萬平方米／公頃以下)、浦東新區(qū)上糧八庫地塊(地塊公告號20050102、土地面積27301平方米，土地用途為公共設(shè)施，規(guī)劃建筑容積率商業(yè)、辦公為1．5萬平方米／公頃以下、酒店為2．2萬平方米／公頃以下)、浦東新區(qū)濰坊新村街道245街坊23宗地塊(地塊公告號20050103、土地面積61413．5平方米，用途為商業(yè)金融、商業(yè)住宅用地，規(guī)劃建筑容積率商業(yè)金融為5．0萬平方米／公頃以下、商業(yè)住宅為2．4萬平方米／公頃以下)。
盡管位于不同的區(qū)，但招投標(biāo)工作則統(tǒng)一由上海市黃浦江兩岸開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室來落實。與以往土地咨詢工作由區(qū)房地局代理不同，上述三幅地塊的答疑會，也將統(tǒng)一由浦江開發(fā)工作小組來統(tǒng)一完成。
除此之外，這次土地出讓的具體形式也與以往有所差異，其規(guī)則的制定更為嚴(yán)謹(jǐn)。出讓設(shè)立競投(買)人資格預(yù)審，符合條件的有意受讓人才可以提出競投(買)申請。具體限制為境外的自然人、法人、其他組織其銀行存款在1500萬美元及以上；境內(nèi)的已進(jìn)行工商登記，領(lǐng)有營業(yè)執(zhí)照，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，注冊資本金在3000萬元人民幣及以上，近3年房地產(chǎn)開發(fā)量(指住宅、商辦等)在15萬平方米(或房地產(chǎn)開發(fā)投資額8億元人民幣)及以上。
出讓方式為：公告號20050101地塊和20050102地塊采用掛牌方式出讓、公告號20050103地塊若資格預(yù)審合格的申請人數(shù)超過5家(含5家)的，將采用招標(biāo)方式出讓；若資格預(yù)審合格的申請人數(shù)超過1家(含1家)且少于4家(含4家)的，將采用掛牌方式出讓。若上述三個地塊中任意一地塊的所有申請，經(jīng)資格預(yù)審均不合格的，則該地塊出讓中止。
土地價值再造
“與一般土地不同，具有特殊規(guī)劃性質(zhì)的土地，具有價值再造的成分�！鄙虾３峭兑晃回�(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，與一般地塊不同，像浦江兩岸、新江灣城這類地塊，由于進(jìn)行過前期改造，因此，它們的價值就不僅僅局限于地塊本身。
作為招標(biāo)轉(zhuǎn)讓的首幅熟地地塊，上海新江灣城于1月12日正式開標(biāo)，而其地塊性質(zhì)和操作模式與1月10日推出的浦江兩岸地塊大致相同。而業(yè)內(nèi)對該地塊的預(yù)計中標(biāo)價超過500萬元一畝。
事實上，新江灣由上海城投作為地產(chǎn)商統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，在完成區(qū)內(nèi)市政、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行招投標(biāo)把二度開發(fā)的空間讓給開發(fā)商，而當(dāng)初城投獲取新江灣城土地時，僅僅只花了30個億，其現(xiàn)在的土地價值有很大一部分來自前期開發(fā)所創(chuàng)造的價值。
與新江灣城一樣，浦江兩岸的土地也經(jīng)過一系列的前期梳理，然而，其地理位置又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出新江灣城。因此，盡管出讓面積不大，但其價值必然引人注目，極有可能創(chuàng)造上海土地市場的新神話。
早在2003年4月30日公布的《上海市黃浦江兩岸開發(fā)建設(shè)管理辦法》(上海市人民政府令第4號)中就有明確規(guī)定：對于黃浦江兩岸土地的出讓，市房地資源局應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)區(qū)房地管理部門對黃浦江兩岸的土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)黃浦江兩岸土地開發(fā)的實施進(jìn)度，按兼顧現(xiàn)狀和未來發(fā)展，以及規(guī)劃的公共基礎(chǔ)設(shè)施條件和土地功能，及時制訂或調(diào)整開發(fā)范圍內(nèi)土地的等級和基準(zhǔn)地價。
另外，辦法還規(guī)定黃浦江兩岸開發(fā)范圍內(nèi)的土地前期開發(fā)，由市、區(qū)政府委托的土地開發(fā)機(jī)構(gòu)組織實施。土地前期開發(fā)包括收回土地使用權(quán)地塊上的房屋拆遷和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 相關(guān)區(qū)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)會同區(qū)房地管理部門根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的黃浦江兩岸總體規(guī)劃，編制土地前期開發(fā)計劃，報市浦江辦審核，并經(jīng)市房地資源局和市計委綜合平衡后，納入本市土地利用年度計劃。
事實上，為了進(jìn)一步增強(qiáng)融資能力，解決開發(fā)建設(shè)的資金問題。黃浦江沿岸各區(qū)都已經(jīng)引進(jìn)了“外力”協(xié)助。
其中，“外灘源”由上海新黃浦集團(tuán)負(fù)責(zé)土地前期工作、基礎(chǔ)設(shè)施以及環(huán)境的一級開發(fā)，然后再由政府將土地批租給開發(fā)商，面向全球公開招標(biāo)。而北外灘所在的虹口區(qū)政府分別與上海申江兩岸開發(fā)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司和上海中遠(yuǎn)三林置業(yè)集團(tuán)簽署合作協(xié)議，成立上海申江北外灘開發(fā)建設(shè)有限公司和上海中遠(yuǎn)三林北外灘開發(fā)建設(shè)有限公司。
而黃浦江兩岸綜合開發(fā)總體規(guī)劃中第一個進(jìn)入實質(zhì)性運作的項目財富廣場的投資商則為上海房地集團(tuán)公司，該公司由中星集團(tuán)有限公司、閔虹集團(tuán)有限公司、房地集團(tuán)公司等老牌房地產(chǎn)企業(yè)組成，注冊資本高達(dá)40億元。
“這只是一個信號�！币晃粚＜以诮邮苡浾卟稍L時指出，前兩年，上海公開出讓土地中，郊縣和零星地塊占了絕大多數(shù)，幾個大規(guī)劃中的土地都沒有推出。而隨著新江灣城和浦江兩岸土地的露出水面，也昭示著在來年的土地公開出讓中，會有更多規(guī)劃成型的土地投入市場。
一場門檻更高、競爭更為激烈的上海土地戰(zhàn)役，才剛剛拉開帷幕.
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