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城市發(fā)展的大躍進(jìn) 770萬平米重慶CBD后來居上? [推薦]
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在開發(fā)區(qū)熱為中國不少城市遺留的經(jīng)濟(jì)問題所帶來的痛楚還沒有消失的今天，全國各大城市爭建CBD的熱潮又開始一浪高過一浪。
中國新興的直轄市——重慶，也提出了以解放碑、江北城、彈子石構(gòu)建中央商務(wù)區(qū)金三角，其規(guī)劃建筑面積至少在770萬平方米以上。
大躍進(jìn)
“重慶CBD需要這么大的規(guī)模嗎？它與重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)嗎？”
盧泰宇，萬基房地產(chǎn)顧問公司董事長，花費了近半年時間，對全球和重慶CBD的發(fā)展進(jìn)行了調(diào)查研究，并對重慶CBD的發(fā)展規(guī)劃提出了幾點疑問。
盧泰宇認(rèn)為，重慶CBD的規(guī)劃是按照國際區(qū)域級CBD標(biāo)準(zhǔn)制定，與重慶城市的未來發(fā)展目標(biāo)不相符。重慶的城市定位是“努力建設(shè)成為長江中上游的中心城市”。而北京CBD最初提出的規(guī)劃是新建180萬平方米，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)規(guī)劃建筑面積只有418萬平方米，巴黎拉德方斯主區(qū)總建筑面積僅350萬平方米，而澳大利亞悉尼的CBD也只有250萬平方米。
然而，江北城CBD的規(guī)劃新建總建筑面積就達(dá)560萬平方米，解放碑商務(wù)類建筑面積將由現(xiàn)在的121萬平方米增至212萬平方米。盧泰宇說：“以現(xiàn)在重慶的經(jīng)濟(jì)總量和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建設(shè)如此大規(guī)模的CBD，對于重慶一個經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)的內(nèi)陸城市，城市化率不到40％的年輕直轄市，其困難是可想而知的�！�
盧泰宇列舉了一系列數(shù)據(jù)來舉證重慶CBD的過量。2003年，上海的GDP是6240億元、常住人口1670萬，北京3612億元、常住人口1380萬，廣州3466億元、常住人口1015萬，而重慶3100萬人口只有2250億，顯然重慶的國內(nèi)生產(chǎn)總值經(jīng)濟(jì)規(guī)模偏小。
重慶實際利用外資也是相對較低的，2003年實際利用外資直接投資只有3．1億美元，而北京21．5億美元、上海58億美元、廣州30．64億美元。
萬方投資控股公司執(zhí)行董事遲儉在接受記者采訪時說，重慶經(jīng)濟(jì)相對落后，是一個追趕型的城市，可以有一個追趕的目標(biāo)，但必須要現(xiàn)實。言下之意，重慶的CBD規(guī)模太大。
不過，重慶市規(guī)劃局規(guī)劃編制管理處處長顧緋稱，我們現(xiàn)在不能靜止地看待重慶CBD規(guī)劃。我們清醒地認(rèn)識到，重慶不像上海、北京有條件搞全國性的CBD，但重慶是長江上游的經(jīng)濟(jì)中心，建設(shè)一個區(qū)域性的、輻射長江上游和西南地區(qū)的商務(wù)區(qū)是可行的。
顧緋稱，重慶是西部惟一的直轄市，擁有水路、公路、鐵路、航空四種運輸方式齊全的城市。重慶在未來要起到內(nèi)陸中心城市的帶動作用，在2010年建成通向成都、昆明、貴州、湖南、湖北、陜西、蘭州八個方向的八條高速公路，總路長2000公里，建設(shè)二條環(huán)線高速公路，建成“半小時主城區(qū)”和“4小時重慶”，江北國際機場擴建，萬州五橋機場、軌道交通、寸灘集裝箱碼頭的建設(shè)，使重慶真正成為長江上游的交通樞紐。
顧緋同時稱，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)好壞，并不是決定能否建設(shè)CBD的決定性因素。他舉例說，南京的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雖比重慶好，可是南京機場的吞吐量就遠(yuǎn)沒有重慶高。這是因為它的周邊有上海，南京對周邊的輻射能力受到了很大的遏制，反而不如重慶。
重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁是有目共睹的。重慶提出到2010年“再造兩個重慶工業(yè)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，在2012年，GDP總額從現(xiàn)在的2250億元達(dá)到5000億元左右。顧緋稱，現(xiàn)在的規(guī)劃面積看起來大，但隨著重慶經(jīng)濟(jì)的改善和城市競爭力的提升，今后可能就會顯得小了。
重慶優(yōu)勢
“世界各大城市發(fā)展中央商務(wù)區(qū)(CBD)的成敗仍然歷歷在目，借鑒他們的成敗得失，重慶發(fā)展CBD才會少走一些彎路�！北R泰宇稱。
上個世紀(jì)80年代以來，一些國際大都市逐漸從區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，演變成為國際經(jīng)濟(jì)中心，形成了國際著名的商務(wù)區(qū)。美國的曼哈頓、法國的拉德芳斯、英國的道克蘭都被公認(rèn)為世界級的CBD。這兩年，繼北京、上海之后，不少城市都掀起了CBD建設(shè)的熱潮。重慶也不例外。
借鑒世界其他城市CBD的成敗得失，對于重慶CBD的健康發(fā)展有著重要的作用。盧泰宇稱。
以法國為例，中央商務(wù)區(qū)拉德芳斯在1957年建成，由于設(shè)計有問題，直到70年代末期，一直是門庭冷落，無人問津，陷入了嚴(yán)重的財務(wù)危機，不但各大公司總部不想去，甚至連公司的分部也不想去。
后來，通過對拉德芳斯進(jìn)行改造，確保人車分離，與環(huán)境保持和諧，拉德芳斯最終才取得成功。
廣州在興建CBD的過程中，也曾經(jīng)遇到過波折。1992年，廣州開始了珠江新城建設(shè)CBD的規(guī)劃，總規(guī)劃面積是6．6平方公里，目前已經(jīng)建成的建筑，主要集中在珠江新城的邊緣地區(qū)，而且主要是商品住宅，幾乎沒有真正的商務(wù)寫字樓。珠江新城廣場是這個區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的商業(yè)設(shè)施，這是一棟臨時建筑，并不在珠江新城的規(guī)劃之內(nèi)。由于租金太高，又沒有足夠多的客源，珠江新城廣場的很多店鋪都已經(jīng)關(guān)門停業(yè)，所謂的CBD竟成了廣州生意最難做的地區(qū)之一。
廣州CBD累計投入資金已經(jīng)有40多億元，2004年下半年才大興商業(yè)配套建設(shè)。
盧泰宇稱，解讀重慶CBD的規(guī)劃，也可以發(fā)現(xiàn)其中存在相當(dāng)多的缺陷。
解放碑作為目前重慶市的商貿(mào)黃金地段，也是中國西部最大的商業(yè)步行街區(qū)，商務(wù)類建筑面積達(dá)100萬平方米，商貿(mào)類建筑面積90萬平方米，住宅類建筑面積130萬平方米，擁有金融機構(gòu)70余個，90％的駐渝國內(nèi)商業(yè)銀行、保險公司、證券公司總部在解放碑，2／3的駐渝境外銀行、保險機構(gòu)在解放碑；3／4的駐渝世界500強企業(yè)和所有的外國駐渝領(lǐng)事機構(gòu)在解放碑。
解放碑建立重慶市中央商務(wù)區(qū)條件最為成熟，但是它同樣有商業(yè)設(shè)施和企業(yè)機構(gòu)高度集中的問題，高樓建筑密度位居全國第一，只有9平方公里的渝中半島，高層建筑有300多棟，直接導(dǎo)致道路壓力大，供水緊張，管線鋪設(shè)難度大等“城市病”。而只有0．92平方公里的解放碑日均人流動人口超過30萬，重大節(jié)日人口流動量達(dá)80萬，由于地理形態(tài)的原因，解放碑在渝中半島的山脊上，進(jìn)出只有臨江門、中心路等幾條狹窄、彎曲、坡陡的道路。進(jìn)出解放碑，堵車成了家常便飯。
具有2000多年歷史的江北城，是重慶最早的發(fā)源地之一，與重慶中心區(qū)渝中半島僅一江之隔。但是，江北城CBD偏居一隅，江北城地區(qū)更是城市交通的一個盡端。這與CBD需要交通便利、人口流動數(shù)量巨大的特征產(chǎn)生矛盾。而且江北城用地范圍小，周邊現(xiàn)狀以及不可建設(shè)用地的影響使其缺乏拓展的腹地與空間。
彈子石作為中央商務(wù)區(qū)的配套功能區(qū)，承擔(dān)服務(wù)包括高級居住、公寓、酒店、文化設(shè)施等�？墒牵瑥椬邮谖幕O(shè)施方面卻無一規(guī)劃，實際上將成為一個被邊緣化的CBD，有CBD之名，而無CBD之實。
重慶CBD規(guī)劃中存在的缺陷如果不改善，重走彎路的可能性就比較大。
其實，渝中區(qū)政府已經(jīng)對解放碑CBD有了清醒的認(rèn)識，為了少走彎路，10月18日，渝中區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)奔赴香港取經(jīng)。渝中區(qū)區(qū)長洪天云，區(qū)委副書記、解放碑CBD建設(shè)指揮長潘毅琴不約而同地提出：解放碑CBD建設(shè)要好好學(xué)習(xí)香港的成功經(jīng)驗，并要著手對CBD規(guī)劃進(jìn)行科學(xué)調(diào)整。按照設(shè)想，以后的解放碑CBD建設(shè)將多建商務(wù)類建筑，適當(dāng)控制商貿(mào)類建筑和住宅類建筑的建設(shè)。在解放碑CBD總建筑面積中所占比例將由現(xiàn)在的30％增至36％；商貿(mào)類建筑和住宅類建筑所占比例將分別由現(xiàn)在的37％、31％減少至30％、22％。
“今后解放碑CBD的道路建設(shè)也要學(xué)習(xí)香港，通過建設(shè)若干條支道來打通各環(huán)線，建立高效的交通網(wǎng)絡(luò)，以提高人流的疏散速度�！迸艘闱倏隙ǖ卣f，隨著輕軌的即將開通，長江大橋的拓寬，以及若干支道的建成，解放碑CBD也有望變得與香港中環(huán)一樣暢通。
顧緋稱，政府在江北城儲備了大量的沒有開發(fā)的土地，非常適合新建CBD項目。而且，江北城與解放碑只有一江之隔，雖然目前交通不方便，但是政府已經(jīng)規(guī)劃在架設(shè)三座大橋、鋪設(shè)軌道交通，這樣，江北城就能從不便利變得非常便利。紐約、曼哈頓因為全是寫字樓，因而夜晚會出現(xiàn)空心化。江北城的規(guī)劃，吸取了這些城市的經(jīng)驗教訓(xùn)，強調(diào)了土地的混合使用，不光有寫字樓，還有住宅、商業(yè)配套、大劇院、科技館等文化設(shè)施，這樣就會使江北城CBD24小時充滿活力。
顧緋稱，CBD的建設(shè)是一個漫長的過程，大概需要5年才能初見成效、15－20年才可能成熟。據(jù)他透露，今年10月，重慶在香港的招商會反響很好。
金三角的利益平衡
解放碑、江北城、彈子石構(gòu)建重慶CBD金三角，解決了發(fā)展空間不足的問題，但是，一個新的問題出現(xiàn)，那就是如何平衡金三角的利益。
解放碑作為重慶的核心區(qū)域，商貿(mào)黃金地段，在未來的發(fā)展中其商貿(mào)的“霸主”地位仍然是不可動搖的。但是，各區(qū)域商圈的規(guī)劃與實施，尤以江北提出的“過江阻擊戰(zhàn)”，將從根本上動搖解放碑商貿(mào)功能的基礎(chǔ)，未來的消費趨勢是各區(qū)域的消費者不再把解放碑作為主要消費地。如果解放碑商貿(mào)中心的商家客源僅僅是渝中區(qū)60萬人口和外地來渝人員的旅游消費，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐目前的商業(yè)規(guī)模，解放碑CBD以商貿(mào)為主的功能將被削弱。
而且，在目前重慶商業(yè)地產(chǎn)空置率全國第一的情況下，未來三年，重慶市主城區(qū)五大商圈商業(yè)面積將放量300萬平方米。對此，遲儉頗為重慶擔(dān)憂：北京的商圈大量放量，不少商場為了爭取客源已經(jīng)開始了惡性競爭，采取買100元送200元券的方式吸引顧客，這將對北京今后的城市格局產(chǎn)生重大影響。重慶可不能步人后塵。
對于盧泰宇和遲儉的擔(dān)心，重慶市商委有關(guān)人士稱，重慶市商委已經(jīng)拿出了規(guī)劃方案，準(zhǔn)備對重慶的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂坪鸵龑?dǎo)。
重慶主要的金融、證券、外企總部均在解放碑，江北CBD需要將這些企業(yè)吸引過去才能構(gòu)建CBD的核心要素，這種功能的轉(zhuǎn)換對于分別屬于渝中區(qū)的解放碑與江北區(qū)的江北城，無疑在區(qū)域經(jīng)濟(jì)利益方面有沖突，對于江北城CBD將是一個必須面對的問題。
有關(guān)人士稱，今后解放碑和江北城實際上將存在一種競爭關(guān)系，通過競爭促進(jìn)CBD建設(shè)水平的提高。
盧泰宇同時稱，彈子石作為“CBD硬核”部分的配套功能區(qū)，從規(guī)劃上來看其功能定位比較合理，但實際實施起來卻有難度。北部新區(qū)上萬畝的低密度高級住宅、別墅、高爾夫球場均可為江北CBD配套服務(wù)，而文化設(shè)施方面，大劇院、科技館已規(guī)劃在江北CBD，而國際會展中心規(guī)劃在南坪，彈子石CBD實際上將成為一個被邊緣化的CBD，有CBD之名，而無CBD之實。
對此，盧泰宇建議，彈子石CBD可根據(jù)南岸區(qū)的整體城市構(gòu)想將茶園新區(qū)、峽口開發(fā)區(qū)、廣陽島國際旅游度假區(qū)串接成新城市的發(fā)展經(jīng)濟(jì)帶。這樣彈子石CBD將有一個非常廣闊的空間可以輻射、形成自成一體，但又與重慶市中央商務(wù)區(qū)金三角的定位互成支撐�！ �
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