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2005年中國房地產10大預言(二)(圖) [推薦]

圖為基強聯行董事總經理陳基強
　　
　　*傳統的代理銷售業(yè)務繼續(xù)萎縮，房地產服務業(yè)市場將向高端轉移，前期策劃和顧問服務將更受市場歡迎。

　　人們大多注意到了市場環(huán)境的變化對開發(fā)商的影響，但實際上，首先受到影響并產生效果的可能是房地產營銷企業(yè)，因為他們最貼近市場，從而對市場的變化也最為敏感。

　　主要的變化是銷售代理行業(yè)將更加困難。這一過程實際上今年就已開始，由于今年房子熱銷，加上實力強大的開發(fā)商大都建立了自己的營銷隊伍，經過幾年的市場鍛煉也已成熟，所以單純依靠賣房子的營銷企業(yè)將很難生存。

　　但這只是一方面。在另一方面，更高端的房地產服務機構，例如顧問行，今后將有更好的發(fā)展機會。由于土地供應緊縮，開發(fā)商拿地越來越難，成本也越來越高，從而使前期策劃的含金量也大大增加了。是房子就好賣的時代結束了，市場研究的價值正在凸顯出來。房地產服務機構今后將不得不從低端的代理銷售，逐步走向附加值更高的前期策劃和顧問服務。不能實現轉型、提高服務層次的中介服務機構將被無情地淘汰。

　　此外，由于土地公開出讓，成本上升，前期策劃的重要性將大大提高。相應地，后期銷售將不再像過去那么重要。項目減少，銷售的難度也會降低。項目宣傳及營銷費用支出預計將出現比較明顯的減少。

　　陳基強：(基強聯行董事總經理)

　　明年會繼續(xù)今年的一個趨勢，就是銷售代理越來越難做，原因是開發(fā)商規(guī)模越來越大，也越來越成熟。原來開發(fā)商喜歡找代理行，是因為很多開發(fā)商是外行做地產，他不懂這個市場，手里也沒有客戶資源，要借助代理行的幫助來開拓市場。但隨著市場的發(fā)展，開發(fā)商漸漸成熟了，也懂市場了，同時規(guī)模也做大了，他們自己的銷售隊伍已經非常強大，不需要代理行了。

　　這也符合香港的經驗。香港的大開發(fā)商，像和黃、長實、新世界等等，都有很強的銷售隊伍，一手房銷售是不需要代理行的。香港的代理行都做二手房。這是個趨勢。明年因為國內市場供應量要減少，賣房子容易了，開發(fā)商就更不需要代理行了，所以這個行業(yè)明年的壓力會比較大。

　　龍固新：(深圳德思勤投資咨詢有限公司)

　　銷售代理我覺得明年會比較好做。因為過去市場好，房子不難賣，開發(fā)商沒必要讓代理商賺這個錢。但以后隨著競爭加劇，賣房子難度加大，市場也相對比較平穩(wěn)、比較理性了，開發(fā)商將更多地求助于代理公司的專業(yè)服務。房地產中介市場明年還是會繼續(xù)向好的。

　　李文杰：(北京中原房地產經紀有限公司總經理)

　　明年的代理銷售形勢比較嚴峻。主要原因是土地形勢比較緊，導致一些項目上市的速度放慢了，明年恐怕也快不起來，這樣市場總的供應就減少了，對于代理銷售商來說，餅小了，競爭自然就更加激烈了。

　　但對不同的代理商，影響是不一樣的。比較大的、有品牌的代理商，這可能是好事。因為競爭加劇了，對中介企業(yè)的實力和專業(yè)性就提出了更高的要求，大的代理商可以借此獲取更大的市場份額。相反，對于小的代理商，明年可能就很不樂觀了。

　　*大型開發(fā)商優(yōu)勢更加顯著，巨頭說話的戰(zhàn)國時代將會來臨。市場并購將越來越多，但仍將以項目并購為主，企業(yè)并購尚不會成為風潮。

　　今年對于開發(fā)商來說，影響最大的毫無疑問是土地政策�！罢�、拍、掛”對開發(fā)商的影響，決不僅僅是土地供應減少和土地成本的提高。更重要的是它將徹底改變開發(fā)商操作項目的方式，并在行內建立全新的游戲規(guī)則。對于這一點，不少開發(fā)商已經看到了，并正在努力適應新的規(guī)則和方式。

　　新的規(guī)則和新的市場環(huán)境，使開發(fā)商發(fā)生了分化。明年還將繼續(xù)分化。所不同的是，今年的分化主要是看誰能生存，而明年的分化，則主要表現在“活法”的不同。不同規(guī)模，不同定位的企業(yè)，將采用完全不同的策略參與市場競爭。市場決不是只屬于大開發(fā)商的。

　　具體而言，大型開發(fā)商將更傾向于以開發(fā)規(guī)模取勝。相對中小規(guī)模的開發(fā)商，大型開發(fā)商在土地和資金方面的優(yōu)勢將更為明顯。

　　郁亮：(萬科企業(yè)股份有限公司總經理)

　　現在房地產行業(yè)與當年家電行業(yè)所處的狀態(tài)基本相同，進入了完全競爭階段，并且有許多特征是相似的，如現在房地產企業(yè)和1996年的家電企業(yè)一樣，都不受消費者尊重�？梢灶A見的是，今后的房地產企業(yè)像今天的家電行業(yè)一樣，只有一些實力企業(yè)能生存下來�！比f科企業(yè)股份有限公司董事總經理郁亮。郁亮認為，在很長一段時間內，房地產開發(fā)商不能轉變?yōu)椴粍赢a運營商�！霸谝�(guī)模和實力都不夠的情況下，開發(fā)商的模式轉為不動產的模式非常危險�！�

圖為偉業(yè)顧問總經理林潔

　　林潔：(偉業(yè)顧問總經理)

　　行業(yè)形式的轉變，對不同規(guī)模和定位的開發(fā)商影響是完全不同的。但總的來說，大開發(fā)商和小開發(fā)商調整起來會比較容易，而不大不小的中型開發(fā)商難度會比較大。

　　王德勇：(中信證券研究員)

　　對于開發(fā)商來說，明年的日子肯定是會好過。一方面房子好賣了，另一方面信貸會相對放松。惟一的困難是土地難拿了，土地成本也提高了。大型開發(fā)商擴張的機會很好，將中小開發(fā)商可能還是要以退出市場為主。

　　郁亮預測明年會是并購年，我完全同意。大企業(yè)肯定要通過并購的方式加快擴張速度，這個在今年其實已經出現了。企業(yè)并購包括異地擴張，這是大趨勢，大的開發(fā)商都要走這條路。但并購主要還是會以項目并購為主，也就是通過買地實現企業(yè)擴張。

　　*二手房市場前景可期。但相關中介機構仍然處于混亂狀況，大型連鎖機構的優(yōu)勢尚不明顯，需要延伸出新的盈利模式才有機會成為主流。

　　二手房市場的全面啟動，將把大量的購房者吸引到二手市場上。至少在一線城市，幾乎所有的購房者都集中在一手市場的現象將會改觀，人們的買房壓力，將不是取決于新建商品房的價格，而是二手房的價格。

　　換言之，中國將向具有一個正常的市場結構的房地產行業(yè)邁進。但在二、三線城市，這個過程要過幾年才會出現，因為那里的房子仍以計劃經濟時代的舊房為主，拆遷和城市擴張仍將提供房地產發(fā)展的主要動力。

　　目前二手中介依然十分混亂，市場缺乏強有力的大型中介連鎖機構。實際上，由于二手房中介直接面向渠道，這個領域是最容易出現寡頭壟斷的。國內希望在這方面嘗試的企業(yè)有不少，但目前來看，尚不成氣候。主要原因在于，目前二手中介的盈利模式過于單一，“渠道為王”的優(yōu)勢不明顯，未來需要探索新的盈利模式。

　　宮萍：(鏈家寶業(yè)市場總監(jiān))

　　北京市二手房市場從2000年的剛剛起步、到2002年成交8000套、再到2003年達到20000套，可以看出北京的二手房正處于快速發(fā)展期，今年二手房的成交總量將不低于40000套。

　　2004年，二手商品房成交量占總成交量的40%左右，較去年提升了近20%。原因在于，目前的二手商品房大都在九十年代后期建設完成，在房屋的各項設施和設計方面能夠迎合目前眾多置業(yè)者的時尚潮流。隨著房地產的存量越來越多，二手房交易將逐漸成為房地產市場的主流。

　　政策對二手房市場的影響也不容小視。還以北京為例，去年10月8日，央產房允許上市交易，在一年之內，央產房以平均每月20%的速度遞增，對北京二手房市場的發(fā)育產生了重要的推動作用。

　　從交易結構看，總價在30—50萬的成交比例占到了55%，總價在50萬以上的成交比例也維持在28%左右，總價在30萬以下的中低價二手房成交占比僅為17%。可以看到，二手房成交正在由中低檔往中高檔轉移，30—50萬的中高檔房正在成為交易的主流。這一方面是因為新房價格上漲，部分潛在的新房購買者轉向了二手房市場；另一方面就是投資置業(yè)者的消費理念已經由基本型往舒適型轉換。市場結構在悄然發(fā)生變化。

　　展望2005年，透明交易是2005年的一大亮點。隨著二手房市場的規(guī)范發(fā)展，透明交易將是二手房交易雙方最直白的需求，那么相對而言，對經紀公司的經營將是更大的考驗。

　　品牌連鎖將成為房屋中介公司的發(fā)展方向。市場上將會出現擁有數百家甚至上千家連鎖店的大型經紀公司，將在部分城市或區(qū)域占據相對壟斷地位；經紀公司的贏利模式將從單一的傭金收入，發(fā)展到利用門店網絡的平臺，從簡單的房地產經紀業(yè)務向多種業(yè)務模式延伸，以全國性品牌連鎖經營為發(fā)展方向。

圖為北京中原房地產經紀有限公司總經理李文杰

　　李文杰：(北京中原房地產經紀有限公司總經理)

　　二手房明年的成交量還要大幅增加，這也是我們公司明年的一個業(yè)務重點。同時中介公司的分化也要開始，有實力的公司擴張會比較快，小的公司則面臨生存問題。

　　二手房市場的發(fā)展，各個地區(qū)很不平衡，像上海已經與一手房持平，去年的交易量就達到了1:1。上海房地產的市場化程度要高得多。相比之下，其他地方就差一點。例如北京，二手房市場一直發(fā)展不起來，雖然今年增長很快，但要達到一手房的交易量，估計至少還得3年時間，到2007年才能與一手房持平。北京的問題是新房供應量很大，二手房通常又比較陳舊，大家不愿意購買二手房。

　　二手房市場上比較受歡迎的是房齡4、5年的房子。房子不算舊，周邊的生活配套各方面也比較成熟，這類產品在二手市場上比較容易出售。所以對很多地方來說，現在不是二手房發(fā)展不起來，而是需要時間。等一手房擴張的差不多了，4、5年房齡的二手房也釋放出來了，二手市場自然會火起來。

　　龍固新：(深圳德思勤投資咨詢有限公司)

　　房地產市場結構正變得越來越成熟。像上海，目前一、二手房的交易量基本上是一比一了。在深圳、天津、武漢、成都和重慶等城市也是這樣，二手房交易都非常火。房地產市場要形成良性循環(huán)，二手市場一定要起來，這樣才有利于房子的變現，房地產才有好的流動性。

　　九、房地產產業(yè)政策仍將保持矛盾的特征，不同政府部門的看法依然不一致。在這種情況下，比較大的動作，例如預售政策調整、開征物業(yè)稅等等不大可能出現。

　　2004年的房地產產業(yè)政策充滿了矛盾。一方面，政府不希望房價上升太快，于是大建經濟適用房，試圖拉低銷售均價，平息老百姓的怨言；另一方面，政府又害怕房價下跌，造成房地產市場崩潰，尤其政府的財政收入極大地依賴房地產業(yè)，所以土地供應的口子又被收緊，造成市場供應不足，商品房價格出現近年少見的大幅上漲。

　　這種矛盾的政策，在2005年仍將持續(xù)，因為政府至今沒有找到理順其中關系的辦法。由于政府土地開發(fā)能力不足，不少地區(qū)已在探索放開土地一級開發(fā)市場，以便向市場供應足夠的土地。但具體成型的操作尚需時日，在這之前，土地緊俏已成為事實。

　　開征物業(yè)稅仍停留在學者的辦公桌上。這一提議存在問題很多，尤其是可操作性太差，在目前的稅收體制下，全面推行難度很高。短期內推出的可能性很小，中長期看，只要稅收體制不做根本的改革，物業(yè)稅的推出仍不可能。不少人擔心物業(yè)稅將導致房價大幅下跌，這種可能性是微乎其微的。

　　由于這個原因，房地產稅費進行全面調整和改革的機會也不大。太多地方政府收入有賴于房地產業(yè)，任何冒然的改革都會引來地方政府的強烈反彈。但在少數地方，稅費調整可以成為政府微調房地產市場的有效手段，尤其是在上海這樣地方政府非常強勢的地方。

　　龍固新：(德思勤投資咨詢有限公司)

　　目前政策上的變數實際還是存在。除了中央的政策之外，地方的政策也有不少不確定性。例如商業(yè)銀行的按揭政策，據說有些地方已經在調整，按揭成數提高的話，那對需求將形成很大的打擊。如果僅僅是在土地供應量上有所限制，問題還不大，如果對需求端進行打壓，那就很難預期了。不過我想，國家在制定政策的時候也會考慮方方面面的問題，不會出臺殺傷力太大的政策吧。

　　今年上半年由于政策力度較大，土地和項目供應量減少，房子一下子就火了。尤其是二線城市，火極了。什么房子都能賣出去，開發(fā)商自然就高興了。到明年，雖然整體會保持平穩(wěn)，但我想情況不會像今年這么好。

　　李文杰：(北京中原房地產經紀有限公司總經理)

　　政府制定產業(yè)政策也要根據市場的情況。我覺得收物業(yè)稅是合理的。包括預售政策，我一直認為辦理按揭貸款應該憑個人所得稅稅單來申請，這是可以做得到的。但目前沒有這樣做，結果收入證明許多都是假的。

　　我覺得包括房地產產業(yè)政策，還有土地政策以及消費心理的變化，今后的產品設計會出現一個回歸的趨勢。也就是過去大家都追求西方的、洋化的東西，今后要回歸到中式的、傳統的特色中去。

　　王德勇：(中信證券研究員)

　　目前的房地產政策還是集中于土地這一塊，包括征地和拆遷。但這方面的政策表述其實有矛盾的地方。比如一個政府部門說要通過嚴格控制拆遷來控制市場的供給量，而另一個部門又說要加大舊城區(qū)改造的力度，以改善老百姓的居住條件。但總的看，拆遷的難度肯定還是會加大。

　　*區(qū)域競爭格局明年將出現大變。大型開發(fā)商的競爭在更多的向二、三線城市轉移，少數幾個發(fā)達城市所占的份額將會減少。

　　中國的房地產與整個國民經濟一樣，過多的集中在少數幾個城市和地區(qū)發(fā)展。從90年代商品房開發(fā)啟動，到現在，整體的發(fā)展基本上就集中在北京、上海、廣州和深圳等幾個一線城市。這些城市人才最豐，購買力最強，開發(fā)量與開發(fā)水平也最高。房地產企業(yè)的競爭，就集中在這些地方。

　　但今年的情況已經出現變化。一線城市由于前幾年供應量巨大，房改后的消費需求已經釋放了不少，新建商品房的市場空間正在減小；土地成本急劇提高，使這幾個城市的開發(fā)門檻大幅升高，整體的市場結構在發(fā)生變化；二、三線城市急于發(fā)展，為從一線大城市“出走”的企業(yè)提供了擴張的空間。

　　這個趨勢從去年底就已見端倪，今年的發(fā)展勢頭更猛，到2005年，以量取勝的主流開發(fā)商的舞臺將是二線城市，像萬科、順馳這樣的住宅開發(fā)商，能否在競爭著占據先機將主要取決于他們在二線城市的表現。而豪宅市場的主流開發(fā)商，仍將留在一線城市，他們的競爭，仍將主要在幾個大都市展開。

　　龍固新：(德思勤投資咨詢有限公司)

　　一線城市已經趨于飽和，二線城市目前正在發(fā)力階段。一個城市如果房地產缺口比較大，例如歷史欠賬比較多，或拆遷量比較大，通常在房地產起步階段會有十分火爆的表現，價格加速上漲，供應量大量增加等等。任何城市都會經歷這個階段，這是房地產發(fā)展的必然趨勢。市場不可能永遠集中在少數幾個城市。

　　開拓二線城市，一線城市的大開發(fā)商還是有著很大優(yōu)勢的，資金、開發(fā)理念、開發(fā)水平、企業(yè)管理水平都比當地開發(fā)商強得多。像武漢、成都這些城市，許多大開發(fā)商已經進入了。在二線城市，就市場份額來說，目前外地的開發(fā)商只能占到約30%，但到明年，這個比例一定會出現比較大的變化。全國性的品牌開發(fā)商，像萬科、綠地、華僑城這些公司，會在二線城市真正占據主流的地位。道理上也應該是這樣。　　

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